| 刚刚过去的2007年，是宏观调控政策执行最为密集的一年；而伴随着2008年房地产市场的，或将仍是宏观调控的不断深入。
对2008年上海住宅市场的影响，业内人士认为，可根据短期和长期两方面来分析。从短期市场来看，预计2008年年初观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。
第二套房贷新政对07年楼市影响最大
回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。
2007年9月27日，人民银行、银监会发布了 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)。最引人注目的是对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
伍惠敏认为，该政策导致改善型购房者受影响。她表示，增加首付比重及调高二次贷款利率，相当数量的房地产需求将被打压，首当其冲受到限制的，可能是那些改善型购房者，这部分人以都市白领群体为主。
而关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知：《补充通知》中传递了3条重要信息，首先，各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数；其次，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。
同时，第二套房贷款细则明确规定：对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷利率在基础上提高10%。
伍惠敏认为，监管层之所以这样要求，显然是为了打击投资购房需求，而且，商业银行房贷利率的定价、以及贷款首付比不断上浮，将成为必然趋势。
08年沪住宅短期观望长期看好
而对于2008年上海住宅市场，伍惠敏认为，可根据短期和长期两方面来分析。
从短期市场来看，伍惠敏认为，预计2008年年初观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。
由于2007年底加大土地供应，将有效缓解未来供求关系紧张的矛盾，预计未来市场价格将受政策因素影响可能出现理性的调整与波动，但不会出现在短期内的大起大落的现象。
与此同时，供应量增大，也可能促使部分楼盘在2008年年初出现一定幅度的价格优惠，从而加速资金回笼。第二套房贷政策细则出台将对短期楼市产生强烈震荡，对此政策市场将需要较长的消化时间。
从长期看来，伍惠敏认为，随城市化不断推进、经济持续增长、市政规划逐渐兑现，未来市场消费需求仍将保持持续增长的态势。
2007年，仁恒房产、中信泰富、上海锦江等各大开发商在上海拿地、一掷千金，使新江湾城、青浦等区域地价屡创新高，部分区域一年内地价涨幅接近200%。预计目前尚处于价格洼地的区域在明年会有较大的价格上升空间。
同时，不断增长的消费需求，是支撑市场长期健康发展、及价格稳步上升的主要原因，短期内政策的调控可能导致市场的价格小幅波动，但市场价格长期发展的趋势不会改变。根据上海政府提出的年内将有450公顷住宅用地上市供应，且将于近期分批推出的承诺，戴德梁行认为，2008年年中将迎来一个住宅供应量小高潮。
上海五合智库总经理邹毅：
未来房地产调控将继续抑制投资需求
由于部分区域房价的高涨，社会大众习惯认为政府近期的宏观调控矛头主要指向房地产行业。上海五合智库总经理邹毅认为，政府运用的一系列如调整利率、准备金等货币政策，会对中国经济的各方面产生深刻的影响，打压房价不可能是单纯的政策意图。
对于房地产行业而言，2007年政府继续出台了增值税清算、《物权法》、限制外资等调控政策。邹毅预计，未来的房地产政策调控，将继续向抑制投资需求、降低银行风险、提高保障性住房比例，以及规范各个市场环节的目标推进。
邹毅认为，就我国房地产市场而言，目前我们还未发展到成熟阶段，住宅供求的结构性矛盾、商业物业总体的供求不平衡，以及工业地产的相对滞后发展，加上信息传达的问题，导致了在不同的物业之间，收益率还存在较大的差异，也许在一些一线城市这种差异较小，但多数地区的差别还是较大，投资者应该对各个物业类型，做好长期的趋势性预测，并且结合市场的供求情况作出判断。
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