以房养老 房子能否担起『养老』重任？

     提起“以房养老”，我们不禁又想起了那位美国老太太，她让国人普及了“按揭买房”的超前消费观念，而她又将颠覆国人的养老观念。
    与“按揭买房”不同的是，“以房养老”的崭新模式，就好比“樱桃好吃树难栽”，在中国国情面前，“以房养老”正遭遇一场技术与观念的双重困扰。
     【现状】“以房养老”市场萌动
    “谁说只有养儿才能防老，以后我们老两口就守着这套房子养老了。”对“以房养老”情有独钟的刘保仁（化名）信誓旦旦地告诉记者。
    已过花甲之年的刘保仁夫妇是中原区一家老国企的退休职工，一辈子未育儿女，随着年事渐高，老伴因考虑到晚年无儿女照顾，成天忧心忡忡，患上了抑郁症，而刘保仁却是个典型的乐天派，他乐观地认为，随着中国逐渐步入老龄化社会，一定会复制美国这种“60岁之前人养房，60岁之后房养人”的模式，老年人不仅能解决养老保障的问题，生活还会因可支配收入的增加变得更加丰富多彩。
    刘保仁说，如今民政部、建设部也都明确表示，“以房养老”在我国社会保障体系的建设过程中可以作为一种尝试。随着国内上海、北京等一线城市已经开始试点，南京等地也出现了“以房养老”的成功案例，刘保仁对“以房养老”最终将会在全国实施十分期待。
    刘保仁憧憬的这种“以房养老”模式，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款（俗称倒按揭）。以最成熟的美国模式而言，拥有房屋产权的老年人，将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估房主的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月、每年支付给房主一笔固定的钱，直到房主去世为止。
    在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，金融机构将获取房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。
    2006年政协十届四次会议上，建设部科技司司长赖明提交了一份有关“以房养老”的提案，引起了相关部门的注意。赖明认为中国已经存在“以房养老”推行的基础和潜在的市场。
    2007年10月，民政部副部长窦玉沛做客中华网时表示，“以房养老”可以作为我国社会保障体系建设过程中的一种尝试。
    另有媒体报道，建设部与中国保监会已向国务院提交了《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，并得到了国务院领导的同意，目前已进入市场评估阶段。
    【瓶颈】技术和政策的双重尴尬
    刘保仁对晚年生活的憧憬究竟能否实现呢？
    近日，记者对郑州多家银行和保险公司调查后发现，虽然金融机构对“倒按揭”业务的优势和前景纷纷看好，但因为金融市场和技术层面上的种种不完善制约了这项业务的开展，目前还没有一家银行或保险公司愿意开展这项业务，“以房养老”在郑州似乎变得遥不可及。
    上海浦东发展银行郑州分行个人信贷部总经理任海峰说，在“倒按揭”的具体操作中，对房产估价后，如果贷款评估少了很难让房主满意，贷款评估多了银行的风险会加大，银行与房主之间很难在利益上达成共识。
    中信银行郑州分行零售银行部总经理助理王豫静认为，银行或保险机构的难处在于，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命难以预测。对于银行而言，“倒按揭”的风险是随着时间的推移不断增大的。因此如何确定“倒按揭”利率是一个很大的难题。
    其实“倒按揭”隐含的风险背后，更多的还是技术操作层面的问题。王豫静认为，办理“倒按揭”需要大量的配套程序，在实施时，需要评估公司、拍卖公司、保险公司等机构协同操作，具体实施起来很复杂，这也限制了这项业务的开展。
    中国人寿郑州分公司营业部贾经理有着同样的担忧，“以房养老”业务过程中将涉及多道手续，难度很大，如果没有国家有关部门的政策支持，很难大范围推广。
    河南财经学院工程管理系讲师秦秀红一语中的，“以房养老”在具体操作上有一些尚待突破的难点，这是由于我国金融市场不完善造成的。微观上讲，房地产走势和抵押人健康状况等方面缺乏专业精算技术和人才。宏观层面上，金融市场缺乏政策支持和健全的担保系统，例如美国的联邦担保机构是一家准政府机构，将会大大降低金融机构的风险。