“国民经济运行重大问题研究”课题组

　　近年来房屋销售价格快速上涨，2000～2006年全国房屋销售价格累计上涨了39.8%。其中部分城市房价涨幅明显偏高，2000～2005年，宁波、上海、青岛和杭州房屋销售价格累计涨幅分别达到85.9%、68.7%、68%和54.3%。

　　尽管2006年以来，政府出台了一系列限制房价过快上涨的措施，但房价上涨的势头依然不减(见表1)。2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%。涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。北海和深圳连续四个月领涨全国，且涨幅超过上月。其中，北海除了今年3月份外，2～6月份，新建商品住房都保持在同比15%以上的涨幅，4月份甚至到了23.6%。从这次环比涨幅较大的主要城市来看，新增加了洛阳等地，显现房价上涨态势进一步向二线城市扩散。综合上半年数据，今年上半年全国70个大中城市房屋销售价格平均同比上涨了5.95%。

　　房价走势与近年来房地产市场调控的政策目标之间出现了明显偏差。实践结果表明，房地产调控措施没有取得应有的效果，部分地区房价依然上涨较快，且涨价的趋势已经波及到一些二线城市。应该对前一阶段采取的房地产调控政策进行反思，深入分析房价上涨的原因，进一步理清调控思路。

　　调控措施南辕北辙

　　房地产市场的主要矛盾是供给不足，而非需求过剩

　　实践证明，目前房地产市场面临的主要矛盾是住房供给小于需求，特别是一些重点城市，矛盾尤为突出。在房地产市场需求中，占主体地位的始终是普通居民的基本住房需求。随着人民生活水平和城镇化率逐步提高，加之过去长期积累的矛盾，居民基本住房需求不断增长，已经远远超过住房供给能力。根据国家统计局的年报，2002年底，中国的城镇人口为5.02亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.62亿，占全国总人口的43%。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了6000万。人口专家估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长，每年新增城市人口将近2000万人。如果按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。而我们尚未将城镇居民改善住房需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求，以及还有很多城镇人口向东部的大城市流动的需求计算在内。虽然没有准确的统计数字，但这每一项需求都不是小数字。

　　在供给严重不足的情况下，供应结构也不合理。部分房地产开发商主要开发大面积、设施好的高档楼盘，而对小户型、经济适用房、廉租房等适合中低收入家庭且需求量很大的住房，由于缺乏必要的政策支持，投入力度极为不足。例如，截至2006年上半年，陕西省累计享受廉租住房保障户数为7100户，占符合条件的6.5%；内蒙古自治区目前符合廉租住房保障条件的低保家庭有23万户，但仅有2251户享受了住房保障，占应保障户数的0.98%。截至2006年底，呼和浩特市和包头市尚有88.3%和92.3%符合条件的低保家庭没有享受到廉租住房保障。

　　在房地产市场的总需求中，投资性和投机性住房需求仅占其中一小部分，并不是房地产市场的主要矛盾。如果将房地产投机行为作为整个房地产市场的主要矛盾来对待，显然是错误的。

　　特别需要指出的是，此前众多专家在讨论房价高涨的成因时，多次引用一个数字，就是中国的城市住房自有率已经达到82%，国外许多发达国家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，比如美国三成人买房，六成人租房，真正拥有自己住房的人并不多，以此指责国人住房消费心理，批评老百姓没有改变观念，说人人都想买房是错误的观念。据报道，7月13日，在北京访问的美国住房和城市发展部(HUD)部长阿方索·杰克逊表示：目前，美国拥有自己房产的人已经达到了70%，但这和北欧一些国家相比还有差距。在瑞典，个人拥有住房的比例达到了88.5%。他说，政府的任务就是为穷人提供必要的帮助，提供“人民买得起的房子”，他就任时，布什总统曾要求他减少美国的无房人口比例。在美国，一部分人之所以不买房，是因为他们工作流动性大，需要经常换房子，租房更方便。可见，我们经常引用的一些论据可能并不准确。

　　调控政策意在压缩供给和抑制需求，恰好起到相反作用

　　在房地产市场供给远远小于需求的条件下，采取压缩供给和抑制需求的调控措施，不但无法控制房价，还会起相反作用。例如，严格控制土地供给导致近期住房供给相对不足，供求关系进一步紧张。据统计，北京、上海、南京、广州、深圳等5城市，2005年以来商品住房批准预售面积总体呈下降趋势，北京等8城市，2003年以来商品住房新开工面积、土地购置面积和完成土地开发面积总体均呈下降趋势。今年一季度，新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍，二者增幅相差1.6个百分点，商品住宅空置面积下降1.2%，住房供需矛盾更加突出。截至2007年4月，全国住宅竣工面积连续28个月低于住宅销售面积，土地购置面积累计增速出现连续18个月负增长。据国家统计局统计，到5月底，全国空置商品住宅6825万平方米，按2006年销售面积计算，仅相当于1.5个月的销售量，而美国近三年待售房平均相当于5.1个月的销售量。同时，土地交易价格明显上升，今年一季度土地交易价格上涨9.8%，涨幅提高4.1个百分点，其中居住用地价格上涨8.9%，同比提高3.1个百分点，宁波、杭州、长沙、南宁等城市居住用地价格涨幅高达20%以上。