园林天下开盘之时，业内曾有此最普遍的传言：这位“神秘买家”是“一位新加坡老太太”。基于此，在房屋交付并进入租赁市场后，又有新传言称：上海滩公寓楼中已然出现了“第一包租婆”。“第一包租婆”不存在

　　园林天下整盘共3幢楼，地块最南侧、面朝长宁路的那幢便是被整体买走的。如今，这幢楼已全装修完毕，被命名为“园景公寓”，并以酒店式公寓形式开始招租。为了验证园景公寓业主是否个人，甚至是否“包租婆”，记者决定调查此“神秘房东”的真实身份。

　　令记者始料未及的是，如此盛行的传言居然在简单调查中就被否定了。

　　据调查，园林天下销售本由戴德梁行总体负责，但在楼盘建设初期，基强联行的董事、总经理陈基强“引进”了这位神秘买家，因此戴德梁行只得到了后面两幢楼的销售权。谈及买家情况，戴德梁行当时参与销售的人员显然是知情者。

　　记者采访到的两人均称：“神秘买家”为香港永光公司，老板是位姓谭的先生，具体情况“不便透露”。

　　其开发商新长宁集团也是记者的调查对象。当时负责销售的一位领导王女士在接受记者电话采访时表示，“永光集团”是园景公寓的买家，其手续均以公司名义办理的。

　　目前，园景公寓在楼盘附近的中介店里挂牌出租。而这些中介公司对记者提问守口如瓶：“客户资料我们不能轻易透露。”

　　记者查阅了网上资料表明：“2002年末，新长宁的418套、共45000平方米住宅……整楼卖给了香港永光集团，交易共涉资4亿元”。促成此项交易的陈基强向记者透露说，永光集团购买园林天下整栋物业的均价为7500元/平方米左右。

　　综上所述，“第一包租婆”看来是不存在的了。签约买家确是香港公司

　　但是，仍有业内人士对购买此楼是“公司行为”一说表示怀疑，因为有很多公司购买物业、特别是公寓时，往往会将产权办理到个人名下，这样可节约不少税费。

　　为了得到确凿的答案，记者来到长宁区房地产交易中心。在此，记者查询了“长宁路888弄”产权情况。登记资料显示：该房屋业主是“永光置业（上海）有限公司”。对此结果，记者略有吃惊，据了解，以公司名义和个人名义购买、出租甚至日后出售房屋，所需缴纳的税金和各类费用并不相同，前者要比后者多缴不少。比如契税，公司购买税率为3%，而个人购买在当时只要1．5%。单以契税来计算，如永光是以公司身份签订买卖合同的，其契税高达1200万元；若是以个人身份签约，则只需要600万元，600万元可不是一笔小数额。

　　正当感叹永光此举时，记者在物业“他项状况信息”中发现，园景公寓整幢楼都“持证抵押”给了汇丰银行，贷款额度3．25亿元!于是，一切有了新解释——

　　在一家投资公司担任CEO的黄先生告诉记者，公司购买物业以个人名义签约向来被业内人称为“合理避税”方式，并不违反税法。黄先生分析道，在台湾和香港，有很多公司带有家族色彩，这种操作方式也就更具可行性。但他强调：“只有一次性付款的公司才有可能如此操作。如需贷款，那么更多公司还是会规矩地以公司行为来操作。再说，没有足够的关系网，个人是无法在银行同时为400余套房子办理贷款的。”买楼3年回报率150%

　　不可否认的是，永光公司的投资眼光是非常值得赞叹的。园林天下的地理位置堪称上海市区“绝无仅有”的风水宝地，但真正认识到这一点的人却不多。

　　园林天下，旁边汇集了轻轨明珠线和地铁二号线两条轨道交通，隔汇川路就是被称为国内最大的购物中心“龙之梦”，而最显其尊贵的则是楼盘东侧和北面的景致——中山公园。如此位于交通枢纽地带、又有巨大公园绿地，且还是位于内环以内的楼盘能有几个呢?无论是徐家汇公园周边的楼盘，还是世纪公园板块的项目，都和此地无法媲美。

　　资深房地产分析家、上海商报《地产周刊》主编徐跃明先生进一步分析认为：从人流量来看，尽管这里也属市中心交通枢纽，但人流量绝对不能与人民广场、徐家汇相比。可见，这里仍是一块值得居住的地方，“当初想到长期投资此地的人，眼光实在不错”。

　　如今的市场情况也确实证明了永光超前的投资眼光：近两年来，园林天下房价上涨幅度巨大。今年3月份，甚至曾到达过30000元/平方米以上的高位，目前房价虽出现明显回落，但仍维持在20000元/平方米水平。换句话说，不管园景公寓日后出租情况如何，就当前市场行情来看，其整栋楼市值已高达9．6亿元左右，较当年4亿元赚了将近6亿元，永光买入3年回报率高达150%!租金四倍于周边楼盘

　　中山公园的租赁房源中，一般分为三个档次，都相当受欢迎。其一是中山公寓、兆丰花园等租金5000~6000元/月的中档房源，因其符合都市白劣谠生活品质的要求，房源一直供不应求；其二是圣约翰名邸等中高档房源，租金7000~8000元/月左右，其客户群体以高级白领为主；其三便是高端住宅，如园林天下、路易凯旋宫等，租金一般都在10000元/月以上，目标群体多为港澳台及外籍人士。其中，路易凯旋宫并不处于中山公园核心位置，离中心商圈也较远，因此，比园林天下稍有不及。

　　园林天下因位于核心商圈位置，紧邻玫瑰坊购物中心，对面即是新宁购物中心，距离地铁站又仅有几步之遥，因此其租金虽居高不下，却一直受到高端客户欢迎。目前，其3房租金为12000~18000元/月左右。其中，80%接盘者都是境外人士，余下的则是外地客。据普润地产中山店吴小姐介绍，“园林天下相当受欢迎，很快便能租出去”。

　　令人惊异的是，园景公寓目前的房租水平都远远超过了上述楼盘。其2房租金一般在1800美元/月以上，最高可达3000美元/月左右；3房更可高达3100美元/月以上。这些还只是一个基数，楼层越高、景观越好的房源，其租金水平更高。

　　记者粗略算了一下，以平均每套2800美元/月租金计，418套房每年就有1404．48万美元的租金收入，折合人民币约1．123亿元；以当初4亿元成交价为基础，园景公寓年租金回报率算下来将达25%以上!出租4年就能收回成本，而永光公司已在过去5年上海房价上涨背景下获益巨大，这笔买卖确实令自己赚得盆满钵满，回报率更是高得令人咋舌!

　　沪上著名中介汉宇地产一门店负责人告诉记者，2003年、2004年，在上海买下整栋公寓的投资客不在少数，这些投资客主要来自温州、香港、台湾等地，也有一些来自新加坡的。不过，这些投资人大多看重短炒，整幢买下后再分销以赚取差价。像永光那样精心装修后完全进入租赁市场的情况非常少见。