| http://news.liaoing.com 2008-6-21 8:18:21 来源:中国证券报·中证网 浏览量: |
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差价补偿、退房的风波还没落幕，记者近日发现，在深圳的一些社区论坛里，“负资产”与“还贷压力”又成了讨论的热点。一些拥有多套房产的业主声称，由于在去年高位时买入，一些房产现在的市场价还不及银行的按揭，而且一时难以找到买家，还贷面临很大压力。
退潮之后负资产频现
这些言辞最为激烈的“负翁”投资客，正是去年深圳楼市最活跃的一群人，手上大多有多套房产，甚至有的二十几套，由于出手不及时而被深套，目前每月负担着数万元甚至十几万元的月供。
楼市调整半年左右，“负资产”开始频频出现。自去年10月份深圳新房价格攀至17350元/平方米的峰顶之后，就开始了节节下跌，按照七成房贷的标准判断，只要房价格回落30%，即12145元/平方米，“资不抵债”情形便会出现。
而事实上，根据深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，五月份的住宅均价已经跌至了11014.14元/平方米，大于30%的临界点。
虽然整体房价刚刚超过30%的临界点，但事实上深圳很多业主早已是负资产了，尤其在南山区、宝安区和龙岗区，负资产现象相当普遍。在去年下半年开始的市场调整中，这三个区部分楼盘的跌幅甚至在40%以上。
去年6月份深圳市宝安区一手楼价达到最高峰，成交均价15185元/平方米；二手楼最高峰在9月，成交均价16170元/平方米。随后，房价掉头向下，至今年4月，宝安区一手楼成交均价11238元/平方米，较高峰时下跌了26%；二手楼成交均价9337元/平方米，较最高峰下跌了42%。
宝安中心区的幸福海岸二期去年5月以1.6万元/平方米开盘，现在二手房成交价在1.1万元/平方米左右，附近的深业新岸线三期新楼均价才1.2万多元/平方米；去年7月金地梅陇镇二期开盘价高达1.6万元/平方米，到今年2月底开售的三期带精装修1.2万元/平方米左右。
今年4月，龙岗区一手楼价下跌至9072元/平方米，二手楼价下跌至7179元/平方米。而去年4月至12月的9个月中，龙岗区有8个月成交均价在1.1万元/平方米以上，最高峰8月份成交均价为16391元/平方米，即使以1.1万元/平方米计算，相对于目前的二手房价，下跌幅度也达到34.7%，超过了负资产临界点。
面对庞大的月供和冷清的市场，一些投资客只有降价，有的亏掉了全部按揭和之前的月供，甚至还有业主想到买房送车的招数。但随着一手楼低价入市以及不断增多的待售二手房，想迅速变现并不容易。
“虽然尚不能计算出有多少业主处于负资产状态，但是，如果房价继续调整，深圳很有可能会出现大面积的‘负资产’现象。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示。
负资产源于投机性炒作
在前两年的上涨大潮中，深圳一直是领涨者。从2005年起，深圳的住宅价格一改连续几年稳定在均价每平米5000至6000元的状态，陡然升至均价每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均价突破1万元，达到每平方米10669元。去年更是以几乎每月10％的速度上涨，10月份达到每平方米17350元的最高价。
深圳楼市今年以来的暴跌可以被视为“挤压泡沫”，前两年投资过旺以及投机性炒作，市场积累起来了大量泡沫。据深圳本地中介机构统计，去年深圳楼市中70%的购房者为投资客，实际购房自住的不到30%。
深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。同样表明，深圳住房市场转手速度明显过快，投资和投机的成分较多。
央行5月底发布《2007年中国区域金融运行报告》中透露，地产贷款为去年深圳市国内金融机构人民币新增贷款的主要项目，年末余额同比增长45.3%，余额新增占比达到86.3%，尤其是个人住房贷款，新增占比达到58.1%，比上年有较大幅度提高。
央行深圳分行抽样还显示，2007年贷款购房户中多次置业比例较2006年增长近14个百分点，投资比例较06年增长5个百分点，尤其在2007年的4-7月份市场成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市。
随后开展的宏观调控措施，遏制住了这种炒房投机的行为。仅去年一年，央行就先后6次上调存贷款利率，10次上调金融机构存款准备金率。今年以来，紧缩型货币政策依旧没有改变。在提高贷款利率的同时，央行还针对第二套住房的贷款作出规定，首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
去年上半年房地产价格的过快增长也引起深圳银行业风险的关注，这种过快发展的势头在下半年得到抑制，个人住房贷款发放额在去年7月达到201.9亿元的高点后一路下滑，11月份不到60亿，今年全市房贷新增规模仅为40多亿元。
一系列调控“组合拳”切中了炒房者的要害，在炒房的利润被大大削减之后，抛售房产成了市场主流，房价也开始下跌。由于消费者“买涨不买跌”的心态，深圳楼市一直难以回暖，导致了炒房者资金链断裂，陷入进退两难的境地。
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