| “你还觉得房价会降下来吗？”在南京市房产局产权处二楼熙熙攘攘的办证大厅里，一位拿着资料袋的办证市民这样反问记者。他向记者抱怨：2002年说2003年房价要降，2003年说2004年要降，2004年又说2005年要降，现在又说几个月后房价要降，就是因为等着降价，我买的房子已经从每平方米3000元涨到6000元了！ 在长久的等待和反复的观望中，似乎南京房地产市场内的消费者已经失去了耐心，然而综合其他各方面的信息，业内人士想对那些计划在近期内买房的人说：为了您的钱包，请等一等。 一季度南京房价小涨 和许多人的期望相反，2004年的一系列行政干预和今年3月16日的金融政策，似乎并没有带给购房者太多的影响，房产局的交易大厅照样人来人往，网上房地产的成交统计数据依然居高不下。南京的开发商们在接受媒体采访时，都保持应有的儒雅和乐观，萍酉⑹且幌睢拔氯帷钡恼摺?/P> 前不久，市房产局公布的数据显示，今年1~2月份南京商品住宅价格的上涨幅度为0.9%，预计一季度的房价上涨幅度不会超过1%，而2004年一季度，南京房价上涨幅度为12.1%。从12.1%到不超过1%，巨大的变化已经隐含其中。 南京市网上房地产目前公布的数据显示，截至昨日，南京市已经成交的商品住宅均价为5213元/平方米，而市统计局公布的数据显示，2004年南京市城镇人均收入为11602元，一人的年收入尚不够买两平方米房。以一家四口人、一套住房100平方米计算，南京的房价收入比达到了11比1。有不少业内人士认为，这样的房价已经到达触顶下跌的时候了。 戏剧性的是，在前不久的一项民意调查中，绝大多数市民认为房价仍然要涨，这也是为什么房贷新政出台之后，南京商品住宅交易量并没有明显减少的原因。一位业内人士认为：2003年之前的楼盘热销是供需的严重不平衡导致的，2004年则是购买惯性的延续和炒作的双重因素，而今年3月份楼盘的热销多少带有恐慌性消费的影子了。 二手房交易出现“看空”迹象 江苏省统计局副局长伍祥日前表示，江苏房地产市场中的投资性需求超过20%，而南京抉策地产研究中心统计的数据显示，2004年四季度南京房地产市场中的投资性需求占到了22.3%。 “投资者大量撤退，从新建商品住宅买卖中尚不能看出明显迹象。”一位房地产企业老总对记者说。这位老总表示，虽然在他们的销控表上反映不出投资性需求的减少，但是二手房市场中应该首先有变化，投资者会选择抛售。 记者从我爱我家房地产经纪公司了解到，在该公司的购房动机分析表中，投资性购房已经从1月份的11.9%迅速回落到3月份的4.1%，而出售二手房的市民却迅速增多，房屋置换业务中的房源客户比例从1月份的2.56比1上升到3月份的3.02比1，而房屋租赁业务中的房源客户比例更是从1月份的2.43比1上升到3月份的4.18比1。从比例的变化中可以看出，抛售二手房的房产投机者已经开始撤退，而急于出租商品房的房产投资者也开始躁动起来。 “无论是投资者还是投机者，他们都是消费者中的‘精英’。”抉策地产研究中心的厉建军这样评价“炒楼者”。虽然这是一句笑谈，然而却是一个不争的事实：房地产投资者总是比普通消费着目光更准确，嗅觉更敏锐，一个简单的道理就是他们能赚到相当可观的钱。 “精明的投资者都是这样的，在市场普遍看好的情况下出货，在市场普遍看空的情况下有所动作。”这是一个相当简单但是内涵复杂的道理，投资者必须能找到接盘的人，同时又希望获利最大化，因此成功的投资者往往会在市场拐点出现的前一天全身而退。 高价商品房总有成为烫手山芋的一天，山芋再烫仍然是山芋，关键的问题是烫了谁的手。在楼盘热销、房源充足的情况下，按捺不住的购房者很有可能就是那个只看到山芋，而没有看出烫的人，等到接过手才发现自己的手疼，并且几乎喊出声来。更可怕的是周围的人都守着钱包，等山芋变凉，再也没有人现在就接手。 有开发商不动声色战略转移 比房地产投资者更为精明的是房地产开发商，他们的动作往往要先于房地产市场中的其他团体，而不动声色的手腕也更为高明。记者通过业内的一些渠道获悉，南京的部分开发商已经开始战略转移，被高房价包围的这座六朝古都，俨然成为一片高危险的“雷区”。 据记者打探，该开发商在南京总有两个开发项目，其于城东板块的项目已经启动，该项目楼盘的第一期已经销售殆尽，开发商给出的优惠是一次性付款给予9折优惠，而其于城南的一个项目已经停止，并有意转让这块价值近亿元的土地。知情人士表示，因为该开发商在南通拿下一个1000多亩的开发项目，启动该项目急需大量资金，因此楼盘能以9折的“惊叹”价格出售，同时由于南京开发前景的看空，在“地荒”声中该开发商也毅然出让城南的土地。 在采访过程中，由于利益的关系，南京本地的开发商基本不会公开发表影响南京房地产市场预期的言论，因为他们是这个市场的主体和利益占多者，因此从正面很难采访到开发商对眼下市场的真实看法，但是也许我们从各房地产公司频繁更换高层管理者事件中，能大致了解开发商目前的压力和困境。 “目前这种户型的房源已经不多了，只有1楼和6楼还有几套。”相信购房者都听过这句售楼人员必说的“台词”，他们总是在暗示购房者，我们的楼盘卖得很好，很多人买我们的，甚至开发商为了营造类似的暗示效果，使出虚假认购、惜售等手段。但是今年以来，中海地产、顺驰等地产巨头在宁的频繁换将，让开发商们实际面临的巨大销售压力暴露无余。 