郑州新长城房地产有限公司策划部经理：周光利

  城中村改造，开发商的新奶酪
 

   诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨认为：21世纪对全人类最具影响的两件大事，一个是新技术革命，另一个是中国的城市化。城中村的出现就是城市化的结果，城市规模的扩大，城市框架的拉大，直接导致了原来在城市周边的村庄成为了被城市包围起来的城中村。
   随着城市化进程的加快及文明程度的提高，城中村已经成为城市文明建设的羁绊。在郑州这种情况更突出，原来的城中村现在明显影响郑州的发展和城市品味的提升，自从2003年拉开城中村改造的大幕以来，郑州城中村改造一直以“三赢”原则著称。“三赢”是指老百姓、开发商及政府三方满意，即城中村居民赢得现代文明的生活环境；开发商赢得合理的利润；政府赢得良好的投资环境，城市化步伐加快。
  自2005年以来，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应比较紧张，地价也一直在上涨。开发商依靠大量圈地等手段发展已经不太现实，但对城中村拆迁改造，进而获取开发用地，却是从中央到地方鼓励的，即立足于存量土地资源的开发。郑州市119个城中村，如果以每个村100亩地来计算，大约有1万亩可开发的土地。这对于目前资源紧缺的土地市场，无疑是一个令人振奋的信号。现在大家明知城中村改造是个难啃的骨头，但由于政策鼓励及合理的利润空间，河南本土开发商以及国内其他城市的不少开发商都纷纷加入郑州城中村改造的行列。

   城中村改造年，可能引发新的房价上涨
   还记得前几年，我在郑州会经常听到这样的顺口溜“郑州郑州，天天挖沟，一天不挖，不像郑州！”而现在挖沟的少了，拆房的多了，其中很大一部分就是在进行城中村改造。2008年被许多人称为“城中村改造年”，许多城中村改造项目进今年在拆迁，明年许多新的楼盘会起来。在即将过去的一年，房价“跳高“成为郑州人最抢眼的话题现在有许多人在担心，城中村改造会不会带来新一轮的房价上涨？
   在城中村改造这方面，郑州的模式可能说不上是最成功的，但是绝对为中国的城中村改造树立了一个标杆，因为郑州是在全国首先实行土地招牌挂的形式出让城中村改造土地的的。但是土地招牌挂的实行在另外一个方面又促使了地价的上涨，几乎所有的开发商都想抢先分得这块新的蛋糕，所以地价被哄抬起来，加上城中村改造需要大量的资金用于村民的搬迁补偿，而政府的60、30、70、90规定（政府规定在城中村改造的项目中，60平米以下的房子要占总数的30%，90平米以下的房子至少要占总数的70%）也使开发成本增加，开发商很有可能把这一部分增加的成本转移到用来销售的商品房中，因此担心城中村改造带来新一轮的房价上涨是有理由的。
   当然，从大的环境来说，城中村改造还是利国利民的好工程，会使整个的城市面貌焕然一新。2008年郑州市各区的城中村改造会进入实质性的建设阶段，一个个破旧杂乱的村庄将退出历史舞台，取而代之的将是环境优美的现代居住社区。目前长城所在的位置，现在道路还不通，但是项目建好以后伴随着汝河路的改造开通，路寨的市场前景就如同郑州市东西大街的改造，成为市最繁华商业街；农业路的改造，成为总部大道；经三路的改造，成为金融一条街一样，前景不可限量。路寨也可能成为一个新的财富中心。