| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:41:42 来源: 浏览量: |
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购房前的法律审查
－－《律师教你买房》全文连载之一
摘自《律师教你买房》第一章第一节
作者：张永魁 律师
项目的合法与否，直接决定购房者能否顺利取得产权，所以购房者选中满意的房屋后，为保护投资行为，须严格审查选中楼盘项目的法律手续，切勿草草签订合同。下面根据国家和北京市对商品房销售管理的规定，对上市销售的项目应具备的法律手续具体说明：
首先，应确认主体合法。
根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，房地产开发企业应具备企业法人资格，并取得房地产开发企业资质证书，如开发商不具备房地产开发资质，可能导致购房合同无效或无法办理产权过户。如该项目为委托销售，即开发商委托房地产中介服务机构进行售房，此时，不但应审查开发商的主体资格，还应审查房地产中介服务机构是否为合法主体，即房地产中介服务机构是否取得工商营业执照和房地产中介服务资质，同时还应审查房地产中介服务机构的代售行为是否合法，即审查该机构的代售行为是否有开发商的授权委托书以及所售房屋是否在委托销售范围之内。
第二，开发商已取得国有土地使用权证或使用国有土地的批准文件。
在我们国家，土地所有权有二种：一种是国有，即国家所有的土地，包括城市市区土地和法律规定归国家所有的土地；另一种是集体所有，指农民集体所有的土地，包括：农村宅基地、耕地、自留山、自留地等。根据《中华人民共和国土地管理法》第43条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。房地产开发是房地产开发企业利用国有土地进行房屋建设，并进行出售或出租的行为。集体土地只有在征用为国有土地后，方可进行房地产开发。根据土地法第54条规定，建设单位使用国有土地，必须通过合法手续取得国有土地使用权。土地是否为合法取得，直接关系到项目的合法与否，只有合法的房地产项目才能进行正常交易。国有土地使用权证是国家对合法取得的土地使用权的确认。
第三，开发商已取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
根据《中华人民共和国城市规划法》第29条规定，在城市规划区内建设房屋，必须符合城市整体规划。依据上述规定，房地产开发企业在开发房地产项目时，应持项目的有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位在取得建设工程规划许可证及其它有关批准文件后，方可申请办理开工手续。否则，未取得建设工程规划许可证而进行开发建设，影响城市规划的，将被责令拆除。
施工许可证是建设行政主管部门对符合开工条件的工程施工颁发的许可开工证件。根据《中华人民共和国建筑法》第7条规定，建设工程开工前，建设单位必须向建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证，否则不得开工建设。另据北京市建委发布的《关于北京市建筑工程开工实施施工许可证的通知》，从2001年1月1日起，对在北京地区新开工的各类建筑工程，由北京市建委核发由建设部统一印制的建筑工程施工许可证，并停止颁发北京市建设工程开工证。依据上述规定，针对北京地区实施施工许可证的情况，购房者在审查施工许可证时，应按上述时间界限，区别审查，即对2001年1月1日前开工的项目，应审查项目是否取得开工证，2001年1月1日后开工的项目，应审查项目是否取得施工许可证。
第四，项目具备销售条件。
商品房销售按房屋的建成与否，分为商品房预售和商品房现售。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者的行为。根据《城市商品房预售管理办法》第6条规定，商品房预售实行预售许可制度。房地产开发企业对达到法律规定预售条件的商品房进行预售，应当向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证后，方可上市预售。根据《城市商品房预售管理办法》第5条规定，商品房预售应符合下列条件：
1．已取得国有土地使用权证；
2、已取得建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定了施工进度和竣工交付日期；
依据上述规定，购买预售商品房，应审查房地产开发企业是否已取得商品房预售许可证。
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