天河销售热点外移 中心区域租赁旺盛

　　房地产新政策出台以后，新盘众多的天河区首当其冲，成交量直线下跌，其中7月份比6月份下跌了7.91万平方米，跌幅达50.8%.由于天河区素来是广州二手楼市的代表性区域，因此该区8月份的走势将很大程度上反映目前市场的信心如何。从满堂红的成交数据来看，尽管8月份该区的二手成交宗数尚未完全达到新政策出台前的5月份的水平，但也相差不多，环比19.7%的增幅显示市场开始复苏。

　　此外，统计数据还显示，当月天河区成交最多是3000~5000元/m2的中价二手房，占总成交58%的比例，以棠德花园、华景新城、金燕花园等具有一定楼龄、生活配套成熟的小区房成交为多。高价物业成交减少，6000元/m2以上的物业占总成交比例仅有9.1%.

　　与此同时，该区的成交热点也在新政策的影响下开始向员村、东圃、天河北部等“次中心区域”转移，以往投资客扎堆的天河北板块以及高价新房为主的珠江新城板块成交稀少，但租赁市场颇为活跃。据满堂红南国分行介绍，新政策出台以后，珠江新城许多没有房产证的住宅都转为出租，由此带旺了租赁市场。例如凯旋新世界一套93平方米的物业转为出租以后，6000元/月的租金算起来有约7%的回报率。

　　老三区：中档物业成置业者首选

　　老三区（荔湾、越秀、东山）二手房源主要以房改房为主，因此六七月的成交量虽有一定下降，但幅度不算很大。到8月份，随着置业者对新政策渐渐“吃透”，盲目观望的用家减少，因此市场也开始走旺。满堂红的数据显示，当月老三区的成交宗数环比增长6%，是近三个月以来的最好成绩。数据显示，目前最受宠的是60~80平方米的两房单位，占总成交量34.9%；120平方米以上的大户型成交最少，占总成交量6.6%.

　　有关人士分析，这一方面与老三区的置业者多为广州原居民，居住讲究实际有关；另一方面也与老三区的楼价普遍较高，一般人买不起大面积、高总价的物业有关。统计显示，目前老三区最受欢迎的还是20万~40万元之间的中档物业，占总成交量50%.

　　对于市民最为敏感的楼价变化问题，满堂红有关分行负责人表示，新政策出台后，当地的物业一度出现滞涨的现象，但近来已经恢复了自2004年以来稳中有升的势头。如在8月的成交中，富力广场一套79平方米的单位1997年开卖时不过5000元/m2左右，现在卖到了6180元/m2.此外，当地的房改房尽管楼龄较长，成交价也有一定上涨，例如周门小区以往的成交价多数在3500元/m2左右，现在3600元/m2以上的成交渐渐增多。该负责人认为，决定楼价的主要因素是供求关系，现在老城区的新货供应稀少，二手房源供应又未能充分满足置业者的需求，楼价上涨在所难免。

　　展望：9月二手楼市将继续回暖

　　满堂红研究部有关人士认为，8月份市场的复苏表明新政策带来的市场恐慌与疑惑，随着政策的明朗化以及市场乐观因素的出现有所消解，置业者的入市愿望加强，因此预计9月份的市场将继续“回暖”。不过，由于紧接着的十一黄金周有大量的一手新盘推出，届时一手楼的折扣、优惠将会对二手楼市购买力较强的置业者产生一定的吸引力，部分置业者需要进行多重比较后再作定夺，对成交会有一定影响。

　　此外，由于新政策对置业者的心理影响尚未消除，预计十一黄金周无论一手楼市还是二手楼市都不会有太大的“亮点”，而二手楼市的买卖将以吸纳客户为下一步的业务开展做铺垫为主，租赁则会在客源增多的作用下活跃起来。