小区经常停水停电、楼道灯坏了没人更换、垃圾通道没人封、物业收费太高……提起物业管理，业主们随口能挑出不少毛病，这些鸡毛蒜皮的事儿给业主的生活带来很多不便。在我市有些小区，物业公司与业主甚至成了“冤家”，一些业主长期不缴纳物业费，还有些业主为了表达不满，堵住小区出口……这些构建和谐社区中出现的不和谐音符，引起了政协委员赵晓敏的关注。

小区物业问题多

　　去年，市委、市政府责成市房管、公用事业、建设、规划、民政、电业、环保、信访等部门和各城区政府组成调研督察组，对全市104个实施物业管理的小区和21个自治管理小区进行调研，共收集到物业管理中存在的各类问题350条。其中，共性问题２２７件，个性问题１２３件。

　　调研发现，小区物业管理工作存在的问题主要有：小区配套设施不完善。集中表现在：机动车车位不足，自行车车棚不按要求设计建设，相当一部分小区无休闲娱乐设施、健身器材或场地等；部分小区房屋上下水管网质量差，没有实行集中供暖；有些旧小区水、电、暖一户一表改造进展缓慢，由此引发的缴费矛盾突出；物业服务费收缴困难，物业管理企业生存艰难；没有征收住房维修金的住户维修房屋困难。

　　赵晓敏委员说，归结起来，社区物业管理问题主要表现在四大方面：一是开发建设遗留问题突出，严重影响物业管理；二是业主大会的成立缺乏有效组织，运行困难；三是业主委员会与社区居委会关系没有从根本上理顺，业主自律机制不完善；四是物业管理企业服务不规范，与居民需求有较大差距。

　　物业公司应是业主的大管家，何以与“东家”闹得不可开交？

收费成为矛盾根源

　　旗下拥有多家物业公司的市人大代表、洛阳市凯瑞集团总经理金勇对这一问题也很关注。

　　他说，如今越来越多的购房者买房不仅看地段、看楼层，还看物业管理，这既说明市民购房更加理性，也体现了业主对和谐生活环境的期盼。

　　他说，我市许多小区未成立业主委员会，物业公司无相应的服务对应主体，合同不能订立。若未成立业主委员会，则无法协商确定物业费，最终则由物业公司自行定价。物业公司认为，物业收费制定的政府指导价过低，而且很多小区都存在物业费收费难的情况，导致物业公司经营困难。多数业主则认为，物业公司乱收费、超标准收费、收费项目不公开，物业费到底用到哪里了？物业费的收支不透明，物业公司和业主互不信任，业主只能通过不缴物业费、水电费等方式来表示不满。

　　此外，对服务项目、服务标准都没有明确约定，许多物业公司按照自己的标准进行管理，而业主对小区的物业服务有更多的期待，双方的标准不一致，自然容易引发矛盾。

　　赵晓敏委员认为， 物业管理出现问题，原因是多方面的。但是，物业管理公司作为社区内部组织，承担着维护住宅区的公共秩序、创造良好生活环境的职责，其在和谐社区建设中有着举足轻重的作用。因此，打破小区物业纷争困局已经刻不容缓。

物业困局有望打破

　　上述问题已引起了市委、市政府的高度重视。

　　今年1月22日，市委、市政府召开会议，研究制定下一步加强我市物业管理工作的措施。省委常委、市委书记连维良在会上提出，要集中精力解决好物业管理中群众反映的突出问题，抓紧出台物业管理相关办法，迅速落实市直部门联系城市社区制度，确保近期内全市社区物业管理工作有一个明显改观。

　　同日，市政府下发的《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》、《洛阳市人民政府关于社区服务一体化建设的意见》开始施行。《意见》规定，实行市、区、办事处（乡镇）、社区居委会、物业公司五级物业管理检查考核制度。物业公司负责每天对物管、保洁、保安等各部门人员进行检查考核；社区居委会每周对辖区住宅小区物业管理公司进行检查考核；辖区办事处（乡镇）每月对辖区住宅小区物业管理公司的服务质量、服务水平及对社区居委会所发现问题的处理情况进行检查考核；各县（市）区每季度对辖区物业管理工作进行检查考核，并把检查考核情况报市物业办；市物业管理主管部门每年对各城区物业管理情况进行检查考核。

　　然而，在业主与开发商，业主与物业管理企业的关系是民事关系的前提下，作为公共权力，政府如何对企业正常运作进行监督，让涉及物业管理的各种民事主体在法律范围内自由博弈，仍需不断探索监管体制。

　　市人大代表、西工区金谷园办事处书记李峰说，搞好物业管理，社区必须发挥作用。社区应组织建设好业主委员会，通过业主委员会选聘好物业公司，同时对业主委员会和物业公司加强监督；在物业费征缴过程中，可采取措施约束和惩治恶意欠费户、资助无力缴费户，同时通过协商和沟通，解决有合同争议的欠费问题，确保物业管理工作有效运转。同时，要做好与群众的沟通，加强对居民的教育，使业主委员会作用得到较好发挥。有关部门要加强对物业公司的行业管理，提高其信用水平。聊宅网友 梅子涵