疯狂拿地过后是悲伤

       2006年 6月 18日 在郑州市国土资源局交易大厅，进行今年第一宗ZF出让用地——郑政出04、05、号居住用地的拍卖，不到15时，容纳300人的交易大厅座无虚席，人们等待拍卖的开始。本次居住土地的拍卖是郑州市ZF自去年12月份以来首次推出的宗地。由于ZF垄断土地市场，土地资源紧缺，地产开发商面对需求巨大的楼市，因找不到接替开发的项目而发愁，他们盼望ZF能够早日供给有效的住宅用地。郑州目前有200家房地产开发企业，多数企业因找不到土地被迫转向寻找合作开发城中村改造项目。郑州的住房需求越来越旺盛，而土地供给越来越匮乏，土地已成为地产开发第一大难题，基于此，迎来了昨天疯狂、盲目、无理性的竞买场面。我们预测，他们疯狂过后将是悲伤。 这是因为：

       以05号地为例他们将面临三大难

       一难：规划难，高层建筑将占总建筑的面积的60%，

           本宗地容积率2.5，限高50米，就意味着高层只能限制在17层，不能集中向空中发展，由于腾不出地来开发多层，高层建筑将占总建筑的面积的60%，在西郊多层住宅销售困难。另外还面临90平方米套型占总建筑面积70%的强规要求。

       二难：成本难控制，本宗地建筑成本将高达3296元，

           其中：1、本宗地地面成本已经1317元/平方米，

                 2、建筑安装费用1300元/平方米、

                 3、建设配套及项目设计费用套费用约160万元/平方米、

                 4、地质勘探、文物勘探、防空洞处理费用、再加上消  防、防雷、抗震审核费用、规划局及建委报建等费用约50元/平方米。

                 5、还有企业管理费用、销售费用、利息160元/平方米 

                 6、 税金按销售均价3000元/平方米，税率按10.32计

             算需要交纳309元/平方米。

                三难：销售难，西郊高层销售难，均价超过3000元/平方

           米销售难。

           鉴于上述，在拍卖现场，盲目地、无理性地，不记后果地拼价格拿地，而后将是什么的的结果呢？              

作者：聊宅网友·xianliao

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