| 商圈“泛滥”
商圈打“虎”——郑州商业地产“潜力商圈”真假辨析系列报道之一
商业地产也有“周老虎”？
似乎眼下正是商圈大行其道的时候，各大媒体的广告上，商圈这个概念甚嚣尘上。“一个萝卜一个坑，如果一个坑里非要种两个萝卜，那不是畸形就是死掉。”商圈亦是如此，是概念多于实际，还是炒作掩盖了事实，真假商圈，耐人寻味。就像前一段时间周正龙的“华南虎”照片风波，无论老虎是真是假，反正赚尽了人们的眼球。
为促销，“商圈说”大行其道
赚人气，“周老虎”横行楼市
用“商圈”来炒作楼盘，已成了许多开发商惯用的营销手段，且往往效果不错。一时间，“商圈”满天飞，在郑州愈刮愈烈，但概念背后的意味却令人费解。
前段时间，郑州西区某楼盘开盘，打造“区域商业中心”成了该楼盘主推的亮点之一。然而，经过记者走访发现，事实并非如宣传的那般美好，该楼盘仅有为数不多的底商，周边也无大体量的商业项目，要想成为“商业中心”，似乎有点“空中楼阁”。
其实，用“商圈”来炒作楼盘，已成了许多开发商惯用的营销手段，且往往效果不错。一时间，“商圈”满天飞，在郑州愈刮愈烈，但概念背后的意味却令人费解。在市民们的印象中，郑州的商圈只有二七、火车站、紫荆山及碧沙岗等几个，一时间蹦出这么多“商圈”，的确令人无所适从，难以辨析其中真伪。
“现在似乎只要有点商业的地方就能叫做‘商圈’，甚至有些连商场都没有的地方，也堂而皇之地打起了‘商圈’的牌子。”市民李通明２００６年在郑州西区某楼盘买了一套房子，“当初，开发商说这里会形成一个区域性的商业中心，生活会十分便利”，李通明说，交房后才发现，实际与开发商的承诺相去甚远，所谓的“商业中心”就是一座商场外加一些底商。“更让人气愤的是，那个商场由于效益不好，开了一年就人去楼空了”，如今，李先生社区里的商业也仅只是满足居民的日常需要。
郑州美丽桃园房地产代理机构总经理曾华说，郑州大规模“商圈说”从２００６年以来开始出现，伴随着地产业的发展而日渐昌盛。“作为一种营销手段，不顾实际以商圈作为卖点的做法是有待商榷的。”曾华表示，随着郑州城市框架的拉大，城市商业也会随着出现漂移，但商业中心的形成不能靠开发商的一厢情愿，“也许短时间内有利于楼盘的推广销售，但长远来说并不利于企业品牌及形象的树立。”
难分辨，投资者“雾里看花”
辨真假，为投资“费尽思量”
“很多时候都是开发商在卖概念，实际内容很少。”河南商业协会副会长何宏剑说，真正意义上的商业中心至少要有１００个以上的零售店铺，两到三个大型的商业卖场。
一个商圈在形成的过程中，将会产生巨大的吸纳作用，它将使相关的物流、人流、财富流在一个地区内得到浓缩，形成新的区域性的信息和财富聚集点。近年来，郑州商业地产投资热潮逐渐兴起。
但层出不穷的“商圈”却令很多壮志满怀的投资者如雾里看花，迷茫不已。“许多开发商在宣传上言过其实，将商圈渲染得‘神乎其神’”。前段时间，记者在北环某建成小区采访时，一名商户向记者抱怨，当初他说服家人在该小区买了８个商铺，但小区建成后，开发商所说的“商圈”迟迟没有形成，“好几个铺位都空着，没人愿意租。”
“很多时候都是开发商在卖概念，实际内容很少。”河南商业协会副会长何宏剑说，真正意义上的商业中心至少要有１００个以上的零售店铺，两到三个大型的商业卖场。“一个商业中心的形成，不是在短时间内能够办到的，需要一个较长时期的历史沉淀。”
开发商所谓的“商圈”流产的例子似乎并不少。一名业内人士指出，商户应充分注意到商圈的外在条件（形成商圈的条件）与内在条件（支持商圈的条件）两大方面。外在条件可细分成“量”与“质”两方面因素，内在条件亦可细分成“自身”及“配套”两方面。“只有拥有强大的消费支撑，商铺才能保持良好的经营，商铺零售额将直接决定商铺的租赁价值。”
“投资商铺对投资者考验得更多。”郑州人从众地产顾问有限公司首席策划师乐怡说，“商圈说”作为开发商的一种营销手段无可厚非，但投资者则应该理性对待。“首先要看地段。”乐怡表示，商铺的最大收益并不是来自于租金，而是地段的升值潜力。他认为，除了地段价值，区域商业的发展前景也十分重要，“很多地方没有出现如开发商预期的‘商圈’，一个重要原因是缺乏主力商品业态，吸引不了资本的聚集。”
|
