2005年北京房价上涨20%

【剧情回放】

2005年，在系列打压房价的宏观政策调控下，在购房人与开发商浓厚的“观望”情绪中，北京市房价不仅没有如某些经济学家预测的下降，反而上涨了近20%。

根据北京市建委、统计局、国土局和发改委联合会发布的2005年北京1～11月房地产市场运行情况，1～11月，北京市商品住宅期房平均价格6776元/平方米，同比上涨了1183元/平方米，涨幅为21.2%；其中普通商品住宅6797元/平方米，同比增长12.6%。

而北京市建委副主任苗乐如在北京大学中国经济研究中心举行的“2006年房地产新春论坛”上也透露，2005年全年北京房地产价格增幅预计为19.89％左右。

【谈房论市】

2005年年初，几位业界大佬还在为是否说过“房价要涨20%”而大打“口水战”，一年下来，当初的“无心快语”已既成事实。

业内人士认为，一是土地交易价格上升带动房价上涨；二是2008年奥运经济利好，加快了北京城市化进程，刺激了住房需求，房地产投资潜力更被海内外投资客看好，这也导致了今年房价的持续上扬。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，结构性失衡是推动房价上涨的主要原因之一。面向中低收入阶层的经济适用房所占比例较低，缺少与中低收入群体对应的租赁性普通商品住宅，在增量市场上由开发商主导，最终引发了房价上涨。

【上榜理由】

房价之高、上涨之快，依然超出绝大多数购房人的承受能力，而业内一致认为2006年房价还要上涨。在此背景下，保证中低价住宅的市场增量，加快盘活中低价房的土地供应将被提上日程。

“观望期”困扰2005年楼市

【剧情回放】

随着土地、税收、金融等多种房地产调控政策的进一步收紧，2004年起就一直盘旋在房地产市场上的“观望”情绪，自2005年4月开始逐渐明朗。

根据市建委、市统计局、市国土局、市发改委于12月14日联合发布的信息，1～11月，全市商品住宅新开工面积为1526.1万平方米，同比下降12.9%；商品住宅期房批准预售面积为2007.6万平方米，同比下降20.5％，预售成交面积为1904.8万平方米，同比下降19.4％；全市商品住宅买卖成交25.4万套，2997.9万平方米，同比分别下降10.6％、8％。

根据上述数据可以看出，开发商在2005年明显放慢了开发速度，市面上新盘明显减少，一些开发商甚至“捂盘惜售”；加之易宪容等专家公开建议持币观望，等待楼市崩盘，不少购房者都在这种气氛下放慢了脚步，楼市的“金九银十”并没有如期到来。

【谈房论市】

业内人士分析认为，北京与上海不同，上海房地产市场中的投资比例占40%，受政策影响较强；而北京只占17%，购房需求更多来源是真实消费需求。购房者在认清了房地产的行情和发展趋势后，刚性需求将正式爆发。

但北京师范大学管理学院博士后王华春认为，从政策走势上看，金融政策下一步走向尚不明朗、各种政策尤其是税收等短期内不会改变。综合多方因素，在商品房短期供给增加、消费信心尚未恢复之际，如果没有新的政策出台，持币观望气氛短时间内不会消失。

【上榜理由】

观望让2005年楼市“望”眼欲穿，是压在开发商身上的一座大山。

年底楼市渐回暖

【剧情回放】

2005年一系列的宏观调控政策使楼市进入了观望期。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，7月份本市商品房住宅预售成交套数为12978套，比六月份下降了13.8%。而国庆长假的房地产交易情况也十分平淡，据统计，10月1日至10月7日，北京市商品住房网上签约住宅总计1386套，日均成交仅198套。

“金九银十”的旺销局面没有出现，在平淡中结束。而到了11月份，楼市已进入传统的销售淡季，京城房地产项目却出现了淡季走俏的情况。

据统计，11月份第一周，网上签约共计3920套，比10月份最后一周3522套略有上升，并且很多希望2005年开盘的开发商在预售证获批之后立即开盘，日均成交套数达到647套，已经接近2004年全年的日均成交量。而9月份住宅日均成交仅547套。

