我们预计２００６年第一季度中国房地产市场将出现自２００４年８月景气度下降以来一个底部区域。由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调整。预计第三季度开始新的上升景气循环。初步估计本轮新的景气回升持续时间应不少于１８个月。
　　宏观：金融是重点我们估计政府宏观房地产政策在房地产市场环境没有异动变化前，应不会有新的政策推出，将继续保持２００５年已有政策的连续性。政府鼓励消费的政策对房地产市场属于有利条件。政府扩大中低收入者的房地产消费需求政策应该视为平衡有些失衡房地产产品结构性供给现状一种对冲与调剂。
　　信贷政策对于房地产开发企业采取重点倾斜政策给予授信额度的支持。整合完毕后的大型国有房地产集团将受到新的信贷光顾。房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。
　　银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求不会降低。但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性，但其幅度应不会太大。由于２００６年是对外资金融机构全面开放的起始年份，因此外资银行将不可避免地与中资银行争夺住房信贷资源。
　　人民币利率预计在２００６年调整可能性比较小。预计升值幅度在５％－７％之间。这有利于代表人民币资产的房地产投资环境。同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。但是它们侧重点应该在各类物业资产上。
　　２００６年国内房地产企业境外上市依然还会延续着近年来地域性龙头企业上市趋势，估计在１－２家之间。另外国内商业上市公司那些具有位于城市核心地区的地产资源收购价值正在受到部分房地产企业注意。
　　房地产企业境内外私募资金状况在２００６年内将继续保持旺盛需求。部分企业有机会进入国内债券市场发行短中期的企业债券。虽然房地产信贷证券化在２００６年还会有规模更大提高，但是房地产信托基金上市和募集仍然难有政策上的突破。在外资金融合作方面主要表现为城市内标志性地区的产品合作、地区性领袖企业股权合作，以及短期资金拆借合作。
　　房地产企业税收方面在２００６年仍然是政府检查的重点。政府在２００６年将加大对中小户型、中低价格、经济适用房和廉租房土地供应的倾斜。
　　中观：京深成为领头羊投资波动：２００６年房地产市场整体投资可能出现前低后高的走势。而不同区域市场将呈现差别迥异的特征。一、二、三线城市都有代表者凸现。在第二轮上升行情中，我们认为不会出现全国性投资热潮。
　　消费复苏：各地投资或投机类需求已经急剧下降；城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。
　　上海房地产在２００６年预计将继续消化、平复、整理第一轮房地产牛市所带来的各类政策、市场消费、法律方面遗留问题。也许到第二轮牛市尾声时，上海房地产市场将再次活跃。
　　区域魅力：都市圈：从近来北京土地拍卖竞争激烈程度来看，房地产开发商强力预期已经出现。我们认为以北京为首的环渤海都市圈将成为房地产牛市第二阶段北方地区领头者。
　　我们认为由于２００６年深圳有可能成为中国高科技投融资，创业投资、中小板建立场所和阵地，必然引起潜在财富和消费聚集，目前深圳房地产的冲动是一种试探性、前瞻性投资预期的反应。
　　潜力城市：青藏铁路即将开通必然使得青海西宁这座城市的旅游地产和物流地产成为具有投资价格市场。广西南宁位于与东盟联系贸易通道起始端，商业地产和物流地产存在快速成长的条件。内蒙古呼和浩特和山东青岛都拥有大量中国本土品牌企业，其广泛的产业集群包含着大量拥有稳定收入、并对住宅需求存在着持续支持力的消费群体。
　　微观：品牌成为抢手货品牌地位：在２００６年房地产企业将从２００５年资金处境差异将转变为产品在消费者品牌位置的差异。房地产开发企业分化在２００６年将更加强化，房地产企业淘汰速度将被提速。房地产市场集中化趋势将从２００６年逐步浮现出来。
　　外行特征：除了以往属于生产或者经营消费类产品资金规模较大少数“外行”企业进入房地产行业后能够适应房地产竞争环境，外行”变为“内行”，其他相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场。“外行”直接投资房地产势头已经在减弱。
　　国企出手：预计２００６年第一季度，国有特大型房地产企业将整合完毕。预计他们初始行动可能首先出现在土地拍卖市场上，然后是各地经济适用房，以及之后的新农村建设方面。他们集体的出现将给房地产行业带来深远影响，也会给市场占有率较高民营房地产企业带来压力。

北京虎杰首席分析员　张寅　 证券日报