名词解释:REITs是房地产信托投资基金的简称是国际上重要的房地产投融资方式。REITs通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金购买房地产项目并由专门投资机构经营管理将投资综合收益按比例分配给投资者。

      REITs不仅能改变开发商单纯依赖银行贷款的现状也能给居民投资房地产提供更好的途径和现在的房地产投资相比REITs独具魅力。

      相关知识：SHOPPINGCENTER，商业购物中心的英文名称，也有称为SHOPPING（商业街）的，这里的“SHOPPING”是买东西、购物的意思,“CENTER”是中心、中央，“MALL”是商业街的意思。

      在我国，房地产金融实质上就是贷款金融，这实质上是不正常或者说不完整的金融概念，金融与证券、投资基金等多种金融工具有关，而绝非是单一的银行金融一条路。REITs就是国际上常用的房地产投资基金，这是一个非常重要的金融工具和途径。在我国的WTO进程发展过程中，在国家对房地产行业的精细化、严格控制环境下，了解一下REITs的相关知识，显得很有必要。

      早在去年10月，上海证券报就刊载了邹毅的文章：《海外REITs进入中国内地运营模式与商业地产越走越近》，文中介绍：近段时间REITs一词似乎成了房地产业内众人谈论的焦点而让从事商业地产的人士更为兴奋的是他们得知了两个鼓舞人心的消息:其一银监会有关人士公开指出"对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业将REITs到其他地区上市银监会并不干涉"；其二"打通内地REITs融资渠道"的建议已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。

       业内人士认为，从现有商业地产市场发展的现状来看海外REITs进入内地进行实际操作的模式主要通过以下两种方式：

(一) 投资参与开发------>培养成熟商业------>商业物业打包上市

      我们认为在这种运营模式下海外REITs参与开发的根本动力可能源自对商业地产完整性的追求。这种完整性包括两个方面:其一产权的完整性；其二经营的完整性。两方面的完整性将为以后的成熟商业培养打下伏笔。此外海外REITs参与内地商业地产的开发也意味着他们对内地商业市场的长期看好。毕竟成熟商业的培养过程需要花费一定的时日。

(二) 收购内地成熟商业物业------>物业组合打包上市

      在这种运营模式下对海外REITs而言最大的挑战来自对内地商业地产的了解程度和自身组合商用物业的能力。但使用这种模式可以为海外REITs赢得宝贵的时间因为他们无需经历时间较长的商业培育期。对于内地开发商而言海外REITs采取的直接收购模式将是他们最可能存在的退出机会。

      归根结底海外REITs在中国内地的运营方式是为塑造一个"租金稳定、产权清晰"的商业地产类型，其核心价值取向在于控制商业地产具备稳定的现金流入使之符合资产证券化的一般要求，提供可以预期的投资回报从而引发境外投资者的兴趣。就是说，外商是要评价你所在城市的商业价值的。在判断一个城市的商业价值时SHOPPINGCENTER数量是可以借鉴的指标。因为SHOPPINGCENTER在选址的时候会充分考虑到相应的商业因素和消费能力。按照这个方法我们选取家乐福和沃尔玛两家国际零售巨头在中国内地的扩张情况的统计资料。可以发现除了京津沪之外东北、华南、西南等省会城市是重要的扩张点。因此仅从商业价值角度出发这些城市的商业地产发展具备了一定的投资基础。

作者：聊宅网友-华林房产

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