| 房市走软放大金融风险
“持续紧缩的货币政策使开发商的融资难度加大，建安、人工成本的上升使开发商所需的资金增加，房地产市场滑坡让开发商的处境更加艰难，楼盘销售不畅，开发商的资金压力将进一步加大。”经济学博士、中南财经政法大学新华金融学院房产研究室主任王凌云7月4日在接受中国经济时报记者采访时做如是表示。
“房地产市场滑坡对银行的影响不容忽视。”王凌云对记者表示，一方面，房地产相关贷款是银行的重要资产，房地产市场滑坡，相应的贷款也会减少，会使银行的盈利下降；另一方面，已发放的贷款风险会上升。“房价下降，销售不畅，开发商资金回笼慢，开发贷款的偿还来源难以保证。而且房地产价格下降可能使房地产消费贷款的违约率上升。”
国泰君安证券研究所日前发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告中说，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，今年7-9月份将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。
“由于价格是市场最基本的信号，所以要判断房地产市场处于何种状态，从房价入手最为简洁和准确。”7月5日，房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为。
章林晓对记者分析：当前，中国许多城市的房价波动表现，无法用“房价收入比”理论和“房价房租比”理论来解释，而惟有用“追涨杀跌”的理论才能解释得通。此时住房主要是作为投机品存在的。住房作为投机品时，房价就主要取决于人们的心理预期了，此时住房是否值得购买取决于住房能否以高于取得成本卖出去。
章林晓说，现在许多金融界人士认为，只要房价跌幅不超过首付款比例，房价下跌对银行就不会构成威胁。这种静态分析房价下跌的思路是相当危险的。
他指出，在投机力量占主导地位的房地产市场，如果没有非常强有力的调控措施，房价一旦开始下跌是很难刹得住的，房价将会是螺旋下跌直至崩溃。
“不跌则已，跌则崩溃，这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。这也是香港房地产泡沫破灭后，房价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计高达65%的根本原因。历史上这样的例子并不鲜见。”
“房地产市场的崩溃会直接‘剑指’我国经济的‘心脏’——金融。”章林晓表示，国内商业银行普遍偏爱以房地产作为贷款抵押物，而且房地产作为抵押物的贷款所占总贷款比重估计不会低于60%。另外，商业银行在发放房地产抵押贷款时，一般都是按照房地产的评估价格，乘以贷款价值比率在我国一般是50%-80% 确定贷款额度，不论是社会评估机构还是商业银行内审部门在评估房地产价格时，普遍采用的都是市场比较法，而市场比较法的最大缺陷是不能识别房地产泡沫。
中国社科院金融研究所研究员易宪容也曾于7月2日在中国经济时报撰文指出：从住房抵押物的风险、房地产开发商银行信贷的风险、个人住房按揭贷款的风险来分析，房价下跌不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。
出现中国式次贷危机风险多大？
“由于国际、国内因素的影响，时至今日，如果再不及时采取有效措施，中国式次贷危机将不可避免。”章林晓表示。
他对记者分析，国际方面对我国经济最大的影响因素目前主要有两个，一是美国次贷危机的影响；二是国际油价的高升。美国次贷危机拖累了世界经济，直接影响到我国的出口；而国际油价的高升，势必造成我国CPI居高不下。
国内方面对我国经济目前最大的影响因素，主要是房地产市场的滑坡和部分生产要素价格的上涨。房地产市场的滑坡，直接影响金融；部分生产要素价格的上涨，其实是一种补偿性上涨，意味着我国过去那种人为压低生产要素价格的发展模式，现在已经走到了尽头。
章林晓认为：不论是国际高油价导致的输入型通胀，还是生产要素补偿性上涨造成的成本推动型通胀，紧缩性的货币政策都是无能为力的。现在，国内经济滞胀的苗头已经十分明显。
“现在，半停产、停产，企业‘异常倒闭’浪潮已从珠三角开始蔓延到长三角。收入下降，生活成本上升，我国许多‘房奴’家庭现金流崩断的风险已经日渐显现，如果再逢持续‘加息’的影响，最终必然会出现大面积的‘断供’现象，出现中国式的次贷危机也就不可避免了。”
|
