五月或成楼市涨跌分水岭 压抑住房需求将释放

    每年3月份之前，由于春节长假、开发企业等待银行贷款额度等原因往往是楼市的淡季，而今年3月，楼市不但“淡”，而且不乐观。进入4月，楼市买卖双方的观望状态已持续半年。目前有业内人士判断，5月，或可成为楼市涨跌的分水岭。 
    未来一个月将是重要的时间节点，甚至可能成为分水岭。
    从北京、上海、深圳3月份的数据看，房地产市场表现无法令人乐观，但情况并未恶化。
    据北京市交易管理网的数据显示，3月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98.7万平方米，与2月份相比签约套数增加4866套，增加了169.3%，签约面积增加64.9万平方米，增加了192.0%；同比去年3月签约套数减少20.2%，签约面积减少49.6%。签约套数增幅高于签约面积，是因为成交的大户型较多。
    据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交17644套，180.33万平方米，环比2月份，签约套数增加10218套，增加137.6%，签约面积增加108.23万平方米，增加150.1%，成交面积与去年同期相比略下降4%。
    另根据21世纪不动产的监测数据，京沪两地二手房成交量比2月份均有较大幅度上升。
    据深圳市国土资源与房屋管理局数据，3月份深圳全市新建商品住宅销售18.97万平方米，是2月份销售面积6.44万平方米的3倍；平均售价每平方米13626元，与去年12月份相比，均价降低9%左右。由于2月份高档楼盘较多，2月平均售价为每平方米16288元。二手房市场，深圳市3月份成交二手住宅3211套，环比上涨1倍多。据21世纪不动产监测，二手房成交量上升主要是受降价拉动所致。
    21世纪不动产高级分析师孟奇分析，虽然2月正逢春节假期，成交量价基数较低，但各地售楼处和各中介门店人流量和咨询量的增加，仍显示市场人气有一定恢复，市场正在企稳，需求在陆续释放中。目前还看不出以北京、上海、深圳为代表的楼市陷入更快下降通道的迹象。而5月是传统的楼市黄金交易季节的开始。当月的成交量和成交价格对于观察全年的房地产市场运行趋势，有重要参考意义。5月也是近几年房地产宏观调控政策出台的时间点。2003年至今，每年的5月基本都会出台有关宏观调控的政策，进而对当年房地产市场产生较大影响。未来一个月将是重要的时间节点，甚至可能成为楼市分水岭。
    恒大地产中止在香港IPO上市后，目前正对旗下在售项目以七折价格销售，以尽快回笼现金，应对包括短期借债和应付土地款的巨大压力。这是继万科之后，房价下降幅度最大的一家全国性房地产公司。会不会有其他全国性房地产公司，不堪资金压力，实施全面大幅降价措施？孟奇等资深专业人士认为，如果再有几家地产商跟进，降价效应扩散或放大，5月将会出现集中降价潮。进而，这也可能是2008年楼市的最后一次大跌，随后楼市将继续观望。相反，如果各大地产商能咬牙坚持，挺过财务压力，拒绝降价，而压抑了半年之久的住房需求，逐步释放，倘若这两个因素同步显现，那么，5月楼市则有可能走出观望。各大城市的成交量会在平稳回升的基础上，价格也会在持平的基础稍稍上涨。但是，即使走出观望，今年房价不可能回到2007年的非理性上涨状态。
    业内人士认为，自去年10月以来，各大城市楼市先后进入观望，迄今已过半年，超过2003年以来任何一年持续的观望时间周期，包括2003年因非典导致的观望。2007年春节前，楼市也曾有过两个月的短暂观望，但春节过后很快强烈反弹。而2008年的4月，暂时还看不出强劲反弹的迹象。如果5月份各大城市的房地产市场继续表现为观望，观望有可能持续到今年年底。但2008年全国总体房价大幅下跌的可能性不大。即便是观望情绪贯穿全年，局部地区和各城市的部分区域一二手房仍有价值发掘机会。一旦全球金融市场和经济走势转好，股市和楼市将迅速作出反应，而且很可能领先于宏观经济的表现。