郑州市“十一五”住房建设规划的出台，让郑州更多的中低收入者看到了买房的希望。

　　但占总体建设总量17％的限价商品房（以下简称“限价房”）治标不治本，并不能从根本上影响房价。

　　“限价房”的另一个问题是，由于它的市场诱惑，众多开发商将会全力争夺它的开发权。由此在理论上催生权力寻租空间。

　　一个“十一”长假，无法稀释郑州市副市长丁世显讲话时的激情。

　　在3个月大型调查的基础上，几易其稿，9月29日，丁世显通报了《郑州市“十一五”住房建设规划和今明两年住房建设目标》（以下简称《规划》）。

　　《规划》最吸引媒体和公众眼球的亮点，是郑州市“十一五”期间，限价商品住房建设总量为632万平方米，占总体建设总量的17％。今年下半年，郑州将首推12万平方米“限价房”，明年推出140万平方米。

　　相关规定还指出，2006～2007年新审批、新开工的普通商品住房，套型建筑面积在90平方米以下的住房所占比例确定为70％，其中政策性保障住房套型建筑面积90平方米以下的比例，原则上控制在100％，“限价房”套型建筑面积90平方米以下的比例，原则上控制在85%。

　　综合来看，《规划》与“国六条”和“实施细则（165号文）”等宏观调控政策一脉相承。

　　香港地产名人施永青对于政府出台宏观调控政策的行为，作了一个比喻：到位的政策，就像扔出去的石子，其飞行方向、落地是可预测的；不到位的政策，如同笼子里放出去的鸟儿，它飞向哪个方向，是否还飞回来，全都属于未知数。

　　记者试图从三个方面，阐述《规划》能否对郑州房地产市场起到“石子”落地的作用，或者，怎样预防放出去的“鸟儿”飞不回来。

　　“限价房”治标不治本

　　根据调查结果，《规划》将郑州市民的收入水平“人以群分”为四个层次：最低收入、低收入、中等收入和高收入，住房供应分别对应为廉租住房和周转住房（主要解决外来务工人员、大中专毕业生等特定人群的临时性住房困难）、经济适用住房、普通商品住房（含限价商品住房）和其他商品住房。

　　且不说这四类供应住房的购买客户如何一个萝卜一个坑地精确对应，单从“十一五”期间占住房总量20%的政策性保障住房（共749万平方米，含经济适用住房、廉租住房等）购买限制门槛之高，和占住房总量80%的商品住房（共2980万平方米，含“限价房”）的无门槛设置来比较，大多数人还是要加入到购买商品房的队伍里来。于是，“限价房”自然而然地成为首选。按照《规划》的解释，“限价房”也正是为了解决既不符合买经济适用房条件，又买不起商品房的市民这个“夹心层”而推出的。

　　“限价房”的价格限定办法是，以同一个区域、路段的商品住房均价为基数，在该基数的基础上再下降10～20％。比如，郑东新区商品房的均价是3500元/平方米，降低10～20%后，就变成每平方米3150元/平方米或2800元/平方米。政府会按照这个价格，事先进行测算，扣除各项成本、费用，从而推算出土地的价格成本占多少，在供应土地的时候，政府会降低土地的价格，从而减少开发商的建设成本，最终让消费者得到实惠。

　　这种限价方法决定了其有限性。说白了，政府只是根据某个区域的价格，来调低该区域指定楼盘的价格，而不管其他区域的价格如何攀升，也管不了。假设郑东新区的商品房的均价突然飚升为1万元/平方米，政府在其中增加的几个“限价房”项目，价格自然也跟着水涨船高，达到每平方米9000～8000元。这样的房子，大多数“夹心层”当然还是买不起。

　　现在“限价房”只给指定的楼盘限价，等于间接默认其他楼盘发烧涨价的“合理”。国家一直明文规定，业内一直观望的“竞房价、竞地价”和“公开开发成本”等政策，被巧妙地，或者唯心地割取、定义和应用了。也就是说，政府面对疯狂涨价的楼盘，只是把自己能控制的17%的项目，行政性地参照着压低10～20％，整个市场仍然可以按照“100%”的势头继续发展。这对稳定区域房价，固然会起到一定的短期作用，却只能说是治标不治本。

　　“伪总量控制”与“真个案审批”

　　除了“限价房”，《规划》对重点发展中低价位、中小套型普通商品住房也着墨颇多。其中，特别强调总量控制。这很值得关注。

　　关于郑州如何实施总量控制的争论，一直就没停过。《规划》让我们从中央“国六条”实施细则（165号文）后，再次关注起这个话题。

　　在70%归于总量控制的概念下，只要该地区和城市的新建项目中，90平方米的面积占到70%即可。而单个项目中，90平方米户型应占多大比例，则没有了统一的标准。换句话说，这个比例可以千差万别。