【谈房论市】

春季房展会拉开了楼市观望期的序幕，无论开发商、经纪公司、专家学者还是购房人都一致承认这个事实。而从八月份开始，就有人宣称楼市逐渐走出观望期，反对者也不在少数。直到11月份和12月份，商品房成交数量的上涨，用数字证明了楼市逐渐回暖。

成业行表示2005年年底观望将结束，集中放量不可避免。今典集团董事长张宝全曾撰文指出，购房者的真实需求摆在前面，其钱袋“不会捂多久”。开发商与购房者经过半年左右的博弈，最终真实的购房需求凸现，楼市交易活跃。华高莱斯副总经理公衍奎表示，购房者在经历了数月的观望与等待之后，认清了房地产的行情和发展趋势，对房价下跌的预期下降。

【上榜理由】

观望就是一场长跑比赛，谁坚持到最后，谁就是赢家。楼市是否真的从此回暖尚不得而知，然而开发商似乎看到了一缕盼望已久的春的曙光。

现房销售风华盖过期房

【剧情回放】

2005年8月15日，央行出台《2004中国房地产报告》，建议取消期房预售，虽然建议暂时还没有得到相关部门采纳，但房地产市场行情已经明显地透露出一个信息，那就是在政策变化的情况下，现房销售风华正茂，而期房预售再也不能独占鳌头。

据统计，2005年1～9月，全市商品房买卖成交21万套，总成交面积2604.6万平方米。其中现房买卖成交7.4万套，成交总面积为939.8万平方米，同比增长23.5%左右。从各月现房的成交情况来看，除4月外，每月交易量均呈现增长趋势。

而截至到11月底，商品期房预售成交17.3万套，总成交面积2108万平方米，同比下降23.1%。除2月和5月期房预售保持正常增长外，其他各月销售状况均明显下滑。

【谈房论市】

业内人士分析认为，现房交易量的持续走高说明，在市场存在很大不确定性的情况下，消费者更倾向于购买看得见、摸得着的现房。而期房预售呈下滑趋势，一方面反映了调控政策的影响，另一方面也反映了开发商和购房者都变得更为理性，不再单纯注重概念炒作，而看中实实在在的东西。

【上榜理由】

期房预售不再是一枝独秀，现房销售锦上添花。即使没有央行的建议，市场的发展变化也已经反映了期房预售向现房销售逐渐过渡的苗头。

投资性购房总体受压

【剧情回放】

2005年5月11日，“七部委意见”直接针对投机性购房和投资性购房作出相关规定。6月初，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾批露，北京市商品房住宅投资性购房比例在17%左右，高档公寓和别墅受到了严重冲击，尤其是投资性质较重的。楼市陷入观望期之后，有的项目不得不转变策略，转售为租，有的选择封盘不动。

而在2005年下半年，集中的调控政策结束之后，虽然投资性购房需求总体仍较为低迷，但市区诸多高档楼盘又恢复了投资需求旺盛的状况。这种投资包括自住投资，也包括获取长期回报的投资。像海晟国际公寓、主语城等项目，虽然价格不菲，但都持续热销。

【谈房论市】

2005年4月6日，中国社科院城市发展与环境研究中心教授李景国在《2005房地产蓝皮书》发布会上表示要改变对“居者有其屋”的认识，适度的投资性购房具有积极意义。

业内人士认为，虽然国家出台了诸多调控政策，但真正受到影响的是投机性购房，投资性购房所受影响不大。比如，关于“购房不满2年转手再卖”的规定，都是直接针对投机性购房行为的，而商品房作为一种商品，有人愿意投资也是正常的，只要有政策的规范，投资行为不会给房地产市场带来负面影响。