房子已经没有以前好卖了，市场表面的热销其实隐藏了许多严峻的信息，更何况这些热销的数据还存在水分。一些开发商已经离南京市场而去，接下来的南京房价会走到哪里，相信开发商比我们了解的更多更透彻。 加息的杠杆作用 房地产投资者和开发商之所以不动声色地撤退，是因为他们看得更远的目光已经预见到接下来的风险。 也许目前0.2%的加息幅度确实没有撼动高房价这棵大树，但是如果我们进入加息通道，再一次或者更多次地加息，后果又是怎样的呢？从1996年4月1日开始，国家停止了保值补贴，一个月以后的5月1日开始降息，1996年5月前的一年期贷款基准利率是12.23%，接下来的9年连续8次降息。目前实施的5.58%的贷款利率使得资金的使用成本已经相当低廉，扣除每年3%~4%的通货膨胀，实际贷款利率已经不超过3%，这使得固定资产投资疯长从而引发了一系列问题。2004年的加息和今年房贷优惠的取消，已经释放出了足够的信号：国家已经确定了动用金融杠杆来调控固定资产投资，包括怨声载道的房地产。 清华大学房地产研究所谢岳来先生撰文指出，假如进入加息通道，那么对已购房者将产生相当大的压力。假设业主以八成30年按揭贷款购入价值100万元的房产，按照此次3月16日取消房贷利率之前的5.04%的现行利率计算，月供为4314.15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6%、7%、8%，则第二、三、四年的月供分别为第一年的110.91%、122.54%、134.38%，上涨的幅度非常惊人。如果业主在买房时就以月收入的50%来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67%，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。 加息对持币待购者也有影响，假设利率升高到6%、7%或8%，则某家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86.36%、77.83%、70.57%。如果该家庭原先有能力购买100万的房子，那么加息之后就只能购买70万~86万的房子了。 投资者在加息之后的融资成本将提高，投资利润将下降。假设投资者的资本构成是六成银行贷款，四成自有资金，投资物业的市场回报率为8%，银行抵押贷款利率简化为5%，则自有资金的投资回报率为12.5%。现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%，回报率的下降是非常显著的，必将导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落。对于投机者，影响更大，假如某投机者购入价值100万的房产，闲置一年后转让，如果六成资金来源于银行并且利率是8%，则贷款融资产生财务费用4.8万元，加上转手的交易费用，房价涨幅必须超过6%~8%才能确保收回本金。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致泡沫迅速被挤出。 对于开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外，还会增加土地储备的成本和风险。 由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全。这都增加了银行的风险。 各方消息显示，加息作为使用成本最低的调控手段，在政府使用两次之后，仍然有再次使用的可能。倘若加息杠杆发力，那么房价的回落将指日可待。 提倡理性购房 在南京的房地产市场中，消费者的购房动机主要有拆迁、结婚、投资、改善条件、城市化进程等五大类。2004年年底一项调查显示，这五大类动机所占的比例分别是16%、19%、22.3%、33.8%、8.9%。其中拆迁购房的需求弹性相对较小，而改善条件购房不但需求弹性较大，而且比例最大，因此，相当一部分购房者完全可以推迟自己的购房计划。 栖霞建设董事李云在接受采访时说：我现在真搞不懂，为什么现在小年轻都喊购房的压力大，为什么刚工作或者刚结婚就一定要买房？为什么一买房就要买100多平方米的？李云表示，在自身条件有限的情况下，消费者完全可以先租房再买房，或者先买面积小一些的住房，等到有条件了再换大一些的房子。 据了解，许多美国人一生要经历的住宅消费阶段为：刚工作时收入低，先租小公寓；以后随着收入提高，转租郊区大一点的房子；其后买小面积住宅；最后才有能力购买大房子。所以一些发达国家二手房大量上市，比新房价格便宜60%左右。 在南京市场上，4000元/平方米以下的商品住宅供应量仅占总量的5.6%，商品住宅供应的结构性矛盾相当突出。在目前房地产市场中，高价位楼盘的利润比值要高于中低价楼盘，因此开发商大量开发中高价位的楼盘，另一方面，消费者非理性购房，动辄购买100平方米的商品房，也促使了商品房结构的严重失衡。 就目前的情况来看，房地产市场在国家的调控下已经进入阵痛，消费者完全可以选择理性的消费，一方面避免阵痛给自己带来的损失，另一方面也更有利于房地产市场调控的到位，抑制打压目前的高房价。
|
