案例1

　　经济适用房交易限制从房产证下发日起算

　　Brain：我五年前买了一套经济适用房，现在想转让，我想问一下，五年后可按市场价出售的规定应该是从签购房合同开始计算，还是从交房入住开始计算。现在我本人在国外，可不可以用传真的方式委托亲属办理二手房交易？需要交哪些费用？

　　解答：按照《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，以Brain先生取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准，两个证件可由Brain提供任一个来确定时间，从该时间起算，5年后Brain就可以按照市场价进行交易。

　　如果本人不在国内，可以委托亲属办理交易，但是必须出具授权委托书，而且该委托书还应该在当地进行公证。如果满了5年按照市场价格出售，该房屋上市交易的税费有：契税(按成交价的1.5%缴纳)、印花税(按成交价的0.05%缴纳)和土地出让金(按成交价的3%缴纳)，售后的房屋产权性质是商品房。

　　案例2

　　五年内交易买家要先申请成交价格不同则税费不同

　　张先生：我要买的二手房位于右外大街的开阳里，此房为2002年回迁的经济适用房，请问一下应该如何办理过户？如果我本人符合经济适用房的购房资格，是否还须交纳土地出让金？签合同的时候应该注意哪些问题？

　　解答：记者向北京市房管局相关人士了解到，由于该房屋仍在5年交易限制期内，因此张先生需要到位于北京市崇文区东花市北里的北京市房屋交易中心，申请经济适用房购买资格审批，然后再按照正常的过户程序进行过户。

　　如果审批的价格大于实际成交价格，则交易税费有：契税(按成交价的1.5%缴纳)和印花税(按成交价的0.05%缴纳)；如果审批价格小于实际成交价格，则交易税费有：契税1.5%、印花税0.05%和差价部分的综合地价款10%.我爱我家策划部主管殷丽娟提醒张先生，签合同时要问清楚卖家此房是否处在按揭期间，是否被抵押，共同所有人是否同意出售等问题。

　　案例3

　　装修款可约定补充条款如价格不实可能会无效

　　刘女士：我看好一套经济适用房二手房(房产证还没办下来)，有几个问题想请教：新政策规定应按原价出售，但由于房主已花了7万元改造装修，因此他要求再签订补充合同说明，请问这是否合法？我没有北京户口能不能购买这套房屋？

　　解答：北京汉卓律师事务所的秦兵律师表示，新政策只是规定房屋价格按照原价出售，并不包含装修款，所以装修款应当可以通过补充合同来确定。不过需要提醒刘女士的是，该7万元装修款应该是真实的，如果是出于规避“五年内不得按市场价交易”的目的而订立的虚假条款，该条款应属于无效条款。

　　此外，由于经济适用房是专门针对北京低收入人群的住房优惠，如果不具有北京市户口，只能在该套房屋取得产权证五年之后，才可以按照市场价格购买；不满五年的，则非北京市户口不得购买。按照刘女士的说法，她暂时不能购买该套二手经济适用房。

　　案例4

　　变买卖为抵押风险极大不要轻信中介所谓“高招”

　　潘先生：我是一个外地人，看中了一套二手经济适用房，有中介公司声称，能为购买二手经济适用房的客户办理过户，采取抵押的办法，将房屋买卖变通为抵押借款然后行使抵押权，实现房屋的过户，请问这种做法风险大不大？

　　解答：链家市场总监宫萍认为中介公司的这种做法非常危险。按照相关规定，不能上市交易的经济适用房属于限制流通物，其权利转移受到限制。不仅不能上市交易，也不能设定抵押权。即使该合同由公证机关进行公证，也不能对抗法律的限制性规定。

　　因此，宫萍提醒消费者在购买二手经济适用房的时候一定要谨慎，仔细查验房屋的产权证或契税证明，不要轻信所谓的“高招”。按照潘先生的说法，即使双方达成了买卖的意向，也只能在五年期满之后履行合同，在此期间风险很大。为避免出现买卖无效的情况，建议潘先生不要违规购买。

　　■交易流程

　　隗第一步：买家要考虑自己是否符合购买的条件。已购经济适用住房在住满5年后，可按市场价格上市出售。未住满5年的可以不高于原购买单价，出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。

　　第二步：买家向卖家索要契税完税凭证或者房产证。按照规定，五年限制以取得契税完税凭证的时间或房屋所有权证的发证时间为准，两个证件可由卖方提供任一个来确定时间。

　　第三步：买卖双方就房屋的价格等进行协商，签订购房合同。签合同前要问清楚该房屋是否处在按揭期间，签合同时要注明该房屋没有被抵押、共同所有人已同意出售和物业等费用都已经结算清楚。