| 深沪都面临着城市定位的尴尬，只有打破行政区域的束缚才能有尽可能大的发展 2005年，深圳特区设立25周年，也是上海房地产业启动发展的第18个年头。在这个有纪念意义的年份，深圳和上海的房地产市场呈现出了相反的局面：上海出现了深度调整，深圳的房价一路攀升，房子供不应求。 深圳是否会步上海后尘？这成为第七届中国住交会上业界关注的焦点。 上海地产理性回归 在张玉良看来，2004年10月到2005年3月期间，在一些投机者和炒房者的带动下，上海一些项目的房价大幅度提升，达到了有史以来最高记录。自2005年4月，国家宏观调控加强以来，这些楼盘的价格有了一定的回落，大多回落到去年10月的价位。 “有这种现象，去年10月，售价在每平方米1万元左右的房子，在2005年4月房价达到了1.4万元左右。后来，在宏观调控背景下，房价又回落到了1万元左右。”张玉良说。 复旦大学房地产研究中心副主任华伟也认为，上海房地产的这种情况，只是市场预期回落的一种表现，并不能作为判断上海房地产出现大的起伏的依据。 “上海和深圳相比，对长三角地区的带动作用是明显的。如果上海的房地产价格一直坚挺，长三角15个城市都会在这种情形下保持持续上涨情况，这并不是一种良性发展。”所以，在华伟看来，上海房价的起伏已经不仅仅是上海的事情，它已经被看作是区域房地产发展的一个风向标。 针对上海的后市，张玉良还是看好的。“政府3000万平方米的中低房价的供应，使中低价房占到了60%，这对市场健康发展以及拉低房价很有意义。”张玉良总结认为，上海房地产正在回归理性，上海房地产的龙头地位是不可替代的。 深圳远忧 和上海企业相比，深圳企业更多的是反省：深圳如果现在仍不调整，房价仍在这种情况下继续上升的通道，是否会不可避免地出现像上海这种房价不正常调整的现象。 “对深圳来说，总结上海的经验教训，并把它应用于深圳的发展中，才是深圳未来健康发展的重要方面。”深圳世联董事长陈劲松说。 陈劲松举例，深圳曾经学习上海“期房转让”的政策来阻止不正常的炒房者，但事与愿违，在巨大的需求面前，这种政策不仅没有阻止房价的炒作，还引起了房价不断地上扬。 “所以，深圳对上海的经验教训的总结，才是深圳发展不走弯路的保证。”陈劲松说。 这个问题已经引起了整个深圳房地产界的重视。深圳市富春东方房地产开发有限公司副总经理张铁梅表示，经过25年的发展，深圳已经深深地认识到，产品品质的保证，才是深圳房地产立于不败之地的关键。“在香港这个老师的带领下，深圳房地产已经把产品品质作为重要的问题来对待，这样才使深圳保持了前进的动力。” 和上海一样，深圳也存在诸多影响后续发展的瓶颈。如果这些问题不能得到很好的解决，有一天，上海的问题也会在深圳得到验证。 “首先，两个城市都面临着城市定位的尴尬，”上海华丽家族(集团)有限公司总裁曾志锋说，“如果城市定位问题不解决，对深圳来说也是一个大问题。” 作为受惠于在深圳地产工作经验的华丽家族掌门人，曾志锋对两个城市的了解让他对深圳发展有了更深刻的认识。“深圳和上海面临的问题都是一样，就是行政区域的羁绊。特区对深圳画地为牢的束缚，上海对长江三角洲15个城市的辐射，都有一种行政区域的束缚。而这个束缚，带来的将是发展的一系列问题，比如土地等。” 利也特区，弊也特区，过去25年深圳的发展得益于特区的优势，但未来特区却束缚了城市后续土地资源。作为一个城市，深圳的土地资源表现为关内的380平方公里，整个特区的面积才2000平方公里，不要说和北京的16800平方公里相比，就是和上海的6000平方公里相比，也是捉襟见肘。 对上海来说，作为带动长江三角洲发展的龙头城市，6000平方公里土地有可能制约上海建设的持续发展，而且这其中还有1000平方公里的崇明岛土地是用来发展环保资源的，不能用来大幅度开发，实际上海可开发的面积才5000平方公里。 曾志锋认为，深圳和上海另一个相同的方面是“开发区+公司”运作模式，深圳蛇口工业区带来了招商地产的辉煌，上海金桥开发区也存在这种经验。 双城共进退 曾志锋把深圳和上海的关系，比喻成现代中国城市中的“双城记”。同进同退将成为未来一段时间两个城市的共同话题。 曾志锋认为，解决目前深圳和上海的瓶颈，解决方案就是要打破行政区域的束缚，给这些区域以最大的发挥余地。 对深圳来说，就是要把附近的惠州、东莞等城市纳入自己发展的视野，形成一个真正的大经济区域发展范围，才能在未来珠江三角洲发展中继续领跑。所谓的寄希望于从城中村腾挪中解决土地、和香港联合等，都是一些不能治本的措施。 对上海而言，仍要作为长江三角洲15个城市的龙头，上海要能联合附近的江苏苏州、浙江嘉兴等城市，才能真正担起仍引领长江三角洲以至中国经济引擎的地位。 不管怎样，对两个城市的未来，大家都是寄予很高的期望。“明天会更好。”业内人士这样说。
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