【上榜理由】

“居者有其屋”的理想不是人人都有自己的房，而是人人有房住。即使调控政策出台，好项目还是挡不住投资者的步伐。

京商品房空置率触摸警戒线

【剧情回放】

2005年4月6日，中国社科院发布《中国房地产发展报告》，《报告》称，截至2004年6月，北京市商品房的空置面积高达944.61万平方米，空置率为17.7%，属于危险空置。《报告》建议政府应预先制订防止空置和消化空置的政策措施。

【谈房论市】

商品房空置率一直是人们欲说还休的话题。虽然很多统计报告里面都有空置房的统计数字，但直到现在空置房的标准之争也没有停止，相关部门在公布统计数字之时也没有公布统计标准。

撇开统计标准的差异，国家统计局，北京市建委和市统计局，以及社科院等部门的统计都显示了同样的信号，即近两年商品房空置率在下降，但空置率的绝对数字还是很大，需要加强这个市场的消化。

空置房分为几种情况：一是由于项目的定位或质量问题，无法销售出去而造成的空置房；二是尾房；三是购房者买了但长期无人居住的商品房。无论哪一种情况都是对土地资源的浪费，同时也减少了可售商品房的数量，必须有效控制空置率。

【上榜理由】

与全市商品房大军相比，空置房的数量实在算不了什么。在房地产快速发展时没有人去关注它，但当市场渐入理性，空置房问题必会浮出水面。

新政引发公寓抛售潮

【剧情回放】

2005年5月12日，建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

意见指出：要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等行为的调控力度。从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税收的最高额度占成交全款的5%。

此通知一经公布，立刻在房地产投资者，尤其是中高端市场投资者中引发了地震。各中介公司的咨询和成交量暴涨，很多人都希望抢在6月1日之前过户，回避高额税收。

在住房转让环节加征营业税，立竿见影地抑制公寓需求，特别是出于投资目的的中高档公寓的需求以较快的速度下落。尚未购房的投资者转入观望，而已经购房的投资者分化为两种：那些贷款压力小的投资者开始转做长线投资；资金回笼压力大的短期投资客只能选择“跳水”抛售。

【谈房论市】

如果说“国八条”还只是在宏观层面下达旨意的话，那么“七部委意见”就实实在在地打在具体的物业身上了：针对高档公寓等非普通住宅出台了具体的调控措施。不过这种抛售潮也只持续到6月1日，这个时间点之后，房地产市场的发展又出现了一些新变化，尤其是市区内的高档住宅销售又一路飘红。

【上榜理由】

从“七部委意见”出台在公寓市场引起的反应，就可以透视整个公寓市场的投资状况以及健康程度，也能反映整个房地产状况之一面。
土地供应紧缩引发争地战

土地供应紧缩引发争地战

【剧情回放】

2005年初，国务院就决定对全国存量土地进行资源调查。4月份，国土资源部发布的《2005年工作要点》中对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。

根据北京市国土资源局出台的《北京市2005年度土地供应计划》，全年住宅商品房用地仅1750公顷。1～9月份，全市住宅供地为533公顷。

在此背景之下，通过“招、拍、挂”方式出让的土地引起了顺驰、富力、华润等诸多开发商的激烈争抢。其中，清河毛纺厂地块竞拍经过了80轮的举牌竞价，半小时之内狂飙了8亿元，最后以25.65亿元成交；马驹桥地块吸引了14家开发商参加现场竞价，经过了45轮竞价，从1.6亿元飙升到4.08亿元成交，最终被金地集团获得。而还有一笔大额成交的地块，那便是海开出让的冷泉地块，该地块没有在土地储备中心公开招拍挂，但有28家企业参与了竞标，最后于2005年12月6日，以12.1亿元的价格整体转让给保利地产。原吉普车厂用地虽然迟迟未入市，但已经有众多开发商在密切关注。

【谈房论市】

物以稀为贵，在土地供应严格控制的情况下，又有众多开发商有拿地需求，价格自然昂贵；而要保证房地产开发的可持续发展，又必须严格控制土地供应。土地供应量小，开发商争地激烈，同时价格昂贵，也就不难理解。

