什么是热点？当属网络上流传甚广的“一个馒头引发的血案”。看着这个颇具思想的故事，藏獒陷入了思绪之中……




商业地产，一个商铺引发的思考




“3年返租，8%回报！”“4年回购，10年包租！”“商业地产，一铺养三代！”……



如今，当越来越多的商业项目推出“优惠”时，郑州商业地产出现了前所未有的“井喷”局势，带动了一系列问题的发生，因投资商铺引发的种种结果也在不断上演……



发生问题的原因在哪里呢？如何去解决呢？



上个世纪90年代，郑州的商战闻名全国，亚细亚时代可见一斑。特别是2004年以来，郑州商战一直升温，商业地产风生水起，大大小小的项目达到十几个。“外域商业巨头纷纷抢占郑州市场，本地商业地产项目如雨后春笋般竞相发展。本地商业项目的异域招商和外域投资者的抢占中原，说明了郑州的商业影响。”某商场企划部李经理介绍。



那么，作为内陆城市，郑州能否容纳那么多的大商场？这些商业地产又能否被成功盘活？商铺投资热潮将引发哪些事端？返租、回报又怎样为购铺者带来最大收益？



郑州商业用房销售均价从2000年的5124元/平方米到2001年的6618元/平方米再到2004年的7294元/平方米，年均增幅超过14%。今年，商业地产迸发出了前所未有的魅力，抢铺成了司空见惯的一道风景，特别是二七商圈和火车站商圈的商铺销售均价3万元/平方米至5万元/平方米不等，有的甚至拍出了7万元/平方米的天价。郑州市城镇居民年人均9667元的可支配收入和商业地产的年投资收益率约为10%至15%的利润，成为众多商家看好商铺投资的理由。



“商业地产成功率仅有10%，还有10%勉强维持，其他80%都是失败的。商圈也有一个交替演变的过程，当商圈发展到一定程度，它可能会跌下来，因为竞争太激烈了！”郑州金方圆房地产咨询有限公司营销总监李学应直言。



近年来，随着郑州城市框架的拉大、人均收入水平的提高，郑州商业地产的发展也一年比一年火。而众多连锁卖场入驻郑州，更是把商业地产的开发推向新的高潮。



“郑州商业地产热有泡沫和虚假繁荣之嫌。郑州的商铺紧张，只是客流量大、消费能力强的局部地区紧张，事实上，郑州很多商铺大量闲置，并没有人们想象得那样热。”河南省商业研究所副所长张进才表示。



于是，由商铺投资热引起的相关“战争”，虽不是太强烈，但也足矣引发商业地产的竞争惨剧——“商铺”还是“伤铺”。



优惠、打折，三年返租，四年回购，十年包租等等。当这样的口号响彻云天，商业地产的血拼可见一斑，在血腥气味弥漫的气氛中，“一铺养三代”这样的神话故事几乎就成为了商业地产的最基本“忽悠”原则。其他之外的一切宣传基本围绕这样概念，只不过是技术环节的差异而已。于是，就演变成了“一铺三代养”。就如湖南郴州某贸中心的产权商铺，一个下岗工人（父母退休女儿上学）拿出全部积蓄买铺，指望依靠高额回报维持家庭，两年过去了，商场依然没有开张，开发商承诺的回报也因为资金链原因不能支付，银行又在催供铺款，怎么办？还能怎么办？不还月供，银行收铺，投资血本无归。还月供，已没有能力，而且三代人在现场摸索了半天硬没找到自己买的哪个几平方米的铺位！



通常，开发商都会抬出来一个“替身”——物管公司或者商场运营商，让他们和购房者签租赁协议等，反正与开发商不要发生直接关系。客户进来后开发商马上抽身离去，这时，这个商场（市场）要么死掉，要么降低租金，但是，不管是哪种情况，都不会有人去承担这个经济损失，因为所有投资前期计算的依据都是成熟市场情况下的租金数据，最后导致的结果——开发商推脱责任。



于是，对于产权商铺以其华丽的包装和经营组合，乍一看的确动人，尤其是面积小、投资低、回报高引发投资热潮，但在实际运做过程中，致命的弱点曝露无疑。



一般开发商引进一个知名品牌商家经营，借此增强投资者的信心。如果经营情况不好，商家是会毫不犹豫的撤离，投资者的回报怎么保证？开发商逃跑或破产怎么办？假如原经营商家撤离，投资者收回铺位自行处理，成百上千个投资者能否统一意见和利益分配？如果不能统一经营，自己基本上是不可能经营的。



当伤心成为习惯时，要学会去享受！这是产权商铺投资者最无奈的写照，一念之下，“商铺”变成“伤铺”。



“1万抵3万，用最少的钱买商铺，听起来就很有诱惑，但在实际当中可行吗？答案只有一个，是忽悠老百姓呢！你可以想象，3万元你能买多大面积？经营什么？商业业态允许你能存活多长时间？等等，一系列问题都要去考虑。”郑州金方圆房地产咨询有限公司营销总监李学应说，“还有就是回报率。如目前市场上提出的8%的投资回报率。要达到8%以上的高回报率，作为商铺的具体经营者，必须保持20%～30%以上的利润才能维持，难度可想而知。如此高的利润门槛，对于每一个经营者都是一个巨大的考验，一旦经营出现某些偏差或者利润率降低，经营者则无法承受投资者的高回报，商铺也就无法经营下去，最终导致投资者的收益落空，而香港的商铺投资回报率则为6%左右。”