自2003年郑州商业地产火爆之后，2006年的郑州商业地产继续上演着如火如荼的繁荣景象。虽然三年对于商业地产来讲，不足以证明什么，但从郑州商业发展的变化看来，有了更新的内容。对于未来，郑州商业地产可否厚积薄发，引来万众瞩目，为郑州的经济腾飞提供坚强后盾，正是笔者所要分析的。

    2003年，统计局显示商业项目总面积超过150万平方米，如此，加上郑州原有商业网区，面积总和超过300万平方米。现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。是不是真实的郑州的商业情况？是不是火热的现象就能表明一定有源源不断的火源在支撑着呢？

    根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。这个市场的机会点在于什么，是开发者关心，也是投资客关心，更是ZF人士所关心的。

    在看到了郑州市的商机凸显之后，大家都颇有点众望所归的感觉，那就是2006年的郑州商业地产依然取得了供销两旺的局面。商业地产的投资火爆，一方面可以证明城市消费商机增多、居民的消费能力提高，对城市未来经济发展更有信心；另一方面，目前郑州受到关注较高、占有销售比例较大，有代表性的多为主题商业街或专业市场。郑州住宅密集区自发形成的商业形态，因没有集中、统一规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化——从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。

    从发达地区的商业地产发展历程来看，主题商业形态不仅是城市化的标志，也是商业发展到高级阶段的产物。而郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业，来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。以郑州火车站商圈的电子商城为例，由于电子商城距火车站很近，四周被服装批发城和鞋帽批发城所包围，建筑的外立面不堪一睹，本是透明的玻璃窗如今都罩上了历史的尘埃，甚至是有的玻璃窗都已破碎。但是，就是这栋四层楼房，是唯一集中经营郑州市电子配件的主题专业市场。昂贵的房租也是令周边的档次较高的商场业主不敢与之相媲美，要高于两倍之多，尽管如此，门外排队租房的客户依然络绎不绝，有的更是“望尘莫及”。如此其貌不扬甚至是可以用丑陋来形容的这尊楼，却成了郑州火车站商圈的一个很大的“香饽饽”。

    毕竟，这种香饽饽在一个大的宏观地产市场中少有出现的，因为现在的市场中总是应该良莠有分的，所谓的优胜劣汰、适者生存，遵循了市场规律的。而显微镜下观察的郑州商业地产市场是如何的呢？暂且扫描一下郑州的各大商圈具体情况。
 
二七商圈——城市形象门户商圈

    二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。

    因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。

火车站商圈——批发集散地

    与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。