城中村改造“后时代”来临(一)

城中村改造“后时代”来临(一)

随着升龙·国际中心的会员招募、利海·托斯卡纳、宏益华·香港城等城中村改造用地项目的相继上市，二七、中原、金水、惠济、管城五区域将有大量的城中村改造用地进入市场，而郑东新区规模效应的形成、居住氛围的日益浓厚使区域前景更加明朗，在2007年年底19块土地相继上市，为08年房地产市场的火热开发奠定了基础。

      笔者从相关部门了解到，近期将出台的 《郑州市旧城改造管理暂行办法》，标志着市、区两级旧城改造机构；在完成“村村通”公路的基础上，新建改建乡村公路500公里以上；盘活存量土地3000亩，完成土地储备3500亩；完成建筑业产值315亿元以上；开发利用地下空间35万平方米以上；新增绿地500万平方米。

城中村改造“任重道远”

今年城中村改造时，推出限价商品房。即由政府在出让土地前，核定土地、建设成本，计算房地产商应得利润率，给拿到地的房地产商定下房屋最高限价，并作为竞标条件进行公开招标，中标开发企业在销售时必须执行最高限价。他举例说：“如果限价是每平方米4000元，每套房子售价都不能超过这个价格。”

由于城中村改造工程，涉及拆迁、安置、后续土地开发等内容，城中村改造项目的土地拍卖与单纯的土地拍卖相比，利润空间还是较小的，因为按照1：2的安置开发比，开发商建设1平方米的村民安置房，才允许建设2平方米商品房。开发商所承受的成本太大，对开发商本身来讲是实力和开发体量的综合考验。因为利润微薄，郑州的经济适用房开工率不高，廉租房更乏人问津。不得已，郑州市政府出台政策，把经济适用房和廉租房捆绑起来建设，经济适用房开发商拿出８％的面积来作为廉租房，由政府按成本价收购，也就是说，开发商不能赚一分钱。对这种模式，有个比喻叫“吃肉也得啃骨头”。

城中村改造增加“廉租房”

笔直获悉，2月29日，郑州市金水区王马庄村，管城区刘南岗村土地挂牌正式启动，河南利达置业有限公司，以1.52亿元的价格取得金水区王马庄村96.92亩土地的开发权。王马庄村城中村改造土地分成两块；一块位于杨君北路北中州大道西，另一块位于黄家庵北路西、金牛路北，面积合计64612.0平方米（约96.92亩），挂牌起始价15200万元；根据103号文件，在城中村改造审批之前，村（集体）土地使用性质必须依据法定程序转为国有土地性质，并办理国有土地使用证，河南利达置业在王马庄村土地改造前，已获得国家建设部土地开发资格。管城区刘南岗村城中村改造土地位于中州大道以东、南三环以北、金岱路以南、岗东路以西，面积193663.9平方米（约290.49亩），据了解，河南利达置业王马庄村项目，地块需配套开发套型建筑面积在60平方米以下简装廉租房合计5899.96平方米，刘南岗地块配套开发廉租房合计23506.5平方米。河南利达置业有限公司目前开发项目有“一处庭院”；河南民安房地产开发有限公司总部位于河南省商丘市，郑州没有分部。主要开发的项目多在商丘。

城中村改造，增加经济适用房

随着城市发展步伐加快，城乡接合部居民和外来务工人员越来越多，如何使他们很快融入城市发展中来，加大经济适用房建设力度刻不容缓。2008年，本市将以建设和谐郑州、宜居城市为基本思路，将完成城建基础设施投资70亿元以上；大气质量达二级以上天数300天以上；城市建成区控制性规划覆盖率要达100%；新修、扩建、改造道路26条；加大廉租房建设力度，保障户数达1.5万户，建设经济适用房150万平方米。在未来几年里，散落在郑州三环以内的119个城中村将全部改造完毕，而增加经济适用房是政府大力倡导改变城中村低效利用状态，促进产业升级和功能调整，改善投资环境，保障城市低收入家庭住得起房子，住上好房子的有利保障。