眼下，北京的开发商已经悄悄行动起来，因为他们早已不满足为住宅“配套”而建的商铺，转而把目光盯上了“钱景”丰厚的特色商业街，即第三代社区商业。

　　每人花掉3元钱一元就给了社区商业

　　提到商业街就会想到北京的王府井、上海的南京路、武汉的汉正街、郑州的二七德化街。商业街既是城市商业的聚集地，城市文化的代言者，也是城市经济的助跑剂。

　　现在“商业街”的概念被房地产商们“捕捉”，将这一盛行之风注入到了楼盘开发中。在北京最早开始造社区商业街的地产大腕潘石屹说:“现代城商业街是顺其自然发展起来的，现在成了一个服务于现代社区的商业街。”他表示，商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。这种集众多服务的商业街，给生活在小区里和附近的人们带来愉快和方便。如果说过去两年是名副其实的商业地产年，那么未来两至三年的时间里，商业地产的重心将转向社区商业。

　　据记者了解，北京、上海、宁波等大中城市已将社区商业作为商业发展的重中之重。“十一五”期间，北京市将建近4000个社区商业中心，覆盖城乡所有的城镇和居民小区。

　　“在上海，上海人每花掉3元钱，其中一元就献给了社区商业。可见，社区商业蕴藏着的无限商机非同一般。” 伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔告诉记者，早期的工矿企业居住区的零售店、小卖部是社区商业的雏形，即第一代社区商业。其服务对象就是小店附近的街坊；而第二代社区商业的产生是具有一些喜剧性质的。我们都知道，一般楼房的一层和二层价格是最低的，因为很少有人喜欢住。于是一些开发商就把一、二层建成了商铺。这种临街式第二代社区商业如今俯拾即是。眼下，北京的开发商又先行一步，已开始不满足只为“配套”而建商铺，而是把目光放得更长远，开发出各种特色的商业街，即第三代社区商业。

　　社区商业大规模入市将带来严峻挑战

　　在追求生活便利性的今天，纯粹的商业或纯粹的住宅越来越少，“混居”成了流行名词。三代社区商业异军突起便是一个很好的例证。不过，繁华似锦的热闹背后也潜藏着危机，盲目求大、缺乏规划的社区商业例子不在少数，最终造成其空置率高，损失商家利益。

　　据伟业顾问数据统计，2005年，北京商业面积在1万平方米以上的楼盘有140多个，包括底商和商业街，保守估计2005年至2006年间新增的商业体量将在461万平方米。其中，将会有大规模的社区商业入市。

　　从具体项目来看，阳光上东、富力城、珠江帝景、万年花城、沿海赛洛城等项目都有1万平方米以上的社区商业配套。伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔表示，社区商业方便、快捷等特性使其具有生长潜力，不过大量的社区商业供应也给其发展带来了严峻的挑战，社区商业自身的问题、各社区商业之间的竞争，以及社区商业与其他形态商业的竞争都是其发展面临的挑战。那么，有哪些运营手段可以有效地规避风险，保证开发商和商家的利润？一些项目已经开始了尝试。

　　阳光上东专门负责社区商业的资产管理部臧青经理在接受本报记者采访时表示，阳光上东在整个项目规划设计之初就对商业部分做了统一规划设计，制定了严格的商业准入标准及业态分布原则，并依照这个标准和原则出租社区商业铺面，一方面保证了阳光上东社区商业的高品质定位，另一方面也保护了商家的长远利益。“只租不售”打破了传统的社区商业以售为主的营销模式，这种经营模式虽不是什么新鲜事物，但是1.8万平米的商业全部采取此种模式需要决心和勇气，毕竟2、3亿的流动资金不能实现，只有有相当资金实力的开发商才敢做出这种选择。而作为发展商，虽然在一两年内有不菲的资金投入和短期利益的牺牲，但商业成熟后，开发商也将迎来收获的季节。这对于商家和开发商来说，最终会是一个双赢的局面。

　　做好规划是社区商业发展关键

　　中国城市商业网点建设管理联合会荀培路指出，社区商业目前存在布局不合理、运营欠缺考虑等问题。而阳光上东的持有模式有望能突破这些问题。

　　“专业的事情就应该专业的人来做。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，分析巨库等商业体失败的原因，一个重要因素就是其产权分散，无法统一经营管理。而如果开发商统一持有大产权，引入专业的运营公司来经营管理，局面或许将会是相反的样子。

　　首先，持有型的社区商业便于开发商进行统一的规划和管理，进而形成商业特色，而这正是任何商业物业生存的根本。“一家店经营什么，不经营什么，在‘持有’和‘销售’两种模式下会产生截然不同的效果，前者很容易确定，而后者几乎难以执行。”阳光股份资产管理部的一位人士对记者说。