2005年，老百姓对于房地产有太多的期待，因为年初的时候，政府高层就说要抑制房价过快增长，在一个据称是要花十五年积蓄买一套房的市场中，房价下跌是每一个普通消费者最大的期待，网上调查中73%的网友认为是房价太高导致买不起房。上半年一系列的宏观调控让无数的老百姓看到了希望，希望演变成了对于房地产市场庞大的持币观望！这也许达到了宏观调控抑制房价所要借助的手段，如果说8.31大限、121文件提高了土地和资金门槛都是从供应的角度去遏制房地产的过快投资，那么今年的一系列政策，包括3.17央行加息、征收
  
    营业税和个税以及十一五期间将推行的房地产税(物业税)等等都在需求的层面上给房地产市场降温。而据建设部政策研究中心主任陈淮透露，“2006年应该是一个鼓励住房消费年”，尤其是支持自住型的普通商品房消费。

　　就在05年老百姓期待政府宏观调控能使房价下跌的过程中，伴随着“一个个炸药包”的投掷，多少准备买房和已经买房的人们体验到了“一惊一乍”，楼市的“一日三市，风云突变，草木皆兵，一波三折”全在购房人的心里留下了沟沟坎坎。

　　3·17“赶紧还钱吧”

　　3月16日晚上六点，中国人民银行突然发布消息：自3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款执行利率下限为例，将比原优惠利率5.31%高0.20个百分点。

　　0.2个百分点对于贷款者影响很小，但却看到央行发出了一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高风险，贷款的成本风险。购房人心理预期因此受到影响，考虑到市场处于一个加息通道中，购房成本将增加，不少购房人选择了提前换贷。

　　可银行再给提前还贷者当头一棒：提前还贷要交违约金。银行方面称这是国际惯例，而民法专家何山认为，法律其实是允许提前还贷的，提前还贷不算违约，银行收什么违约金？中国政法大学赵旭东教授也认为，通常在中国的商业交易中是鼓励提前还款的，所以银行收取违约金理由并不充分。甚至有媒体评论：银行收取提前还贷违约金是在趁火打劫。

　　此后四大银行表示，各地分行在合同中如果约定了违约金就以合同为准，而总行对此尚无整体计划。购房人总算逃过一劫。

　　卖房究竟要交多少税？真让人“算”到晕　有谱没谱？

　　5月份，七部委联手出台新政，重拳“袭击”楼市。新政中对购房人直接影响最大的莫过于对二手房开征营业税。

　　按照七部委意见，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。

　　随后各地相继出台了可享受税收优惠的普通住宅标准。接下来，北京关于契税、土地增值税、个人所得税的规定及优惠条件陆陆续续被报道出来。

　　一时间，卖房人慌了，卖个房子究竟要交多少税？很多业内人士都说不清楚到底不同的情况下究竟要交哪些税、哪些可以享受优惠，何况普通的购房人，真让人能算到“晕”，经纪公司和中介人士也因此成了媒体记者的宠儿。

　　《北京青年报》曾算过一笔账，6月以后卖房缴的6种税费占到总房款的10%。难怪乎美国财经杂志《福布斯》发表的2005年度全球“税负痛苦指数”称，中国内地的“税负痛苦指数”位居第二。

　　不过二手房税负真正的痛苦者不是卖房人，因为在北京，二手房 市场处于绝对的卖方市场，卖家能将这笔税钱转嫁到买家头上。那些买不起新房原本打算买二手房的人成为最后的买单人。人们开始质疑：征税到底是在抬升房价还是拉低房价？

　　个人所得税的征收是其中最具戏剧性的环节，它的故事充满了一波三折：

　　6月中旬，北京地税局称二手房交易要征收20%个税，并称这项政策其实2003年就已经出台只是未得到贯彻。七月初建设部副部长则表示，收取个税只是个别地方的试点，没有全国推广时间表。话音刚落，国家税务总局新闻发言人就发表了关于“个人所得税并非新政策，二手房交易应当缴纳个人所得税”的澄清。但之后个税仍未严格执行，北京在朝阳等区试征后也了无音信，卖房人一阵虚惊。

　　十月份，国家税务总局的一则通知再次将个税提上日程，重申二手房交易必须缴纳个税，实行“一窗式”征收，开具发票，且要各地在年底前上报细则。国税局的强硬态度让卖房人甚至于业内人士都认为个税征收要动真格的了。卖房人纷纷打听，各地细则什么时候出台；各中介公司二手房的交易量随之攀升。

　　年底已至，并未看到各地关于二手房个税的报道，“征不征、什么时候征”到底有谱没谱？经历了试征、停征的震荡过程，政策没有出台，唯一锻炼的是老百姓的心理承受力和免疫力。

