其次是产业政策，房地产产业作为国民经济的支柱产业，它在国民经济中占有多大的比重？在产业发展过程中，和其他产业有什么样的关系？有关此类的政策就称为产业政策，“只有产业政策才能被称为房地产产业的政策。”
另外就是宏观调控政策，宏观调控只管短期，只管总量，不管长期与中长期，“从本质上说，宏观调控政策并不管房价，也不管猪肉价，也不管粮价，它本意只管一个价格，货币本身的价格。”
对于其中的关系，陈淮举了一个例子进行说明。比如一个家庭想把子女培养成才，那么其将家庭资源进行优化组合的方法就相当于产业政策；而公共政策则保障家庭的基本安全，在遇到解决不了的危机的情况下发生效应。陈淮表示，“要想真正了解房地产业及其政策，首先就必须关注产业政策和公共政策。”
去年公共政策最明显
近两年时间内，土地出让金的７０％将用来建设廉租房、经济适用房、小户型房、两竞两限房。
２００７年是一个调控政策频出的年份，对楼市产生了广泛的影响。在陈淮看来，２００７年政策调控最为明显的是，公共政策大大加强。
比如说国务院２４号文件，对经济使用房政策进行了调整和完善，规定廉租房是５０平方米，经济适用房不能超过６０平方米，明确了经济适用房是有限产权房，规定５年后要上市流通，政府优先享有购买权。
陈淮说，２４号文件另外一个特点是，把廉租房的覆盖范围从最低收入群体扩张到了低收入群体，“大约地说，从全国城镇来看，要从３％～４％扩大到２０％。这意味着将有５．９亿人口享受到这一政策。不仅包括最低收入人群，还包括有工作但收入很低的人群。”
陈淮指出，在近两年时间内，土地出让金的７０％将用来建设廉租房、经济适用房、小户型房、两竞两限房（竞地价竞房价、限房价限面积）。“满足人们的基本住房需求不一定困难，但对于中间需求，则需要分阶段，分轻重缓急，多层次多种途径，逐步地解决。”
今年调控不一定“从紧”
２００８年的房地产业，必将是更加兴旺，更加理性
对于２００８年的政策调控，已经明确的是从紧的货币政策。但陈淮认为，用“从紧”二字来概括２００８年的宏观调控政策并不一定准确。
“抑制短线过热的最好办法就是升息，简单直接，但在升息过程中，却不能抑制消费，反而还要扩大私人消费”，陈淮说，这主要是由于人民币的外汇储备太大，要缩小不平衡度，就得扩大内需，鼓励老百姓消费。提高利率其实是一个双向而复杂的过程，宏观调控的目标是维护币值稳定，但是ＣＰＩ(消费者物价指数)上升，居民消费价格上升，就意味着币值缩水了。
尽管２００８年的经济发展和宏观调控政策面临着双向复杂多样的局面，但陈淮对２００８年的房地产业发展充满信心，“必将是更加兴旺，更加理性。”
鑫苑（中国）置业有限公司董事长 张勇
“零库存”助跑全国
鑫苑的上市，在于生产方式得到了一线资本市场的认可，鑫苑（中国）置业有限公司董事长张勇表示，鑫苑在纽交所上市具有必然性。他认为，鑫苑有着企业消费和谐共赢的商业发展模式。晚报记者 袁瑞清
美国上市成功具有必然性
鑫苑的“零库存”模式，被认为符合未来中国房地产发展的方向
在大多数人的思维里，河南似乎出不了一家能够在纽交所上市的企业，因此对于鑫苑在纽交所的成功上市，大家都认为是偶然的。在张勇看来，这种成功更多的是必然，很大程度上源自鑫苑独特的商业发展模式。
“世界５００强当中有８０％是在纽交所上市”，张勇表示，能在纽交所上市，得益于鑫苑与其他房产公司截然相反的商业模式，“不存地、不存房、零库存、轻资产”，这也得到了世界一线资本市场的认可，“认为这种生产方式是符合未来中国房地产发展方向的。”
鑫苑多年来采用的是“零库存”的商业模式，“在其他传统行业，都广为采用零库存的方法，包括家电行业、物流、信息流以及全球采购、全球市场等。”同时，鑫苑将重资产的房地产业做成了轻资产，就是资金快投快回，“轻到连办公楼都不需要，厂房都不需要建，当期投入，６到８个月就能实现现金回入。”
在《中国房地产管理法》中，有着这样的规定：土地凡两年未开发或投入不足２５％的将被收回；凡是通过土地收入获得增值，而不是通过项目本身获得增值的，将被收取３０％～６０％的土地增值税。这就意味着，中央政策已经规定了土地不是资产而是原材料，“大体上一个单项目，毛利不超过３０％，基本上都是从土地本身获得的收益。”而这样并不利于房产业长期和谐的发展。
|
