另一个数据是：2005年三季度广州市房屋销售价格同比上升4.3%。这个数据显示的内容是：房价升了。尽管居民可支配收入提升比例远远大于楼价升幅，然而尴尬的现象是：很多市民还是买不起房子。普通市民月供能力998元

　　还有一个数据：1-10月累计，全广州市职工平均工资为27178元，城市居民人均可支配收入为15355元。折算成月，则每月可支配收入为1535.5元。

　　据理财专家介绍，目前，银行一般掌握月均还款额原则上在个人或家庭(夫妻可共同申请贷款)月收入的15%-65%之间。也就是说，个人或家庭最多只能拿出月收入的65%偿还银行贷款，而剩余的35%要确保个人或家庭维持正常的生活，同时还包括每月其他必要的支出。以1535.5元/月的65%计算，得出的结果是，以人均可支配收入计算，普通市民每月最多可拿出998元作为房子贷款。

　　买套100平方米的房子要38年

　　月供款998元能买什么房子？假如以夫妻二人来计算，是998元的两倍，1996元/月。看着比较阔绰了，但事实上，夫妻二人都能达到平均职工工资水平的，比例不会超过60%。

　　在广州楼价方面，新建商品住宅10月份的成交均价为5597元/平方米，假如买一套100平方米的房子，则要接近60万元，我们姑且以一个家庭1996元/月的贷款额，以这样的平均收入来计算，供完一套100平方米的房子，必须用38年的时间。

　　谁是拉高房价的“幕后黑手”？

　　假如上面的推断不是太武断的话，以一个人30岁左右买房，要到快70岁才能最终拥有物业。难怪不少老百姓买房时心发软、手发抖。房价虚高，成为一个无法回避的话题。

　　到底是什么原因让广州楼价节节升高？对市场观察和综合分析后，我们发现，楼价虚高，人人有责。

　　首先，开发商用尽全身解数炒高房价。对于开发商来说，“炒”是营销，无所谓对错，能卖个好价是对他们研究最多的话题。其次，买家追高了房价，买涨不买跌的心态致使不少买家盲目追高楼价，评价他们“咎由自取”也许并不为过。另一方面，我们不得不说到政府，政府的调控之手尽管相当严格，但在土地面前，或多或少应该为发展商承担上“因为地荒而涨价”的“罪名”。还有那么一帮各持看法的专家们，唱好形势，把房价越唱越高。

　　如何正面广州楼价？这样的房价是否真的理性？这样的房价是否已经摸高？要对这些问题作出一一解答，恐怕只能在“秋后算账”后才能看个明明白白。

　　“幕后黑手”1：政府调高了楼价？

　　“土地贵了”、“没地拿了”，说到升价，土地问题几乎成了开发商最理直气壮的理由。“地荒”是否确实存在？尽管广州房管局的有关负责人多次表示，广州不存在“地荒”。但土地供应市场的严格，乃至于土地供应与市场某种程度的错位，土地供应手法的单一等等，都在一定程度上造成了中心区域土地价格趋高，而中心区域地价的高企，使得市区房价的提升有了最好的理由。

　　供应趋紧造成“地荒”？

　　根据广州市房地产交易中心统计的数据显示，2004年，该中心办理土地使用权出让仅9宗，面积为11.3万平方米，远远低于年初制定的土地使用权出让计划。相比而言，2005年的土地市场可以说是大丰收，截至第三季度，广州市以招拍挂形式共出让经营性土地17宗，合计378774平方米，建筑面积1429238平方米，是去年同期的3.89倍。尽管如此，土地供应市场确实还呈现出趋紧的现状。

　　对于严格供地，政府有关负责人表示，这两年供地趋紧旨在消化市场上空置房屋与闲置土地，为前几年放量供应而造成土地闲置的问题“埋单”。目前广州房地产用地已基本控制在政府手里，实现一个“水龙头”出水。而土地是实现宏观调控的最直接方式。

　　该负责人透露，政府明年将会增加土地供应量，目前已经在番禺、花都积蓄了大量土地，仅番禺就有十多宗，加上一大批前置审批用地、回收的闲置用地、烂尾地等，明年广州土地供应量充足，不存在地荒、楼荒的可能。