【上榜理由】

一个字形容2005年北京的土地供应，那就是“严”。回首2005年的土地供应，那就是“少”与“缺”。土地有效供应趋紧，开发商高价求地助推房价上涨。

2005年供地计划80%未完成

2005年供地计划80%未完成

【剧情回放】

根据北京市土地整理储备中心公开的数据，截至2005年12月8日，已经公开出让的土地面积为250公顷，加上正在交易的土地面积和年前还将推出的3宗地块，2005年公开出让的土地总数量仅为500公顷。

而按照2005年10月北京市国土资源局发布的《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》，2005年度计划安排土地供应总量为6500公顷，减去到8月份为止已经供应和已安排的用地1644公顷，以及993公顷主要用于安排基础设施、科教文卫等项目用地的市级指标，自2005年8月到2005年底，北京区县级新供地指标为3863公顷，其中用于房地产市场的新用地指标为2516公顷。

对照《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》中应当用于房地产市场的2516公顷新指标，北京市2005年的供地计划完成了不到五分之一。

【谈房论市】

根据市国土局有关领导的解释，通过“招，拍，挂”出让的土地必须是“熟地”，而“生地”到“熟地”需要一个过程。500公顷左右的建设用地供地量确实比往年少了，但土地开发的工作并没有停止。到目前为止，已经进入到从“生地变熟地”的开发阶段的地块接近5000公顷。因此，和往年相比，今年的土地供应量没有少，只是形式发生了变化。

而业内人士则预测，北京2005年这种土地“有效供应不足”加上2008年奥运会对施工的限制等因素，会在很大程度上影响明后年的房价，导致房价上涨。

【上榜理由】

土地有效供应不足带来“地荒”，业内人士预计这将直接影响2006年的房价继续上涨，甚至有人预言涨幅可达20%。

春展交易剧跌度量楼市降温

【剧情回放】

2005年4月7日至10日，春季房展会在国贸中心举办。由于受到国家宏观调控的影响，成交量大幅下跌。据展会组委会统计，四天的总成交金额仅仅为10.02亿元，而2004年的春季展会以及从春展剥离出去的精品房展共成交30.58亿元，两者相差20多亿元。

但与成交情况低迷相反的是价格的上涨。据统计，本次参展项目中有62%的楼盘售价在5000～8000元/平方米之间。而2004年这个价位楼盘的比例仅占34.4%。组委会负责人表示，由于参加本次展会的很多项目都是后续开发，所以价格有所提升。

【谈房论市】

春季房展会组委会负责人表示，2005年的反常情形受“国八条”的影响很大。首先是新项目的推广意愿不浓，参展的大多是老项目后期；其次购房者的购买意向也不浓，看的多买的少。而成交价格的上涨表现出开发商坚持的心态，也是众多开发商认定北京房地产市场没有泡沫的证据。“国八条”显示了政府将要调控房价的决心，展会立即有所反应。但由于二者间隔时间很短，所以展会只是政策效应最初的表现，更深层的表现还得看长远的市场变化。

【上榜理由】

春季房展会一直被认为是楼市的“晴雨表”，而2005年的春季房展会恰逢“国八条”出台不久，调控政策将如何作用于房地产市场？春季房展会就是最好的答案。

也正是从这一次房展会开始，购房者和开发商的观望、僵持战就此展开，以致引发后来众多的论战和“PK”，比如北京的房地产市场到底有无泡沫，房价是否应该下降；比如购房者是否已经走出了观望期等。春季房展会的开创性意义也是很明显的。
十一黄金周楼市成交量平平

【剧情回放】

据北京市房地产交易管理网统计，2005年10月1日至7日，网上签约住宅总数为1386套，平均日成交住宅198套，远远低于9月份的日平均成交量547套。

不过，随着黄金周的结束，京城楼市开始升温。仅黄金周过后的10月8日，网上签约数量达到547套；10月9日则攀升到了675套，超过了黄金周期间日平均签约数量的3倍。

