房产新政的出台，在打击房地产投机行为的同时，会不会误伤正常情况下进行的二手房交易？

 
 
为了“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”，今年上半年国家出台了一系列与房地产行业相关的宏观调控政策。

虽然5月中旬七部委出台的新政主要是从土地供应、房屋开发结构、期房投机、交易环节等方面出手组合拳，而且将打击的对象明确定为投机炒房者，对于大多以自住为目的的二手房市场影响不大。但是，七部委《意见》中实行对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税的规定，却给二手房市场带来了一定的影响，而6月中有关“二手房交易征收20%个人所得税”政策的“风生水起”，更是对二手房市场造成了不小的震荡。

“雪上加霜”叫停后的兴奋

“六一”新政开始实施后，北京二手房市场买卖双方的交易意愿由强变淡，市场上等待观望的心态日益浓厚，6月上旬北京二手房交易量较5月同期下降了20%。6月15日，北京开始恢复实行二手房交易征收20%个人所得税的政策。其中，朝阳区和东城区出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续，此规定无疑使正在受营业税影响的北京二手房市场“雪上加霜”，二手房交易量在6月中、下旬持续下降。

7月初，朝阳、东城两区地税部门中止了将缴纳个税和过户挂钩的做法。一时间，被炒得沸沸扬扬的有关二手房交易税费的是是非非总算暂时告一段落。这边利好消息刚一出炉，北京二手房市场立刻活跃起来，重现往日生机。

我爱我家统计数据显示：房产个税中止征收(2005年7月1日～7月12日)与个税开征之后(2005年6月15日～6月26日)这两段时间相比较，其二手房成交量、房源量、客户量均有不同程度增长，增长幅度为32%、24%、18%。从以上数据中不难看出，二手房缴纳个人所得税试点的中止促使买卖双方信心大增，短期内刺激了成交量的小幅上涨。从二手房价格来看，并未出现买家预期的价格下降趋势，反而保持平稳走势。

据我爱我家相关分析认为，北京二手房价格之所以会保持平稳态势，主要是由其供求关系决定的。

第一，二手房市场“刚性”购买需求旺盛。据统计，目前北京90%以上购买二手房人群是为了自住，这部分人群不会因为新政策的出台而取消买房计划。虽然对政策判断不明朗时也会出现短暂的“持币待购”观望状态，但是一旦国家有相关政策、税收利好消息释放出来，就会激发这部分人群的购买热情，并将其逐步扩大。

第二，二手房房源释放量较为有限。据统计，北京二手房市场总体供需比例为1∶5，与庞大的购房需求相比较，二手房房源量显得较为稀缺。

从热点区域的成交变化及价格走势中，能看出其市场反映情况。我爱我家以国展、中关村、方庄三个热点区域为例，房产个税中止征收(2005年7月1日～7月12日)与个税开征之后(2005年6月15日～6月26日)之后这两段时间相比较，其成交量分别呈现出不同增长趋势，涨幅分别为23%、18%、15%。但在这些区域二手房成交量上涨的同时，其价格走势却并无明显变化，目前价格水平分别维持在6300元～6800元/平方米，7000元～7300元/平方米，5800元～6000元/平方米。由此可见，北京二手房市场价格在未来中长期时间里将会保持平稳态势。

我爱我家认为，随着征缴个人所得税的中止，加上即将出台的已购公房等政策，以及福利性购房再上市营业税优惠细则的即将出台，利好消息将使得由“两税”所带来的北京二手房市场危机得到缓解，预计北京今年实现6万套的二手房成交量应不成问题。

但与此同时，一位不愿意透露身份的某区建委负责人告诉新地产，很多新闻媒体使用“取消二手房交易个人所得税”是不正确的，北京市地税局只是暂时停止此项税款的征收，目前正在重新修订申报手续，今后会斟酌时机进行公布实施。而届时，将会对二手房市场产生什么样新的影响，还难以预料。

二手房市场规模远未形成

但不管怎么说，正是因为此次政策的调控力度出乎许多房产投资者的心理预期，从而导致了目前京城二手房市场出现了所谓的“两高”现象。长期从事二手房交易的美丽家园总经理助理宫萍对“两高”现象进行了解释。

