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这组数据该如何解读？郑州楼市是否真的回暖？
看到这样的数据，某房地产开发公司营销总监认为，郑州楼市5月的回暖，说明郑州房地产市场存在着较大的刚性需求。这种较为巨大的刚性需求，是基于郑州在河南的地位及提高城市化率带来的。
“刚性需求确实很大，但是刚性需求不等于有效需求，有效需求有限。”河南财经学院房地产管理系教授、硕士生导师刘社说。
刘社表示：“5月份销售数据的火爆是多种因素造成的，其背后另有隐情，我并不认为这是市场回暖的转折点或迹象，后市依然较冷。”
5月份是传统的楼市销售旺季，很多项目选择在5月进行销售，据河南恒辉房地产顾问有限公司不完全统计，郑州5月份有近30个楼盘同时认筹、开盘，仅开盘的楼盘推出的房源就超过7400套，远远高于5月份的销售量，新楼盘、新产品是促进销售数量增加的重要原因。
另外，楼市持续低迷，开发商不得不加大促销力度。几乎所有在售楼盘，没有不选择用价格手段进行促销的，其措施无非是优惠、打折、特价房，送钱、送物、低首付，优惠幅度超过10%的特价房屡见不鲜，进而促进销量的猛增。
郑州市房管局信息中心副主任邓彬对刘社的观点表示认同，他同时补充说，大批已认购的房源在5月份的集中签约，也是成交量突然放大的因素。以蓝堡湾为例，在过去一年多时间里，蓝堡湾认购的商品房有一二百套，但因为某些原因，这部分已认购房源一直未签约。5月份，蓝堡湾集中网上签约43套。这样的例子除蓝堡湾以外，还有帝湖花园、郑州国贸中心等，郑州国贸中心5月份网上签约400多套。另外，单位自建房和经济适用房、廉租房等非市场化房也占总成交量的30%左右。
楼市“滞涨”人气难聚
郑州楼市目前已步入“滞涨”期，即销售停滞，价格微涨。目前这种供需的“紧平衡”，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌。
经过对数据的认真分析，看来市场依然较冷，除了前期进行长时间客户积累的楼盘和单位自建房等非市场化房外，市场中真正待售的房子其实并没有卖出多少，也就是说，大部分楼盘的成交量并没有大幅增加，这也是不少开发商对5月红火销售数据感到意外的原因。
“单纯的从一个月的数据来分析市场，是不妥当的，从（2008年）1至5月份的成交量和房价走势来看，郑州楼市目前已步入‘滞涨’期。”刘社分析。
“滞涨”指的是销售停滞，价格微涨，刘社解释说，楼市“滞涨”的出现一方面来源于国家对房地产的宏观调控，使得民众抱有房价将下跌的预期；另一方面，一些地产商开始捂盘，保持市场供给的紧缺，是双方力量博弈导致的。
现在，有很多开发商把楼盘“化整为零”，选择逐步、分批开盘的方式，以减少同一时间内市场中房源的供给。这看似是开发商在“捂盘惜售”，实则是一种无奈。
如果市场房源供给充裕而需求仍然不足，那么，将会有更多的力量支持房价下调。目前这种供需的“紧平衡”，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌。
从目前的情况来看，无论是房地产商还是购房者，似乎都在“较劲”，一方是减少房源供给，保证房价不下跌，另一方是推迟购房时间，等待房价下落。
问题的关键是，哪一方会笑到最后？从目前的形势看，开发商的资金链问题将是市场变脸的关键节点。目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持满足投机需求的个人住房贷款。同时，股市低迷又使通过上市和再融资获得资金的大门关闭。
对于房地产商缺钱一说，北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“房地产行业缺钱的问题，其实缺的是人气。”他认为，目前大多数消费者的持币观望态度，致使成交量急剧下降，从而使开发商面临至少萎缩40%~50%的需求。所以说，缺钱只是表象，解决钱的核心是解决人气和市场的问题。
楼市回暖，一个让房地产开发商无尽期盼的命题，目前来看，楼市的复苏其实并不尽然。
第二部分行业篇
在“回暖”的呼声中，楼市没有等来“流金岁月”，等来的却是越来越严的信贷、土地、税收政策，房地产行业的游戏规则，正在产生调整和变革。中原楼市，也不例外。
中原房企：重压下的生存演绎
开发商煎熬等待以往所谓黄金旺季的风光消失殆尽。热闹的开盘背后，是开发商在市场压力下的无奈选择。
随着银根紧缩，加之清查囤地囤房、房地产领域个人所得税政策上的调整，房地产企业之间的生存博弈愈发激烈和明显。
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