商品限价房是新时期下催生出的一个特殊产品。普通商品房售价高，中低收入家庭买不起，既是买的家庭将要度过20年左右的穷人生活。经济适用房房源奇缺，仨鸡子俩豆没你叨的，既是买到了也是摇号撞运气所得。最近市政府下达“十一五”期间住房规模，从心理上给予需要买房的人进行了思想安慰，同时也给他们带来了一缕曙光。

     郑州市2007年住房规模总量为700万平方米。其中商品限价房和政策性保障房（经济适用房、廉租房和周转房）比例达到40%。这一大好消息确实让人激动不已。但业内人士听了往往是撇嘴一笑，蔑视了之。用行话讲：计划不如变化，280万平方米限价房和政策性保障房是镜子的烧饼不能充饥。主要原因是，没有确切的土地资源保证。

      要完成2007年住房规模需要5700亩土地做保障，其中280万平方米的限价房和政策性保障房指标，容积率按1.7推算，需土地2500亩，根据建设周期推算（一个项目建设周期为310天）该地必须在2006年最后2个月内完成征收或上市，在2007年元月份必须完成招牌挂落实到建设单位才能保证明年280万平方米计划的实施。

      限价房是个新产品，不象经济适用房那样由今年的再建工程结转到明年竣工，可以顶明年的竣工指标。假如2007年一季度保证不了限价房的开工，全年140万平方米的限价房将没有竣工的条件而全部落空。

      经济适用房子目前正在建设或准备开工的面积是75万平方米，假如在2007年一季度保证不了再开工65万平方米，要完成全年140万平方米计划将部分落空。

      由此可以分析出，2007年的限价房和政策性保障用房，能不能按政府的承诺兑现于民，关键在于土地供应的落实。目前郑州市土地储备中心向社会公开的土地状况是：能够上市的住宅用地不足1000亩，要在近期内再筹备1500亩（此算帐未考虑2007年普通商品房需用的3200亩土地）将是天方夜谈。当我们问到土地储备中心，近期收购土地的主要目标是那里，我们毫无介意的回答，农药厂、西区的几个国棉厂和五龙口村的土地，这些土地在2007年一季度前都不具备上市条件。

       业界众所周知，一个项目从得到土地到取得项目施工许可证的周期时间是4个月左右，各个阶段的所须时间是：

       规划阶段：用地合同、用地规划报请、项目规划设计、专家论证与评审等，按规划局办事程序需要60个工作日，假如规划局很配合，报批很顺利也需要45天。

      报批图设计阶段：设计院设计、规划局审批、消防审核、日照分析复核、批前公示、 发放建筑规划许可证等，顺利的情况下需要30个工作日。

      施工图设计阶段：结施图、水电等施工图设计，工程标底预算、抗震审核、防雷审核及建委进行项目招投标等最少需要30个工作日。

      根据上述时间推算，开发商假如在2007年春节前获得用于项目开发的土地，达到开工建设条件，最快的速度将是明年5月1日，因没有充足的建设时间到年底竣工不了，到那时展现在人们面前的将是再建工程而落空年度竣工目标。

      鉴于上述，280万平方米限价房和政策性保障房是一个比较大的系统工程，能不能兑现与民，涉及到党的威信和政府的信誉，她还涉及到百姓的切身利益，项目每走一步都在市民的关注中，百姓希望看到这一调控政策能够作到组织落实、任务落实、项目落实、时间落实和措施落实。一旦落实不到位，将会在“国六条”的作用下，受土地供应吃紧、自用房建设减少、市场整顿使实力不强的开发商退出市场等因素的影响，导致2007年总体新增供应量低于2006年，促使新一轮的房价上涨。

作者：聊宅博客-xianliao

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