“一高”是从实际购房者的角度来讲，持币观望者的数量达到了历史的高点，一些原本打算在两三个月之内购房的客户纷纷推延自己的置业步伐，将购房计划至少往后顺延半年至一年以上，静观京城房价的走势，希望以时间换取置业成本的缩减。

“二高”是从房产出售者的角度来看，持房待售的人群急剧增加，由于政策在确定两年的一个界限时是按照产权证下发或契税完税日期为标准，而京城房地产市场的一个实际状况就是许多人购房的日期绝大部分都已超过两年，但产权证到手的时间都还不到两年，如果现在转手出售就面临5%的营业税。

目前，北京房地产市场存量房总计5亿平方米，大约有500万套。按照国际惯例，成熟的房地产市场每年约有5%的存量房进入到二级市场进行交易，即在政策、金融、市场各方面因素成熟完善的状态下，北京这样的国际型大城市每年二手房的理想成交量也应该在25万套左右。根据北京市建委统计数据，2004年北京的二手房成交量仅为56807套，远远没有达到成熟市场应有的规模量。

北京中原地产负责二手房业务的总监白纪远告诉记者，如果在香港实施类似七部委的房产新政，政府会有一个长达三个月的预告期，这样做不仅可以表明政策的公正透明，还可以让投资者有一个时间段对自己的投资行为进行客观判断。

次新房危机

次新房是指买下后还没有入住就转手卖掉的全新商品房，其中也包括很多楼花。次新房一般房龄都很短，楼龄多在3年以下，在户型设计、建筑品素、园林环境、物业管理等方面都有突出优势。

2004年之前，在京城二手房的交易中，公房的交易量占总体交易量的60%～70%以上。至2005年一季度，次新房的成交量已经超越公房的成交量。不过，房产新政中规定的营业税征收对于次新房的冲击力非常大。一直以来京城的产权证办理就存在比较大的缺陷，购房日期与拿到产权证的日期至少要相差一年以上。另外，契税交纳时间应该在产权办理之前完毕，但在实际操作过程中，绝大多数都是在办理产权证时一并交纳，致使虽然在此次规定中对于两年的时间界限可以凭两个标准(一是产权证下发日，二是契税完税日)，但实际上并没有使次新房脱离两年的时间限制，这些客观因素都大大制约了次新房的供给量。对于一些次新房集中的区域，租赁需求没有出现明显的回落，一边是供给的大量减少，一边是需求的相对平稳，最终产生的结果就是这些区域的供求矛盾趋于进一步的加剧。

此次房产新政对次新房集中区域的冲击力是相当大。为了避免高额的营业税，相当一部分业主将原本出售的房产转投租赁市场来填补两年的时间空缺，然后再寻找一个合适的时机进行出售，这是目前次新房业主普遍持有的一种心理。另外，在普通住宅的划定标准中，对于面积超过140平方米的都归结为非普通住宅，将不再享受相应的税收优惠政策，又在很大限度上制约了次新房的买卖房源供给量。因此，作为次新房集中区域的望京、亦庄、朝阳北路、万柳等区域的6月份租赁成交量均较去年同期增长70%以上，较5月增长20%以上。

之所以租赁市场成交量出现迅猛的增长，关键在于现在买卖双方均处于观望状态，投资者手中的二手房不能及时退出市场，为了缓解银行还款的压力，其房源只能大幅投入租赁市场，从而增加了租赁市场的供给量。

北京二手房两税风波全景回放

第一季度——北京市二手房交易量大幅攀升，同比增长42.41%。

进入2005年，北京的二手房市场进一步走向活跃，房源放量，购买踊跃，交易量达到了14472套。许多经纪机构由此认为，今年会是一个好年景。

4月份——山雨欲来，交易量开始下滑。

进入4月份，随着第二次加息、“新、老国八条”的出台，市场已经感受到来自政府的压力。不少购房人开始持币观望，交易量增长势头放缓。

5月9日——《七部委意见》出台，营业税浮出水面。

一开始，许多经纪机构和已购公房业主还不以为然。因为他们认为，文件中所说的“个人购买住房”是指购买商品房，不涉及已购公房。但是，来自政府方面的求证结果却令人大吃一惊。“个人购买住房”的住房包括商品房、已购公房、经济适用房。市场上开始出现抢在6月1日之前集中成交、集中过户的现象，但二手房价并没有下降。