【谈房论市】

根据《楼市》调查，截至2005年10月9日21时，在购房需求意愿的客群中看房率高达34.57%，充分佐证售楼处人气旺盛。但受节前诸多新政不定预期影响，加之8月期房价格首次微跌，市场大势逆转、士气低迷，大部分买家仍然拒绝开发商的种种优惠政策，选择了观望。这是黄金周楼市明显“失宠”的主要原因。

另一方面，对于需求意愿强烈的买家来说，结合黄金周签约率为7.79%的调查数据，业内人士分析认为，商品期房预售实际成交量陡减，并非市场行情出现大波动，只是部分购房需求未形成有效成交而已。

【上榜理由】

“十一黄金周”历来是开发商大施拳脚、抖亮品牌的销售关键时刻，更何况是新政调控实施后的首个黄金周。随着黄金周交易情况的披露，楼市是否已走出“观望期”、公众对调控后的房价看涨看跌等等诸多未解悬疑也就一目了然了。

金融门槛提高导致行业洗牌

【剧情回放】

2005年，国家连打“组合拳”，对房地产市场进行宏观调控。央行二次加息、人民币升值、银监会“212号文件”等系列金融政策的陆续出台，加上2003年央行“121号文件”、2004年的土地“8·31”政策以及首次加息，对房地产行业产生了巨大影响。

据统计，房地产行业贷款额度较2004年有了大幅下降。截至2005年6月末，全国商业银行自营性房地产贷款余额达到2.60万亿元，比年初新增2140亿元，同比少增237亿元；贷款增长23.20%，增幅同比回落12.85个百分点。其中，房地产开发商贷款余额为8459.45亿元，增长18.65%，增幅同比回落7.69个百分点。

12月16日，国家统计局公布的11月“国房景气指数”对这种影响作出了量化：11月，这一指数为101.08，比10月份回落了0.02，比去年同期回落3.53％，进一步接近不景气区间（100点以下）。政策调控之下，房地产开发投资的增幅已下降到近年的历史最低点，并将可能继续下降。

【谈房论市】

“钱”关难过是2005年房地产行业普遍的难题，由于房地产企业贷款及其他融资渠道门槛提高、资金使用成本加大，在资金相对稀缺的情况下，必然会加速资源的优化配置，一些实力小的企业将会为实力强的企业所兼并，中房与华能、城开与天鸿的合并，预示着由国企开始，房地产行业重新洗牌的序幕已渐渐拉开。

面对行业洗牌的发展趋势，一些全国性开发企业的老总都表达了相同的观点：行业洗牌、特别是地产企业的整合，对于房地产市场来说是好事，企业间可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面进行互补，从而促进地产市场的良性发展。

【上榜理由】

金融政策的调整必将促进房地产企业的重组，一些中小企业难逃转行或兼并的命运，但对于整个行业来说，对加速资源优化配置、提升行业整体水平则意义深远、作用重大。

海外资本大举挺进国内地产业

【剧情回放】

就在国内地产商因宏观调控而大叫“地产寒冬”来临之时，海外资本——摩根士丹利、高盛、美林、麦格理、老虎全球基金、盛阳基金、新加坡凯德置地等纷纷下单国内优质商业物业。

盛阳地产基金战略中心2005年8月6日发布的《2005中国外资地产基金研究报告》指出，不包括“热钱”投资，预计外资地产基金2005年投资额将达28亿美元，是上一年的4倍。

目前，外资地产基金机构数量已超过100家，主要来自于美国、欧洲、新加坡和香港。东亚的日本和韩国也有大批外资地产基金正在寻求进入中国的方式和机会。国家外汇管理局于2005年末首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。

【谈房论市】

2005年，外资地产基金最大的变化在于商业模式和赢利模式的转变，商业模式将废弃原来的合作开发形式，而更加热衷于选择基金委托投资管理模式，从资本市场上获利的模式也将成为热门。