　　供地区域与市场错位？

　　显然，政府的供地力度更倾向于大力开拓新区，然而在增加新区土地供应量的同时，发展商却并不领情，新区地块屡屡流拍，不少开发商直言，不会拿新区的地。至于市区的土地，价格再高也要争取。

　　有发展商直言，政府推出土地供应量的同时并没有考虑市场的真实需求，南沙、花都等新区从目前来看不但生活设施、交通配套不完善，消费力更是有限。保利地产有关负责人坦言，拿地要考虑成本，不会对这样的土地产生兴趣。广州光大花园董事副总经理陈洪志明确表态，目前不会考虑在政府推出的新区拿地，这些新区必须要完成产业布局，带动一定需求，才可能做旺。

　　土地出让途径单一？

　　目前，广州土地市场一般是“价高者得”。然而，“价高者得”也是一把“双刃剑”，它既体现了市场公平，也可能盲目拉升地价。今年以来，广州土地出让竞投激烈，不少出让的土地高于起拍价30%以上成交。房地产业内人士分析认为，政府定出土地出让底价原本已经符合市场价格，在高于原底价20%以内是正常的，否则就过高了，而过高的地价必将拉升楼价。

　　针对这个问题，政府有关负责人表示，明年将考虑进一步优化土地出让途径。广州的住宅用地不能一味采用拍卖、竞价的方式，拟考虑采用全新的招、拍、挂相结合方式进行土地公开出让。如一幅土地首先进行用地开发的技术招标，让符合技术条件如环保、规划等的开发商入围，再进行拍卖竞价。以达到把一部分不熟悉广州楼市，盲目过高估算广州的开发商排除在外，达到把土地价格控制在合理范围内，从而调控楼价的目的。

　　“幕后黑手”2：消费者追高了楼价？

　　广州某大开发商在回答为什么他们在城郊开发的楼盘也卖七八千元/平方米的时候回答：“卖这价钱买家还是追着要，谁也没有办法呀！”

　　虽然开发商有推卸责任之嫌，不过也说明了广州房价上升的一个原因，正是买家自身的不理性，放大了需求量，令开发商有理由一再推高楼价。

　　借用目前博客流行的开场白———现在是2005年，我们在干什么呢？来看看不计成本型、杞人忧天型、盲目追涨型、瞎起哄型、随遇而安型的消费者，在这一年都干了什么，令开发商如此大胆地升价。

　　不计成本型

　　对于小孩即将上学的梁小姐来说，如何能在原东山区找到一个可以入读附近名牌学校的楼盘，成为近段时间工作的重点。本月初，当梁小姐听说原东山区某楼盘即将推出新货时，便想方设法找关系要为她留一套房子。虽然没有看过样板房，楼盘的价格也没有最终定下来，但梁小姐表示要“不计成本”。

　　点评：这部分买家在市场上所占的比例并不多，他们追随的楼盘多数在老城区，但这种“不计成本”的需求将促使开发商提价。

　　杞人忧天型

　　今年“五一”有公园物业内部认购，李小姐下了1万元的诚意金。她当时只打算购买可望公园景观的80多平方米的单位。可到了“十一”，公园周边其他楼盘都推出了新货，且售价都比较高，单价达到了七八千元，比认购时要高很多。李小姐一方面担心楼价还要涨，另一方面又担心买不到房子。所以当楼盘在年底开盘抽签时，李小姐在只剩下西向单位的情况下仍购买了一套90多平方米的房子，后来发现房子并不适合自己居住，又准备脱手。

　　点评：在楼价持续上升、周边楼盘又大幅升价，消费者担心楼价还要继续往上走时，最容易作出错误的购买决定。

　　盲目追涨型

　　听身边的同事经常讨论投资房地产的故事，罗小姐自己也动了心，趁着手头有闲钱，也准备到楼市中赚点钱。听说白云区的楼价正在涨，便把投资目标定在了白云区。在年底白云大道某楼盘公开发售时，现场人非常多，使罗小姐更觉得该楼盘有升值潜力，所以即使只能购买第三选择的单位，罗小姐还是交了钱。