　　除了在房地产交易环节加强征税，房屋持有环节也将面临税收负担，今年对不动产税的开征引来了广泛讨论。二月份国家税务总局、财政部等有关部门发出明确信号：开征统一规范的不动产税(又被称为物业税、房地产税)势在必行。11月19日，国家税务总局局长谢旭人表示，将在十一五期间稳步推行物业税。房地产税的作用之一是打击投机抑制房价，让购房人意识到持有房产需要付出成本，会不会买得起房养不起房？

　　不论是加息、征收二手房交易税还是统一的不动产税，对消费者而言，至少都在提醒大家买房要考虑到诸多风险因素。陈淮在今年的五月的某此地产峰会上就指出：房价不是当前房地产市场上的唯一风险,还有比如利率和税收,未来20年利率上涨的可能性要远远大于下降的可能性,而资产征税是市场经济下一个躲不过去的必要的制度建设。利率如果发生2个百分点的上涨，消费者住房总价和月供的变化可能远远大于房价上涨20%的所得;正在热议中的不动产税的开征也应该让更多人意识到超能力的消费蕴藏着很大的潜在风险。

　　经济适用房，富人的肉，穷人的痛！

　　6月13日凌晨，数千人几天几夜排队等候北京经济适用房项目天通苑放号，有的人为了能排上号甚至准备了被褥、水壶提前几天就在放号处扎起了营地长期奋战。有人形容北京经济适用房的困局:“买房就像抢白菜”。关于经济适用房的发售采用排队还是摇号方式的调查表明：71.49 %的网友认为摇号作为经济适用房的购房选号方式比排队更合理。最终以这场千人排号事件为代价换来的是北京市建委作出遵从民意的调整：经济适用房实行公开摇号。

　　而随后的另一则事件，更是激发了要不要取消经济适用房的热论。新华社记者曝光，回龙观惊现230平方米的“经济适用房”， 总房价115万元，装修‘特豪华’，浴室里都能看电视！”房内竟装有“6台电视、7个空调”！

　　一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，另一边却是大量闲置的“豪宅”。“经济适用房不经济”，“经济适用房变味”，骗购现象激发了无数人的愤怒，经济适用房何去何从？73%的网友支持“经济适用房应及时退出历史舞台”。REICO二季度报道称：经济适用房的历史使命基本完成。官方对经济适用房的去留没有作出明确表态，北京建委只是表示要严打经济房骗购。

　　而从千人排号中我们能看到经济房庞大的市场需求，它背后反映的是中低收入家庭如何解决住房的问题。今年的国八条中明确指出加强中低档商品房的供应，但是直到最新的数据都表明，除了上海，北京乃至全国的房价仍然在涨。

　　华远集团总裁任志强说，穷人就不应该买房，商品房是建给富人的，要给富人多建房子。任志强这样极端的言论遭到了网友的一致谴责！但是细想，任志强的话也有一定道理，任志强说穷人不应该通过市场的方式解决住房问题，低收入者的住房应该是政府保障制度应该解决的问题。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，在现阶段，解决低收入家庭的住房矛盾应该是保障人人有房住，即便对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭也应当先租后买，而非鼓励人人拥有房产，更不能引导“人人买新房”， 楼市将步入租售并举时代。

　　12月26日举行的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘指出，2006年要及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。但愿明年老百姓能更多地感受到这些政策切切实实的效果。

　　房价跌了　我要退房！

　　今年整个房地产市场持币待购的目的就是等待房价的下跌。当所有的目光都聚焦在上海这个城市的时候，我们也发现上海购房人的心态与别的城市有不一样的地方，或者说在上海这个城市购房人的两大阵营和矛盾心态集中爆发出来！

　　上海的业内人士透露，上海的房价比今年二月实际已经下跌了20%，而且呈现出还将下跌的态势。国家发改委、国家统计局11月8日发布的统计数据也显示，10月份上海房屋销售价格环比下跌1.1%，跌幅已连续三个月居全国之首。

　　房价的下跌让没有买房而准备买房的老百姓欢呼，与此同时，自8月份以来房屋成交量连续回升，10月份上海新盘住宅成交量较9月份再度上涨12.6%。

　　而另一方面，对三月份以前买房的人而言，“实在太亏了”，因而导致了从今年11月份以来，可怕的团退成为一股风潮席卷上海楼市。对这些已经买房的人而言，也许已经习惯了楼市飞涨，还没有心里准备去承受房价下跌给他们带来的资产贬值的风险。失望甚至愤怒的业主们开始采取拒收房屋、停止还贷或诉讼的方式，与开发商周旋。

　　挽起袖子　轰轰烈烈跟物业公司闹场革命

　　在已经买房的消费群体中，每年都发生大量的物业纠纷，而今年的纠纷之所以更加特别，是因为司法机关的介入让群众哗然。

　　10月30日，朝阳区法院98名执行法官和法警兵分6路前往13个小区，采取“堵被窝”方式对数十户长年拒交物业费的业主进行强制执行，过程中爆发冲突，有16人在这次行动中被司法拘留。他们成为北京市首批因欠物业费而被拘留的业主。

