新京报：从2003年央行下发121文件以来，政府几乎每年都有调控房地产市场的重大政策出台。与以往的调控政策相比，927文件一个引人注目的亮点是，明确要求各商业银行不得向具有囤积土地和房源行为的房地产开发企业发放贷款，而且不得接受空置3年以上的

　　李开发：的确如此。根据我的调查，目前绝大多数房地产开发商扮演着明暗两个角色，公开的身份是房地产开发商，另一个不公开的身份是炒房的幕后策划人，而且炒房的利润甚至有时候比规规矩矩卖房还要高，因而他们更愿意利用从银行套来的资金进行房市炒作。我国最近几年的住房价格之所以会甩开住房价格与家庭年收入之间的合理比例(联合国1990年设定的住房价格与家庭年收入之比为3比1，我国1998年国务院文件规定房价超过居民家庭年收入4倍的要进行补贴)一路狂奔，与房地产开发商囤房囤地、热衷炒房不无关系。

　　易宪容：央行及银监会希望出台新信贷政策来打击目前普遍存在的开发商囤地、囤房的投机行为，当然这能够起到一定的作用。但开发商囤地、囤房仅是表象。根本的问题在于房价上涨过快及房价过快上涨的市场预期，在于存在严重缺陷的住房预售制度。对于前者，如果央行及银监会能够让上述两政策得到落实，国内房地产市场对价格上涨的预期自然会改变，而对于住房预售制度，政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。

　　新京报：但是，927文件所表现出来的另外两个倾向———严格规范土地储备贷款管理和严格住房消费贷款管理———很可能导致小型房地产开发企业被排挤的现象。如此一来，房地产的市场供应岂不要受到影响？

　　李开发：新政的确对大型房地产开发商影响不大，他们完全可以通过市场进行融资。而目前我国的房地产市场上，大致70%以上的住房是由少数大型房地产开发企业提供的，即使小开发商被迫退出市场，亦不会对市场供应产生多大影响。

　　易宪容：“住房价格是由市场供需关系决定的”早已被证明是一句不堪一击的谎言。第一，最近几年的统计数据表明，住房需求一直保持着平稳的增长态势，不存在供不应求的现象。第二，住房产品作为一种特别的产品，既是消费品亦是耐用高价的投资品，大量空置房的存在充分说明，最近四五年的房地产市场之所以会突然出现“供不应求”的假象，从而导致房价如脱缰野马般飞速攀升，完全是投资需求突然增加、投资人利用银行信贷恣意炒作所致。

　　50%上限有助克服“第二套住房”界定模糊问题

　　背景：国家准备提高第二套(含)以上住房首付和贷款利率的风声传出后，一些城市的开发商很快见招拆招，通过阴阳合同、虚报住房售价，先付首期、楼盘封顶后再贷款等做法，成功规避了银行提高首付的限制；而且“第二套住房”界定难的问题亦给炒房人规避利率压力提供了足够的操作空间。因而不少房地产开发商预言，927文件很可能像121文件那样变成“空调”。

　　新京报：正如我们前面提到的那样，927文件与之前的政策相比，一个明显的进步是对房地产市场的需求进行了明确的区分，分成了投资需求和住房需求，而且抑制的目标直接指向了投资需求。但如果利用银行贷款炒房的人只是少数，信贷杠杆对抑制炒房所能发挥的作用岂不就非常有限了？

　　易宪容：几乎所有炒房人是不会用自己的钱来炒房的。因为，第一，多数炒房人不会真的有那么多钱用来炒房。第二，即便有实力自掏腰包炒房的人，发现有方便的金融工具可以利用，而且可以轻易转移炒房所蕴含的高风险，何不贷款来炒作呢？

　　李开发：不排除炒房所需的启动资金是炒房人自己掏腰包的，但炒房操作过程中，现金流必须放大才能维持高速流转，而要放大现金流依靠银行贷款几乎是所有炒房人的选择。而且多数炒房人是投入启动资金后，套出贷款，自有资金就撤出了，风险全部由银行贷款承担。

　　新京报：但是，四成以上的首付和1.1倍以上的利率能从多大程度上逼退炒房人呢？

　　易宪容：提高第二套住房首付比重比提高利率所能够发挥的作用需要的条件要多，比如必需房地产市场有一个比较有公信力的价格评估体系，而就目前的情况来看，要确立这样一个体系绝非易事。因而，追加第二套(含)以上住房贷款利率可以起到的作用会十分大。大家不知注意到了没有，购买第二套(含)以上住房的信贷利率是基准利率的1.1倍以上，换言之，个人要进行房地产投资，就得以投资利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨29.28%。试想投资者的炒房成本增加29.28%以上，投资者就不得不考虑他面对的风险了。