业内人士指出，海外资金的大量涌入，在给中国楼市注入机遇的同时，也孕育着风险。但是相较于控制海外资金，更重要的是改革中国的金融体制，打开各种政策瓶颈和制约。

【上榜理由】

在纯粹的商业收购行动的背后，是由资本带动的先进的房地产开发模式与融资模式的跟进。房地产行业的金融化进程正在“提速”。

REITs崭露房地产融资曙光

【剧情回放】

2005年，国家加大对房地产业的宏观调控力度，贷款门槛提高，令房地产商融资困难。再通过传统的商业银行贷款获取资金的难度加大，资金压力凸现，开发商们开始寻求多渠道的融资途径。

2005年下半年，房地产信托基金（REITs）作为一种新的融资渠道，开始在各大媒体频繁曝光，业内对此展开大规模讨论。同时，国内各大地产巨头都意瞩REITs上市，北京北辰、上海复地和中国海外等诸多地产大鳄均展开积极运作。

2005年11月10日，万达集团对外公布，将于2006年2月打包旗下购物中心以REITs的形式境外上市；2005年11月16日，刘永好旗下的联华国际信托投资有限公司宣布，被称为“中国首个准房地产信托基金(REITs)”的“联华·宝利”，即将发行“联信·宝利6号”；并且，由全国工商联房地产业商会运作的“廉租房REITs”进展乐观，已获得了政府部门的充分肯定。

2005年12月21日，广州越秀集团旗下上市公司越秀投资持有的越秀城建REITs在香港挂牌，成为内地首家REITs，对业界更有着很强的示范作用。

【谈房论市】

央行行长吴晓灵表示，央行因宏观调控的需要而调整房地产信贷政策之后，必须尽快拓宽直接融资渠道。在公开发行股票或在专业化管理的前提下，用公开发行收益凭证的方式设立REITs，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

信托业内人士则认为，相较海外上市，本地化REITs融资成本最低，而且，它可使银行、信托机构、海外基金以及散户投资者各方全面受益，在培养REITs稳定市场的同时，也可给当前国内高额储蓄存款一个新的投资渠道，可以拯救国内的证券市场，减轻房地产投机炒作压力，带来多赢局面。如果允许在内地上市，只要政府推动，3年时间即可实现。

【上榜理由】

尽管国内REITs环境尚未成熟，但是央行支持的态度及业内的积极探索表明，未来REITs必将成为房地产融资的又一重要途径。

写字楼被认定为最稳定的投资物业

【剧情回放】

2005年6月，世邦魏理仕最新研究表明，随着国内经济的稳定发展及外资的不断涌入，写字楼市场已被证明是最为稳定的一个房地产业态。长期稳定的租金收入和潜在的上升空间，开始吸引大量境外投资机构的投资意向。研究表明，上海甲级写字楼项目显示出了高入住率以及高需求，其平均租金在2005年第二季度上涨了7.5%；售价报价较上季度上涨1.3%。

从2005年的调控政策来看，主要是针对住宅类物业的，尤其是高档物业。除了政策对住宅物业的调控客观上利于写字楼物业外，人民币升值、REITs的萌芽与发展，对写字楼物业来说都是有利因素。并且，国家宏观经济的发展依然比较迅速。因此，2005年全国写字楼市场的行情都非常看好，而北京CBD、中关村等各个区域的写字楼租售也异常活跃，尤其是大单成交，成为2005年写字楼市场中一道靓丽的风景。

【谈房论市】

当摩根士丹利首席经济学家谢国忠一边警告中国各个城市都有房地产泡沫，一边又在不断地投资物业时，很多人都认为其“唱空做多”的行为别有用心。但一位业内人士指出，谢国忠的言行并不矛盾，他所指的泡沫主要存在于居住类物业市场，而其投资的物业都是写字楼物业。这与2005年居住物业的行情和写字楼物业的行情相吻合。尤其是在奥运经济的烘托之下，优质写字楼物业的长期投资价值被诸多投资机构看好。