　　尽管法院从执法角度作出了解释：“这些业主都是在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主，一旦判决生效，判决书或调解书就具有了法律强制力，这时就不仅仅是业主和物业公司的争端，而是业主和法院之间的关系，业主不执行法院的判决，法院就要依法强制执行”。但大多数的民众从情感上无法接受，因为跟物业公司比较，业主处于弱势，物业公司服务差、乱收费、账目不清、将广告受益据为己有等等问题，业主们除了打官司(耗费巨大的时间成本、取证难)，就只有另外一种途径去对抗，那就是拒交物业费，物业费只是所有问题的爆发点。

　　当另一庄震惊京城的物业纠纷案被曝光的时候——美然动力街区物业公司被法院判决撤离小区，次日对1700户业主停水停暖气，有人质问：法院为什么不对物业公司强制执行？物业公司可以将人的生死于不顾？

　　尽管在这美然动力的纠纷案中，业主希望物业公司撤离小区的诉讼请求实现了，可业主真的胜利了吗？物业公司给业主停水停暖甚至于安插黑保安在小区，致使新的物业公司没法顺利进来，业主生活在毫无安全感的环境中提心吊胆。

　　是我们的法规不健全？没有对物业的交接期居民基本生活的保障作出明确的规定？是我们的业主或者说法院考虑不周，没有提出相应的财产和人身保全？

　　回顾今年纠纷事件的同时，也注意到对于怎么解决和避免物业纠纷各方也作了很多的探讨和尝试：

　　制度层面，《物权法》的出台成为备受关注的话题，《物权法》经过几次审议明年有望出台，购房人所关注的关于道路、绿地、公用部位的权属等问题将作出明确解释；

　　而对于产权不清晰易引发纠纷问题的解决，华远集团已作出了先行一步的探索，引入了香港的业权分配制度，即在签订购房合同时将开发商和业主分别拥有的产权说清楚、算清楚、分清楚；

　　为了减少物业乱收费，北京市发改委和市建委7月份进行了收费听证，制定物业收费指导价；

　　有的物业纠纷是由于房屋质量问题导致的，由于开发商和物业公司是母子关系，业主将对房屋质量问题的不满发泄到物业公司头上，采取拒交物业费等方式，华远集团引入的工程质量担保制度，将房子卖出以后的质量问题交由担保公司负责，这会不会成为一个可普及的解决办法目前还在试点；

　　而对开发商和物业公司母子关系容易造成纠纷，北京瀚文律师事务所房产律师朱小梅 则提出了一个根本的解决方法：前期物业管理应实行政府监管下的物业招投标，即由政府成立一个专门的物业招投标市场，所有的物业企业都在里面挂牌，项目要拿到预售许可证，必须对物业公司进行招投标。

　　虽然可以相见，明年的物业纠纷必然也是不可避免的，但不管怎么样我们都一直在探讨避免的途径和对消费者保护的方法。

　　明年的房价我该相信谁？

　　央行二季度调查显示全国城镇居民购房意愿降到了历史最低点，为19.1%。宏观调控使整个市场陷入了持币观望。三季度较上季提高0.5个百分点，但从历史数据看，仍处低位。四季度居民买房意愿接近历史最低，未来三个月打算“购买住房”的居民人数占比为19.2%。今年楼市也失去了往年“金九银十”的盛况。

　　在对楼市的众多影响中，有一个人恐怕不得不提，这位明星人物，央视《新闻会客厅》的座上宾，被看做购房人利益的代表者，透过无数支持他的网友的帖子，我感觉到了这位神圣领袖的力量，是他早在两年前指出了中国房地产市场存在泡沫，只有他敢于在公开场合跟开发商叫板，他就是社科院专家易宪容。老百姓支持他与其说是相信他的观点，不如说是“想要相信他的观点”、希望有这么一个代言人能左右市场、能以大众的名义跟开发商作对。在楼市是否走出观望的PK中，潘石屹预言九月将走出观望，很多人骂他托市，而易宪容坚持的“购房人一直在观望”则以67.71 %的网友支持率影响民众的心里预期。他更是在媒体上放言，上海的房价应跌50%，北京房价应该跌30%。

　　而事实上，除了上海，又有几个城市的房价下跌？楼市是不是已经开始走出观望？国家发展和改革委员会、国家统计局的调查数据显示，10月份全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6%，涨幅比9月份高1.1个百分点。北京四部门数据显示1-11月，全市商品住宅期房平均价格同比上涨21.2%。

　　有好几个在北京准备买房的朋友年初的时候就问：“房价会不会跌啊？”等啊等，到年底了，他们的问题变成“再不买的话明年的房价还会不会继续涨？”

　　已经人预测明年的北京房价还要涨，而上海的房价明年一季度仍会跌。

　　经历了一年的磨难，我们都说购房人将变得理智而成熟，他们从来不相信开发商，将来也不再相信专家学者、更不会相信政府，“明年的房价如何”每个人将自己去判断，也许早已经有了判断。