　　点评：对于初进入房地产的投资者来说，他们更多看到的是成功个案，使他们更容易放弃理性而盲目购买。

　　瞎起哄型

　　居住在天河北的蔡先生，年底时发现附近有一楼盘推新货，为了能确保买到自己看上的单位，在当天晚上排队后，一人就认了五个筹。可到了开盘当天，认筹人数大大超过供应量，当蔡先生被抽中时，自己的心水单位早已售完。在现场，他把自己一个筹卖了出去，赚了2000多元，剩下的四个筹都退了，自己根本没买一套房。

　　点评：开发商派筹的目的，一是可以回笼资金，二是为定价作参考，当认筹量过大时，开发商便会定出比较高的价格。

　　挥金如土型

　　生于上世纪80年代的杨先生，早在读高中时便开始投资股票市场。据他自己介绍，大学毕业之后，他的财产已经超过了100万元。今年当珠江新城某楼盘开盘，他看中了一套150多平方米的单位，总价超过150万元，不少朋友都认为不值，但他觉得合适就买了。

　　点评：我们看看广州一些贵价楼盘的销售情况，便可以知道广州有多少有钱人，对于这部分买家来说，只要产品适合就会购买，也间接拉高了楼价。

　　“幕后黑手”3：发展商炒高了楼价？

　　又是年底，有新货的开发商沾沾自喜，没有新货的开发商黯然神伤，因为都说年底房子能卖个好价钱。

　　事实上，从今年“五一”过后，广州楼价几乎每个月都在稳步上升。在对“五一”黄金周的市场观望过后，开发商坚定了对消费力的信心。就在国庆前一周，某大集团突然大胆将旗下楼盘均价集体调高约1000元/平方米，使海珠区赤岗、广州大道南等板块楼盘也跟风推出高价。明年春节前的市场，又有不少开发商说“没有货卖了”，看来，发展商又有调高楼价的理由了。

　　行动造势手法一：拉帮结派

　　中国有句古话：众志成城。一个人力量不够大，那就用十个人的力量。广州的开发商只要联合起来一条心，没有什么做不成的事情。

　　今年年初，公元2005年1月25日那天，广州十大地产集团相关负责人聚集在二沙岛市政协常委会议厅举行第二届广州地产经济峰会。此次峰会传达出一个很重要的声音，就是：广州房价一直比较理性，今年房价还有上升空间。一些开发商还大胆预测：今年内广州楼价的升幅为5%，甚至是10%……

　　行动造势手法二：炒筹

　　除了在大场面的做势外，具体到每个楼盘的销售中，发展商也有“作秀”之嫌，如现在消费者意见最大的炒筹。

　　为了把房子卖个好价钱，发展商推出单位时要先接受认筹，当认筹人数远高于所推货量时，炒筹就出现了。如天河区一些新楼盘，推出100套单位，接受的认筹数量却有近千个。一些担心买不到产品的买家，只能通过支付高额费用从内部人士(可能是中介代理公司)手中获得已确定的单位。于是，发展商对外报称认筹人数过多，市场需求很大，所以不得不把价格调高，高到消费者假若没有内部人士帮忙就买不到的程度。

　　行动造势手法三：囤积居奇

　　自古说“上有政策，下有对策”。政策规定，有多少房就要卖多少房，可偏偏有一些商家是建好了100套房却只卖50套房。天河区也有这样的楼盘，说是过年前只卖单数的楼层单位，买家要买双数楼层的产品，每平方米价格会贵数百元甚至上千元，以此手法让买家知难而退。这样，市场的供应量就被人为地减少了，市场又有了“供不应求，所以价高”的理由。

　　行动造势手法四：亲友团

　　在供应量有限的条件下，如果需求过大，那么价格自然就会高，这是价值规律。针对这一点，市场上出现了专业“托儿”。

　　很多楼盘开盘时，常会出现人山人海的场面，调查后却发现，这些人根本不是买家，而是开发商聘请回来的“现场买家”。更甚者，一些发展商还会硬性规定员工家属一定要到，否则罚款处理。这些“托儿”现身的目的只有一个，造成需求旺盛的场面，于是一个小时后，发展商就会宣布应需加推单位，现场价格上升3%。一些不知情的买家看到如此阵势，匆匆下订，楼价自然又高了。