【上榜理由】

在股市不景气的情况下，投资者大多选择投资不动产，而受到宏观调控的影响，居住类物业魅力剧减，写字楼物业长期稳定的投资回报又为投资者提供了一个新的投资渠道。

酒店类物业异军突起

酒店类物业异军突起
【剧情回放】

据世邦魏理仕2005年调研数据显示，北京市场真正符合标准、具有代表性的酒店式服务公寓有40个左右，主要集中在CBD、燕莎、丽都、赛特、中关村等几大商圈。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸公寓等，出售的项目仅在近几年才出现，如金桥国际公寓、晶都国际及被扬子基金整栋购买的远洋新干线、韩建集团在秋展上亮相的银钻公寓等。

随着市场的需求依旧旺盛，高档酒店式公寓的平均租金从26.3美元/平方米上升到27.2美元/平方米，高档酒店式公寓与低档酒店式公寓的平均租金维持在21.2美元/平方米。尤其是燕莎、赛特等热点区域的项目，已经成为房地产投资新宠。

【谈房论市】

据旅游部门测算，2008年，北京市旅客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到400万到500万人次，外省市来京游客在奥运会一至二年内将达到高峰，可达1.13亿人次。同时北京市在申奥报告中承诺，整个北京星级酒店总数将达到800家，客房总数达到13万间。而目前北京市总共拥有星级酒店才614家，客房总数10.9万间，按照这个承诺，北京尚缺186家星级酒店。

业内专家分析认为，酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目难以比拟的，但占用的资金相对较多，回报的周期也较长。因此，酒店业的市场空缺对中长线的投资者来说是一个好消息。

【上榜理由】

北京酒店设施在数量、规模和档次上的巨大缺口和每年1亿左右的客流量，将给产权式酒店、酒店式公寓等商业地产项目的投资带来一次机遇。
三季度CBD写字楼断档

三季度CBD写字楼断档

【剧情回放】

根据高力国际研究数据，2005年第三季度，北京写字楼市场的供应量增速减缓，新增写字楼面积约59万平方米，其中大部分来自于中关村区域。本季度东部区域的写字楼租赁市场没有新的项目进入。尤其是CBD区域内新的高品质现房写字楼供应出现断档，中关村区域内本季度入住的写字楼则大多被内资企业整栋购买。

2005年第三季度北京写字楼市场的整体空置率和前一季度相比下降了约四个百分点，达到了21.09%。一方面由于本季度新增供应放量趋于缓慢，另一方面也得益于中关村区域整栋购买交易的活跃。北京东部区域如朝阳门、燕莎和CBD区域由于没有新的项目进入租赁市场，因此三季度这三个区域的写字楼空置率均下降了1～5个百分点。

【谈房论市】

业内人士普遍认为，由于CBD写字楼的开发建设速度明显滞后，因此，今年以来的房地产宏观调控政策尽管影响力巨大，但并未对CBD的写字楼项目带来不利，反倒供不应求。

并且，CBD写字楼市场绝大多数产品的定位过高，楼座体量过大，往往是集团型买家与零散型买家不能兼顾，与巨大的市场需求量相比，CBD的写字楼的供应量仍然不足。

【上榜理由】

写字楼是目前在国内房地产市场中透明度最高的领域，未来也将是投资者的首选。尤其是热点区域的优质物业，已成为投资客的必争之地。

中关村写字楼租金起伏不定

【剧情回放】

2005年4月份，北京广厦网络技术有限公司的报告显示，一季度，中关村写字楼的租金指数比上季度下降0.09个百分点。

戴德梁行发布报告称，二季度中关村写字楼的租金跌势不止，空置率居高不下；而北京其他地区写字楼的租售价格双双上涨。中关村地区空置率保持在27.3%的高位，租金也下降了2.2个百分点。

而到第三季度，中关村写字楼空置率则大幅下降。中关村写字楼商会调查统计显示，该区域租金指数比上一季度下降0.13点，售价指数比上一季度上升0.19点。大单购买和租赁成交为主要推动力量。而2005年年底北京写字楼迎来了一个供应高峰，新增百万平方米左右，其租售价格也受到比较严峻的考验。

