日前，一则广告引起了记者的主意：21世纪不动产在其广告上端用两厘米宽的一个横通栏为鑫苑·都市领地做了一个广告，上面写着：欢迎到21世纪不动产各加盟店垂询，享受与鑫苑·都市领地销售部同等优惠条件。这意味着什么？它对郑州市房地产业的发展有着什么新的启示？

联动初现端倪

    其实，就郑州市来讲，新房和二手房的联动的始作俑者并不是21世纪不动产郑州区域分部，而是去年3月份进入郑州的河南顺驰房地产经纪有限公司。据该公司业务拓展部经理王钢介绍，顺驰房地产经纪有限公司自去年7月份开业以来，就把新房和二手房的联动放在了一个非常重要的位置。他们把顺驰集团在郑东新区开发的顺驰·郑东第一大街和其中介公司河南顺驰房地产经纪有限公司连为一体，再进行二手房中介服务的同时，其各个连锁店也全面代理自楼盘的销售，并推出了“抵旧换新”的业务，为广大的购房者提供更多的方便。目前这种联动取得了非常不错的效果。但是，目前河南顺驰房地产经纪有限公司的这种新房和二手房之间的联动仅仅限于其集团内部，不过，王钢告诉记者，该公司正积极准备向外界拓展业务，和其他的房地产开发公司协商进行新房和二手房的联动，而不仅仅限于本集团内部。

    与河南顺驰房地产经纪有限公司不同的是，21世纪不动产郑州区域分部的业务则是对准外部，比如他们此次合作的鑫苑·都市领地。如果说河南顺驰房地产经纪有限公司新房、二手房的联动是对集团内部资源的充分利用的话，21世纪不动产的这种联动方式似乎更具代表性。它通过中介公司各加盟店的分销，使新的产品以最快的速度最大范围地到达可那里的同时，也可以最大限度地满足购房者的需求。

联动原因探秘

    在我们国家，在郑州，新楼的销售更多的是由开发商自己来做，或者是由房地产策划公司来代理楼盘的销售，很少有中介公司介入。是什么原因促使了二者的联合或者说是联动呢？

    21世纪不动产郑州区域分部董事长助理冯毅认为，促使二者结合，或者说是联动的原因有很多，但主要说来有几点：一是有利于房地产的融资。房地产行业是一个资金需求比较大的行业，也是一个风险比较大的行业，开发商在开发完楼盘之后，就要尽快地把房子卖出去，尽快回笼资金，避免风险。在这个层面上，开发商就要求要把楼盘尽可能的介绍给有效客户，这单靠一个售楼部是无法完成的，在这种情况下，房地产中介机构大量的分布于各个角落的加盟店或者是连锁店的优势就显现出来了。这种联动可以加速房地产开发企业资金的边线能力，加速资金的流通，降低开发成本，减少风险。二是有市场有需求。在买二手房和新房的标客户中，有一部分主流客户是重叠的，而这些重叠的客户往往会带来最有效的需求。三是房地产业均衡发展的需要。房地产业的发展不仅仅是一手房市场的发展，也不仅仅是二手房市场的发展，它是一个均衡的发展过程。中介机构的职能也不仅仅是代理二手房的销售，在一定意义上，它更需要开拓新房的市场空间。

    王钢则认为，目前的房贷政策的调整将会促进新房和二手房的进一步合作和互动。因为据郑州市房地产交易中心统计的最新数据显示，2005年第一季度郑州市的二手房交易量突破3456套，比去年同期增长44%，交易总面积达29.77万平方米，比去年同期增加45%，二手房市场开始大幅放量。这对房地产开发企业来说，可能不是一个什么好的消息。在这种情况下房地产开发企业要想获得长足发展，营销模式的创新就不容忽视。与中介机构的合作应该说是一个不错的选择。

联动空间巨大

    21世纪不动产郑州区域分部与鑫苑·都市领地这种强强合作进行的也仅有一个来月，但是已经取得非常不错的效果，双方都很满意。据冯毅介绍，双方正在进行协商，准备进一步加强二者的合作。同时，21世纪不动产业正在和其他公司接触，准备扩大合作的对象。

    冯毅认为，目前来讲，新房和二手房的联动仅仅局限在销售着一个环节上，其实这二者之间的联动空间是非常大的。一方面可以把新房和二手房的买卖结合起来，可以开展“卖旧买新”、“押旧买新”、“租旧买新”等多种业务；另一方面，也可以与开发商开展更深层次的合作，比如如果有可能的话，可以介入楼盘前期的规划、产品的定位，也可以介入产品的营销策划，为开发商提供全程的营销。这些都是有可能的。

    王钢对此也有着相同的看法。他说，中介机构不应仅仅停留在楼盘的买卖上，而是应该积极拓展自己的业务和发展空间。目前，河南顺驰房地产经纪有限公司正准备推广自己的“抵旧买新”的业务，争取把这种销售模式在其他公司也能够得到普遍的推广。

联动渐成趋势

    郑州市二手房交易市场负责人李巨波认为，在新房和二手房之间肯定会形成这种形式的互动，这也是将来房地产市场发展的一个趋势。他说，在国外，这种联动是比较常见的，而且也已经形成了房产销售的一个模式。新房的销售都是由中介公司的代理的，因为这就是中介公司的职能。严格来说，房地产开发企业是不应该进行楼盘销售的。“你房地产开发企业就是搞房地产开发的，而不是搞房地产销售的，你只要把楼盘开发好就行了，销售就交给中介公司来做”。

    但是在国内，这种模式还处在一种起步状态。因为国内的房地产开发企业不仅仅要搞开发，还要管销售，甚至很多的房地产企业都有自己的物业公司，来对自己开发的小区进行物业管理，可以说是集开发、销售、物业等于一身。这种方式应该说是不合理的。新房和二手房的这种互动应该是值得借鉴和期待的。

    据记者了解，目前，郑州市有多家房地产开发公司和中介公司正在积极联络协商，准备尝试这种合作模式。