上周，记者在省消协法律事务部见到了社会关注已久的我省首次由民间代人大起草立法的“法规”文本——《郑州市物业管理条例（代拟稿）》。

　　５月１０日，郑州市人大常委会办公厅发布公告，向社会“招标”起草《郑州市物业管理条例（代拟稿）》。“中标”的河南文丰律师事务所在全市３２名优秀律师的直接参与和帮助下，经过数月的辛勤工作，历经５稿，顺利完成了地方法规的起草工作。目前，代拟稿已提交郑州市人大。

　　民间代人大起草法规代拟稿掀起盖头

　　近几年，郑州市的物业管理暴露出大量问题，个别群体事件已经造成了恶劣的社会影响，现实要求这些问题需要依靠完善的法律体系加以规范和调整。郑州物业管理方面出现的问题，还在于上位法地位的特殊性决定了其原则性过强，致使遇到具体问题时，处理起来不知该如何办是好，老纠纷未解决新矛盾又产生，人们迫切希望出台一部操作性和针对性强的地方法规，以规范和调整地方物业管理的法律关系，解决现实问题和突出矛盾。

　　郑州市人大作为立法机关，面对成败难料的尝试和探索，其压力是巨大的。郑州市人大给起草者“减压”：除要求起草的法规“不与上位法抵触、符合郑州实际、可操作性强”外，未限定条条框框。尽管如此，起草代拟稿的文丰律师事务所以及行业主管部门郑州市律师协会还是背负着有形和无形的压力无法解除。

　　在郑州市人大的关怀下，在郑州市法学会和律师协会的领导下，代拟稿集中了６家律师事务所３２名律师和法学界的集体智慧。尽管郑州市人大在制定该法规时，究竟会采纳哪些意见还是个未知数，但代拟稿透露出来的诸多亮点和创新值得期待。物业管理法规牵涉每家每户的利益，我们没有理由不予以关注。

　　焦点一：【前期物业突出矛盾如何化解】

　　现实中，前期物业管理矛盾十分突出。有的开发商侵占配套建筑和设施，有的开发商为促进物业销售，对物业管理作不切合实际的承诺，有的开发商制定的业主公约侵犯业主的合法权益。由于缺乏严格的物业承接验收手续，物业使用过程中暴露出来的质量问题责任不清，损害了业主的权益。大量的建设单位自办物业公司，“父”建“子”管，“老子”和“儿子”联手对付业主，业主的合法权益很难保护。代拟稿创造性规定了业主对前期物业管理企业的话语权，以规避矛盾的发生。

　　代拟稿明确了前期物业管理企业的选聘时限：建设单位应当在申请办理商品房预售许可证前、现售商品房在现售３０天前、非出售的新建物业在交付使用３０天前的期限完成前期物业管理的招投标工作。前期物业服务合同一般不得超过２年。

　　代拟稿明确规定了特定条件下的前期物业管理企业解聘机制：前期物业服务合同履行期间，已经入住的业主在３０％以上且经已入住业主２／３以上要求解聘时，建设单位应当要求物业企业限期改正服务或者降低收费标准，在３个月内符合以上条件的业主再次要求解聘的，建设单位应当重新选聘新的物业管理企业。

　　焦点二：【划定物业管理责任边界解决纠纷】

　　物业管理的责任边界问题也是热点问题。国家《物业管理条例》第３１条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。实践中，物业配套设施、设备如不能正常使用，业主要求建设单位修缮时，建设单位会称房子他们卖完了，小区的一切都是业主的，让他们承担这些责任没门；业主找物业公司予以修缮时，物业公司往往以建设单位负责为由拒绝承担责任。如何界定物业管理企业的修缮义务与建设单位的保修义务的合法边界，成为现实中的一道难题。

　　为解决这一难题，代拟稿创造性地赋予了建设单位交纳保修保证金制度，防止建设单位不能或拒绝履行保修责任的情况出现：“建设单位在物业竣工验收前，按照物业建筑安装预算总造价的１％提取保修保证金，并接受行政主管部门的监督。”同时，还规定：物业管理企业对承接验收合格后出现的承接验收范围内的质量问题，应当根据过错程度向业主承担责任。

　　焦点三：【业主登记制度能否使隐私外泄】

　　考虑到业主的动态变化，借鉴《公司法》的股东名册制度，代拟稿规定对入住小区的业主实行登记制度。业主变更的，新业主应当进行变更登记。

　　这样做的好处是有利于业主大会的召集、业主委员会的管理、物业管理企业的服务、业主权利的行使等。但记者调查发现，现实中有的物业公司向其他企业提供业主的资料，而对于物业公司或业委会向第三方透露业主隐私的情况，代拟稿没有提出保护隐私的措施。