房市调控一直面临着重重阻力。最近的房贷新政其实也被悄悄做了手脚。早在9月27日，央行、中国银监会就共同发布通知，要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。但是，关于“第二套房”究竟如何界定，却没有给出具体界定，各家银行都在按照自己的理解去解读和执行（这一低级失误更像是有意埋下的一个“伏笔”，就像当初的90平方米占70%那两个数据一样）。在争论逾半月之久后，10月15日，银行业监管部门及相关银行的知情人士证实，就“第二套房”的界定，监管层在征询几家大银行的意见后，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。这一界定留下了两个巨大漏洞，房贷新政在事实上被架空了。第一，可以用除夫妻之外的其他家庭成员的名义炒房。第二，可以把手头投资的房卖掉再购买新房，轮番炒房，这样即使炒N次，每次仍能享受第一套房的优惠政策。如果这样糊弄下去，调控怎么可能有效果？政府将如何兑现自己对人民作出的调控承诺？

    背景：央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。

    1.能否分析一下当前地产调控形势

    时寒冰：房市调控政策在被各种强势既得利益集团化解。与房地产利益攸关的一些地方政府，对房市调整政策阳奉阴违；一些银行和众多的炒房者成为房价上涨的推波助澜者；一些开发商捂盘惜售、囤积居奇并编造、散布虚假信息制造供不应求的假象……需要住房的民众成为被各个强势利益集团肆意掠夺和鱼肉的对象。这就是当前房地产调控的严峻形势。但是，个别地方政府和有关部门，仍在刻意掩盖问题，无耻地鼓吹房市调控取得了初步成效，这其实是在误导决策层，是非常值得警惕的。

    两次调控政策并未获得预期效果。要更清楚地了解这个问题，我们必须首先弄清楚房市调控的目标是什么？一是抑制房价的过快上涨，二是使住房供应结构趋于合理.

    先看第一个目标，不需要查看具体数据，老百姓自己都能清晰地感受到，房价正在迎着调控政策快速上涨，越调控房价越高的事实即使有关部门也是承认的。像深圳市，媒体报道称，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，与2006年深州市全年平均房价每平方米9384元相比，上涨竟然超过七成！

    再看第二个目标。国家发改委7月31日发布的数据显示，今年1-6月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的19.5%；建设部信息系统数据显示，在全国40个重点城市批准预售商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重由2006年上半年的19.18%提高到今年上半年的24.31%，仅增加了5.13％。大户型仍是主流。

    第二次房市调控政策出台时中央明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”紧挨着这句话后面还有一句重要的表述：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”显然，如果中央的这项政策得到认真执行，即使剔除时间差因素，90平方米以下住房的供应，增长也不会如此缓慢。

    这说明，调控政策没有产生效果，调控形势依然非常严峻。

    2.提高第二套住房首付如何影响购房需求？

    时寒冰：购房需求包括两个方面，一是投机、投资需求，二是居住需求。

    对于自住的人来说，既然能买第二套住房，经济实力一般不会太差，第二套住房首付提高一些影响不大。

    对于投机、投资者而言，他们又分两种情况，一是靠自有资金炒房者，二是靠银行贷款炒房着，第二套住房首付提高只会对靠银行贷款炒房的人有一定影响，但影响有限。举个简单的例子，过去第二套住房首付没有提高的时候，他能炒50套房，现在第二套住房首付提高后，他能炒45套房，不过是少炒了几套房而已，还不是一样在炒吗？