在房地产物业中，写字楼最能反映一个地区的经济发展水平及走势，有人甚至形象地将写字楼称为城市经济活跃程度的晴雨表，城市品牌形象的名片等。近期，记者走访了郑州写字楼圈子内的相关专家、职业经理人和营销前沿人士，听他们从现状入手，评说郑州写字楼的“围城之困”。

●在郑州，高档写字楼只有不到3%

      对于郑州的写字楼市场，记者在采访中经常会听到两种迥然不同的声音：“过剩了”、“很不足”。于是，人们经常看到，一边是林林总总的写字楼在郑州大街小巷拔地而起，一边是进驻郑州的世界500强企业只能“屈尊”在一些酒店办公。如此，似乎成了郑州写字楼市场的“围城”现象。

       一种大家都认同的观点是，相对于成熟且产品非常细化的一线城市，郑州的写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住两用这种“血统”并不纯正的写字楼会长期活跃在郑州的写字楼市场。而河南圆点市场咨询有限公司的调查数据也显示，目前郑州市写字楼还是以中档为主，占57.0%，其次是低档写字楼占40.0%，而高档写字楼不到3.0%。

       据了解，随着郑州房地产市场的快速发展，大批SOHO、商住两用等形式的办公楼出现，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起。金成国际广场、世纪城、凯旋门、通苑大厦等都是商住两用楼的典型代表。

       河南泰辰置业有限公司的策划经理徐均认为，商住楼还会长期存在在市场之中，因为一些公司走出了创业阶段以后要追求更好的形象，会向往着搬入纯写字楼，但是同时还有新的公司成立并补充上来，由于郑州的经济不够发达，还处于快速发展阶段，不断会有人加入创业的行列，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入也不足以支持他们在写字楼办公，因此商住楼将是他们很好的选择。

●思考：空置率缘何居高不下？

       目前，郑州写字楼主要集中在两个区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域。另外一个相对集中的区域是在郑东新区CBD起步区内。

       这些雨后春笋般冒出来的写字楼项目，也让郑州写字楼的投放面积较往年呈倍数递增。郑州房管局统计数据显示，2004年郑州市写字楼总体供应量为50万平方米，虽然记者没有找到2005年的数据，但2005年下半年，在郑州市场上，仅绿城数码大厦、凯旋门、顺驰第一国际等6个项目，写字楼总投放面积已达28万平方米，以此推算，全年总供应量将远远超过50万平方米，有关专家甚至预计，今年写字楼的供应量将突破100万平方米。

       相对于几何级的供应量，写字楼的市场销售数字就不那么令人乐观了。记者从郑州市房管局统计的销售数据看到，2006年1月~9月份，全市办公用房成交量不足11万平方米，可见市场存量之大，空置率之高让人难以想像。

        河南省索克置业有限公司总经理郑新桥告诉记者，郑州写字楼东区空置率比住宅要大得多，主要体现在投资性需求方面，这种现象是开发商盲目上马造成的，开发的随意性很大，并没有考虑到按写字楼的要求去研究市场，没有对写字楼成本大和开发周期长的特点进行有效预期，而只是考虑到写字楼的表面利润，从而造成了高端产品“有价无市”、中高端产品遭遇价格瓶颈的局面。

●趋势：中高端市场细分才是正道

       可能是认识到郑州写字楼业态同质化“过剩”比较严重，目前，越来越多的开发企业开始预见到，唯有“细分”市场、打差异化竞争才能立于不败之地。

       河南中原房地产顾问有限公司副总经理冯建军认为，目前郑州写字楼宣传的“高端”还仅仅是销售价格的高端。在写字楼的硬件方面还不过硬，服务与管理上也有很大的提升空间。另外缺少中间档次产品，需要后来者的超越，从而使早期入市的写字楼产品进入第二梯队，优化供给结构。2006年和2007年写字楼供给将以超高层高档写字楼为主，其中又以郑东新区CBD最为集中，激烈的市场竞争不可避免，但中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间。