5月26日——延庆会议，北京市建委广泛听取各方意见。

北京市建委组织各区县房管所、各大中介机构在延庆独家村召开会议。期间，爆发了激烈的争论，中介机构纷纷提出从稳定房价和满足中低收入阶层居住需求的角度，“营业税”征收不应该包括已购公房、经济适用房、回迁房，满两年应该从签订购房合同或竣工备案日计算。

6月1日——北京市开始执行新政，优惠面积上浮20平方米，交易量开始萎缩。

6月1日开始征收“营业税”时，人们并没有等来已购公房、经济适用房、回迁房的豁免政策，满两年的时间起点也定在以完税(契税)或出证(房产证)日期为依据，惟一的变化是普通住宅的面积上限上升了20平方米，达到140平方米。市场各方极度失望，交易量下滑超过20%。

6月3日——北京市建委小范围再次征询意见。

与会的中介机构再次提出为保障北京二手房市场的健康发展和平抑房价，已购公房、经济适用房、回迁房豁免“营业税”的建议。北京市建委表示会继续争取变通政策。

6月9日——个人所得税悄然试点，二手房市场雪上加霜。

该日，去东城区房管所和朝阳区房管所办理过户的业主被通知先去地税部门缴纳“个人所得税”才能办理过户手续。个人所得税试点悄然开始。其他区县的房管部门也开始筹备执行缴纳“个人所得税”才能办理过户的政策。一时间，二手房市场雪上加霜，交易量下滑超过30%，由于业主向购房人转嫁税款，房价不降反升。一些中小中介关门停业。

6月10日——中介机构联名向国务院检查组提交意见书。

北京十余家中介机构召开联席会议，撰写了一份关于《当前二手房市场开征营业税和所得税对房地产市场的影响和调整建议》，并委托建委转交正在北京考察工作的国务院检查组。《建议》的主要内容是：1.落实《七部委意见》，改变一手房供应结构，但增加经济适用房开工面积、开展廉租所需要时间太长，难以解决当前房价上涨过快，中低收入阶层购房难的问题。而解决上述问题的直接、有效、立竿见影的措施就是启动目前310万套的存量房市场，大力发展二手房。2.开征营业税和所得税，二手房交易成本的增加，一方面使部分业主将房屋转向租赁市场，二手房源减少，供求关系加剧，房价进一步上升；另一方面，部分业主为避免自身收益受损，将税收成本转嫁到卖房款中，二手房交易价格上涨。总之，开征营业税和所得税不利于二手房市场的发展，会使房价上涨更快，中低收入阶层购房更难。3.建议暂停征收个人所得税，已购公房、经济适用房、回迁房豁免“营业税”。

6月22日——北京市发改委征询各方意见。

北京市国土、规委、建委等有关部门和中介机构、开发商代表参与了会议，并向北京市发改委提交了相关意见和建议。北京市中介机构再次向有关部门反映了联席会议意见书上的建议。

6月28日——建设部、国家税务总局举办研讨会。

北京市各大中介机构和开发商参加了会议。中介机构从平抑北京房价和满足百姓住房需求的角度阐述了暂停征收个人所得税，已购公房、经济适用房、回迁房豁免“营业税”的理由。同时，希望政府有关方面在制定政策时，要考虑到北京市场和外地(长三角)市场的区别；北京一手房市场和二手房市场的区别；北京二手房不同权属关系房屋的区别。

7月3日——建设部副部长刘志峰公开表示：出售住房的个人所得税征收没有推广的时间表。

7月4日——朝阳、东城区房管局暂停征收“个人所得税”，北京二手房交易迅速回暖。

7月中旬，北京市建委员表示，7、8月份将出台《已购公房、经济适用房、回迁房“营业税”征收优惠政策细则》，国税、地税领导重申，“个人所得税” 还是要收。

截止发稿时，事态还在进一步发展中，政策的走向和细则尚不明朗。