　　言论造势：心理攻势

　　从消费者的思想心理入手，最容易攻陷消费者的腰包。于是，发展商们会抛出一连串的概念，将消费者说服达到涨价的目的，为自身的涨价找到最合适的借口。比如说，这是楼盘的压轴单位了，景观最好，装修最好，不买以后就没有了，让消费者确信要赶紧买，价格再高也没有所谓；更有让人印象深刻者，该盘在这个月推货时，就说下一个月将升价2%，下下个月将升3%等等，把消费者哄得服服帖贴。

　　“幕后黑手”4：专家吹高了楼价？

　　当市场上的信息过多并且没有统一的风向标时，消费者往往更容易相信一些业内专家的意见或观点。但正如某专家所说，专家更多时候要依附开发商生存，有些时候也要迎合开发商。所以，广州楼价的虚高，也有部分是众多业内专家、业内人士的“功劳”。

　　3月份

　　背景：提高房贷利率

　　中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

　　专家“大嘴”：广州没有泡沫

　　“央行提高房贷利率，其实是向社会发出一个明确的信号，就是要打压虚高的房价，挤出房地产泡沫。对上海、北京等地的房地产会造成一定程度的打击。和北京、上海相比，广州的楼价一直处于低位。”

　　3-4月份

　　背景：调控政策陆续出台

　　3月26日、4月27日，间隔只有一个月的时间，被业界称为“旧八条”和“新八条”陆续出台，直指楼价，表示目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，要加强引导和调控。

　　专家“大嘴”：广州房价稳定

　　“从两个‘八条’里，主要的矛头还是快速增长的楼价，广州楼价在2004年确实是增长了18.8%，但是这种增长是在前几年连续下跌的基础上上升的，其幅度远小于前几年下降的幅度。价格的上升只不过是价值的回归。

　　另外，和其他城市相比，广州的房地产市场一直比较成熟，秩序良好。”

　　“五一”假期

　　背景：市场冷淡

　　今年初系列政策的出台，确实影响了“五一”的市场，消费者和开发商都持观望的态度，一是开发商推出的货量减少，而看房、买房的人也大幅度减少。

　　专家“大嘴”：持币观望将结束

　　“‘五一’市场的平淡，和开发商的推货量有很大关系，经过去年的销售高潮之后，很多开发商新货因为工期原因不能在‘五一’期间推出市场，而推的单位因为没有亮点，难以吸引消费者的购买。随着一些新盘的进入市场，市民持币观望的情形将会结束。”

　　5月初

　　背景：宏调政策出台

　　5月初，国务院办公厅转发建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　专家“大嘴”：广州影响不大

　　“新政主要打击炒楼者，从广州市场来看，自住买家所占的比例非常高，投资客非常少，投资客当中，长线投资者也占了大多数，从这个层面来看，新政对广州一手楼市的影响并不大。”

　　“十一”假期

　　背景：部分楼盘旺销

　　与去年“十一”相比，推出的新盘新货要少很多，但和“五一”相比，则又要多一些。从市场反应来看，部分新开的楼盘销售不错。

　　专家“大嘴”：楼市打破“沉默”

　　“虽然广州楼市依然可以用‘平稳发展’四字来形容，但是在这个‘平稳’的黄金周里却让人感觉到广州楼市已逐渐回暖，终于走出新政的适应期。与今年‘五一’楼市相比，终于打破了新政下楼市的‘沉默’，为今年广州楼市增添了几分‘色彩’。”

　　年底

　　背景：游资全面进入广州

　　市场上一直流传着楼市供应量紧缺，今明两年尤其是明年上半年楼价将会暴涨的说法，后来还出现了关于200亿元资金进入广州将全面拉高广州楼价的传闻。

　　专家“大嘴”：会炒高广州房价

　　“如果有200亿元炒房资金流入广州，会进一步消化空置商品房，也可以使开发企业资金偏紧难题得到缓解。

　　但是大量资金的涌入，会炒高广州房价，对靠工资收入生活的‘打工一族’改善居住条件或解决住房问题不利。”　(文詹青张秀钦陈玉霞）