事实上，多数开发商在变更规划时，都会向有关部门履行报批手续，也就是说，多数时候开发商都会披着“合法”的外衣。但有合法的变更规划手续，也不意味着开发商就是理直气壮。据黄律师介绍，建设部《商品房销售管理办法》第24条规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸发生变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，否则买受人有权退房，房地产开发企业应承担违约责任。同时根据2003年国家七部委有关整顿全国房地产秩序的通知要求，房地产开发商凡已确定的设计规划，如需变更，要举行有业主参加的变更听证会，而开发商与消费者签订购房合同后却忽视业主的意愿，单方面变更规划，属于违约行为。“开发商擅改规划，趋利性占相当大的成分。现在一个小区开发过程大部分都是3年或5年，甚至更长的时间，而市场变化是多种多样的，开发商也会因为某种原因去变更规划，但一般来讲，我们现在看到规划变更，多是往‘多’的方面变更，就是把容积率提高，建筑总面积增加。”黄律师说，一些开发商在变更规划时，往往未事先征得业主的同意，有些规划变更是直接侵害了业主的利益。

    但一位业内人士说“小区规划”往往是开发商手中的一个“诱饵”，等业主发现后，开发商亦有应对之术。“你可以退房，我们会按有关约定赔偿，但现在我们的房子卖5000多元/平方米，对我们没有损失，有损失的倒是业主”。“很明显，这是迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任。”该房地产业内人士说。

【观点】变更“公示制”能否全面铺开？

    那么，面对形形色色的“规划”变更，购房者该怎样维护自己的权利？

    郑州市规划局负责人告诉记者，在目前城市规划“一书两证”审批过程中，规划局都要进行批前、批后公示，市民可通过现场公示牌、郑州市规划局网站、媒体等方式查看规划方案，实现公众对城市规划的知情权和监督权。

    但北环一楼盘小区的业主说，开发商是公示了，但在公示过程当中，开发商会搞一些瞒天过海的办法，比如把公示放在一般人去不到的地方。表面上公示程序完成了，但实际上小区业主并没有及时获得公示信息。而这和没有向业主公示是一个效果。“如何加大对开发商无视业主权利、单方面变更规划设计的违法建设行为的查处力度，同时在进行小区规划设计和小区规划设计变更审批的过程中，严格依法行政，进一步公开、透明工作程序，积极借鉴采纳合理化建议，是解决开发商擅自变更规划设计问题的根本所在。”黄允律师说。

变更规划设计的三类情况

    据该负责人讲，建设过程中变更规划设计的情况一般分为三类：第一，开发商擅自变更规划或设计；第二，由开发商提出规划或设计的变更申请，规划部门审批认可；第三，由于红线、绿线调整或其他原因，规划部门主动变更规划或设计。

    对于第一种情况，目前规划局已建立健全违法建设日常巡查制度，加强对包括开发商擅自变更规划设计等在内的违法建设行为的监督力度。对于此类违法建设行为，一经发现或接到举报，规划局将及时进行现场调查，查实情况后向市城市管理行政执法部门递送违法建设协查函，由后者依据有关法律法规规章和相关规定进行严肃惩处。

    对于第二、第三类，规划局将组织相关人员对规划设计变更的合理性与必要性进行论证，对变更方案进行严格审查，初步审查合格后，在作出行政许可前，履行批前公示程序，广泛征求公众意见，采纳合理化建议，有利害关系人提出听证申请的，要组织召开听证会，以充分保障公众对城市规划的知情权、参与权和监督权。

变更规划的三种公示方式

    目前，公示方式主要有三种：新闻媒体公示；网络公示，通过规划局网站进行公示；公示牌公示，通过在现场设立公示牌进行公示。

    无论采取哪种公示方式，批前公示期都不能少于7日，其中大型或重要市政基础设施、公共建筑、工业及城市大型雕塑等的公示期不少于10日。采取公示牌公示的批后公示，在建设项目通过规划竣工验收后方可拆除。房地产开发项目售楼部的批后公示牌，须一直设立至房屋销售结束。网络批后公示一般要长期留存。