【谈房论市】

中关村写字楼可以用“大悲大喜”来形容。戴德梁行的分析显示，自2004年以来中关村地区的供应量迅速增加，造成市场难以在短期内消化，是租金下降的主要原因。但2005年第三季度，该地区的大单成交十分活跃，如中钢集团购买中关村金融中心、山东火炬房地产开发公司整购科技大厦等。到目前为止，中关村地区的写字楼已基本形成现房格局，以后将是一个逐步消化的时期。如果能度过眼前的困境，高品质的写字楼前景将会十分美好。

【上榜理由】

中关村，尤其是中关村西区写字楼的命运一直是人们关注的焦点，媒体也做了大量报道。一方面是因为该区域面貌发生的巨大变化，过去那种电子贸易市场的情景一扫而光，取而代之的是高楼大厦。但写字楼的集中放量却让其市场前景很不看好，空置率高、租金售价下降，等等。从目前的情景来看，供应量已基本稳定，关键是要培育市场氛围，促进消化，其前进之路足以引人关注。

别墅禁批又限贷

【剧情回放】

2005年7月18日，北京市国土资源局在公布2005年度土地供应计划时，再次强调要禁止供应高档别墅项目的建设用地。虽如此，但2005年的别墅供应却十分充足，仅1～7月份就有37个项目上市，并且下半年的供应还呈现上涨趋势，别墅成交数量和价格都比较稳定。

与此同时，2005年的别墅贷款也受到限制。中国银行北京分行执行的是最低首付四成、贷款六成的标准，并且对贷款人资质的审查更加严格。从别墅买家的情况看，购买高档别墅的买家大约有30%采取一次性付款的方式，其余部分需要贷款。而在此政策下，投资型别墅所受影响最大，因为这些产品的购买者大多是多次置业，其首付比例和利率都提高到10%，而购买第三套房基本就无法申请到贷款。

【谈房论市】

在土地实行“招、拍、挂”的出让政策之后，禁止批地的执行力度显然比2003年的规定要强得多。虽然有的别墅项目可开发“8·31”之前获取的土地，在短期内不会对别墅的供应量造成明显影响，但如果长时间不供应别墅用地，供需矛盾最终还是会显现出来，从而抬升价格。

同时，一位业内人士表示在高档别墅土地禁批的情况下，经济型别墅的比例将会加大，也是未来的发展趋势。还有人认为，别墅限贷主要是为了让别墅需求得到有效控制，如此一来，用地减少，供应减少，需求也减少，供需就能达到比较平衡的状态，稳定价格。

【上榜理由】

高档别墅本就是少数人占有多数资源，在禁批又限贷的政策背景下，高档别墅将越来越成为只有“财富金字塔”尖人群才能享有的奢侈品。
经济型别墅逆市热销

经济型别墅逆市热销
【剧情回放】

2005年初国家出台的系列宏观调控政策，令楼市陷入“观望”期，高端别墅市场也受到一定波及。

从销售情况看，别墅市场呈现出两极分化的状态，部分项目热销，大多数比较平淡，有的进度滞缓。但以保利垄上、东方夏威夷等为代表的经济型别墅，却以其“总价较低、产品细致”的特点，受到买家的追捧，出现逆市热销的火爆情景。

例如保利垄上，7月24日开盘，截至10月7日，推出的178套独栋别墅已经正式签约104套，总体预售程度达60%左右，这一“奇迹”令业内外十分震惊。与之类似的一批经济型别墅也都有不俗的销售业绩。

【谈房论市】

业内人士分析认为，经济型别墅热销，源于很多新增需求、尤其是北京当地长期居住的人群，由于资金积累到一定阶段，所以爆发出强烈的置业需求。特别是经济型别墅在产品形态、区域环境以及房屋质量等多方面都有所提高，在城区高档公寓供应较小，且总价与近郊经济型别墅不相上下的前提下，他们往往选择购买经济型别墅，有的作为休闲度假，有的甚至作为第一居所。

【上榜理由】

经济型别墅的热销是市场需求的真实体现，同时也拉低了北京别墅市场的平均房价，令2005年别墅总体价格走势逐步向理性回归。