自住需求释放特征明显

　　据中原地产各区的区域经理透露，6月以来二手房交易量有10%-15%的上升，成交价格保持平稳，买卖双方都愿意及时出手。据悉，近期开始频繁看房的客户以2-3人的小家庭模式为主，因此对于2房与3房的房型情有独钟。美联物业有关人士表示，该类客户在一开始都会要求看房龄在1-2年内的次新房，但最终会因为2年内的次新房价钱较高，而转而选择房龄在3-4年左右的次新房。据了解，这两类二手房的差价在10%-15%左右。

　　就看房热点区域来说，闸北、普陀、虹口3个区受到了首次买房的年轻夫妇的欢迎，他们需求的是面积在80-100平方米的2室次新房。而位于徐家汇、黄浦、静安等内环高档二手房则受到了自身已拥有物业的一家三口的欢迎，这类自住客一般是为了改善自身居住环境而再度买房，需求的房型则以100-200平方米左右的3室次新房为主。

　　值得注意的是，与6月上旬看房者动辄以20%-30%的还价幅度相比，近期自住买家的还价幅度有所减小，在15%-20%左右。这是由于7月的二手房市场趋于稳定，自住买家对于市场的认识也较6月充分。而目前二手房卖家的让价幅度普遍在挂牌价的5%左右。

　　对于近期二手房市场的变化，中原副总李锦德认为：“6月业绩有所增长只是基于5月业绩大幅下挫的前提下。主要原因还是由于6月初出台的新政经过一个月的时间，市场开始趋于稳定发展。有部分的买方已经消化了信息，面对市中心的楼盘质量上乘相对稀缺的特性，调整好心态抓住时机精挑细选钟意房源，而卖方也从‘惜售、观望、急抛’的阶段调整为相对理性阶段。这样就造成交投活跃。”

　　自住、投资楼盘开始分化

　　有意思的是，随着沪上二手房市场的趋稳，市中心中高档二手房出现了明显的投资、自住分化的现象。据汉宇地产的有关人士介绍，目前市场上比较知名的中高档二手房中，汇贤居、达安花园、中凯城市之光、宏润花园、明盛园等楼盘的投资客居多；而国际丽都城、莱诗邸、徐家汇花园、明珠家园、弘辉名苑等楼盘的自住买家则占到了大多数。

　　产生此类现象的其中一个原因是，投资性房源当初开盘的预售价格一般都比较低，而投资客通过渠道能从开发商那边拿到较多的房源，投资的人多了自然会形成一个投资性的市场效应。在前一阵子投资客感到资金紧张的时候，会把手中1、2套房源低价出售，因为售价特别低，又会吸引部分看好长期市场的投资者买入，形成了某些楼盘的投资效应。

　　而有雄厚资金的投资客手中的楼盘持有时间较长，部分会转为出租，从而带动了高档租赁市场。也有些投资客，因为楼盘的买入成本高，而转手的税费太高，也由此转为租赁。

　　租赁业务大幅上扬业主心态平稳

　　就租赁市场而言，6、7月相比前一段上扬幅度较明显，据悉，中原地产部分分行一个月所作的业务量就达到与平时半年持平。针对租赁市场的活跃，中原副总邱德章认为：“一方面旺市时各中介都不看重租赁市场都有做十宗租赁不及一宗买卖的观念，相对于买卖市场低迷，如今一般租赁的成交即简单又快速，就投入时间精力而言比以前要大的多，所以租赁市场近期活跃。另一方面买卖双方对市场的前景都还处于雾里看花阶段，买方宁可先租房伺机而动。而实力卖家的资金压力较小，愿意进行长期的投资。部分业主心态平稳，卖不到心理价位就将其挂牌到租赁市场。”　小贴士看自住型次新房有4招　一看小区管理

　　小区的管理直接影响到楼盘将来的市场价，自住型楼盘虽然不会买入后马上抛售，但是为了能够在自住的同时，楼盘还能升值，小区管理的品质是不能不关注的。当然，好的小区管理相对的物业费也会较高，这也需要自主买家自己算一笔账。

　　二看房型

　　每个家庭的情况不同，所需要的房型也不尽相同。热门的房型未必是自己需要的，因此挑选房型时不要盲目跟风，选择自己最需要的才重要的。

　　三看交通

　　交通是入住后每天需要面对的现实，因此楼盘周边的交通配套可不能等入住后才开始考察。找一找是否有到工作单位的快捷车辆？换乘轨道交通是否方便？模拟一下入住后的上班情景，察看一下途经的道路是否拥挤都是必要的。

　　四看周边购物环境

　　现在的生活离不开菜场、大卖场、便利店。楼盘周边的购物环境是否良好，是否有足够的购物氛围，去菜场一次需要多少时间，在看房的时候都要亲自去考察一遍。

　　作者：晨报特约撰稿曹隽雍