| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:42:32 来源: 浏览量: |
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签订购房合同前的准备工作
－－《律师教你买房》全文连载第二辑
（摘自《律师教你买房》第一章第二节）
作者：张永魁律师
购房合同是确定购房者和开发商之间权利义务的法律文件，决定着能否充分保护购房者的利益，并影响着今后的纠纷处理，所以每位购房者对签订购房合同都要慎重对待。为让购房者充分把握签订购房合同中应注意的事项，现将签订购房合同分为三个阶段：一、准备阶段，为签订购房合同做好准备工作；二、订房号阶段，选择户型后与开发商签订购房意向书；三、正式签订购房合同阶段，经过充分准备将对房屋的要求写进合同。本篇把准备阶段和订房号阶段的工作都作为购房合同签订前的准备工作。
一、准备工作
1.整理开发商承诺
项目之所以能吸引您的目光，肯定有一些优势所在，如交通比较便利、绿化比较好、送精装修等等。对期房而言，上述信息的获得多数是通过广告和销售人员的介绍得来，但并未成为现实，而您看中的又正是这些优势，项目的这些优势直接决定您的购买与否。为保证购买的房屋能成为期望的房屋，最可行的办法就是通过购房合同对期望的事项予以确认。所以，在此阶段应把开发商所有的承诺（包括广告上的和口头的），都整理出来，以备签订合同时写在合同里。
2.确定付款方式
购房不同于其它消费行为，数额相对较大，不是每位购房者手中都有足额的购房款。如没有足额购房款，就要考虑贷款问题。就贷款途径而言，目前有两种贷款途径：一、住房公积金贷款；二、商业贷款。住房公积金贷款的利率略低于商业贷款利率，但对贷款申请人的条件要求相对严格。首先，要求申请人在本市购买自住房屋，同时要求申请人在北京市住房资金管理中心正常缴存公积金；另外贷款额度也有一定的限制，目前最高贷款额度为40万元。相比较而言，商业贷款对申请人的条件和贷款额度都比较宽松。但不论公积金贷款还是商业贷款，均要求贷款申请人有足够的还款能力，公积金贷款要求借款人在支付还款后，保留400元以上的生活费用；商业贷款一般要求借款人的月还款额不超过其收入的一半。
付款方式的选择直接影响着购房合同的履行，所以购房者一定要根据自己的条件确定付款方式，如自己不能确定，也可向有关部门或律师咨询。否则，如因付款方式选择错误，将引起合同无法履行或构成违约。
公积金贷款条件和商业贷款条件具体见本书贷款章节。
3、办理审批手续
外省市个人在京购房是否应与北京市城镇居民享受同等待遇，一直是大家争论的话题，根据北京市国土资源和房屋管理局颁布的《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》的规定，从2003年7月15日起，没有北京户口的外省市个人在北京购买新建商品房或二手房不用再办理《外省市个人在京购房批准通知单》，也不用再缴纳3‰的手续费，持合法有效的身份证件和本市公安机关核发的暂住证就可直接购买房产。从上述规定可以看出，从2003年7月15日起，外省市个人在京购买新建商品房和二手房时，与北京市城镇居民享受同等待遇。
经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，主要供应对象是一定收入阶层的本市无房城镇居民，所以购买经济适用住房需满足一定的条件要求。北京市对购买经济适用住房的购房者具体要求如下：
1）除在校就读的本科以下（含本科）学生以外，具有完全民事行为能力的本市城镇居民，可购买经济适用住房。
2）购房者家庭年收入低于6万元（含6万元）。家庭收入包含下列所得：工资、薪金所得；住房公积金的单位交纳部分；住房补贴；生产、经营所得和对企事业单位的承包、承租经营所得；劳务报酬所得；股息红利及利息所得。
3）购房者需为无房户和现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。无房户是指职工及其配偶都没有以统一租金标准承租或按优惠价格购买公有住房的家庭，住着下面三种不在核定范围的住房的家庭也是无房户：职工全额出资按市场价或经济适用房价格购买、承租、建造的住房；已按规定补交房价款购买的超标部分公有住房；以继承、受赠等方式取得的私有住房。按市场价格出售过已购经济适用住房的上述家庭（以不高于经济适用住房原购买单价出售给符合购买经济适用住房条件的家庭或由政府相关部门收购的家庭除外）不视为无房户。
根据《关于北京市城镇居民购买经济适用住房程序的通知（试行）》的规定，购买经济适用住房的购房者，需对上述要求进行核定。购房者先至北京市城市建设综合开发办公室（以下简称市开发办）领取或下载（www.bjjs.gov.cn）《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》或《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审核表》，也可去经济适用住房售楼处领取表格，如实填写完后，由所在单位核准（没有单位的由所在街道核准）后，持户口本、身份证、现住房的产权证明或租赁契约、单位核准后的《核定表》及收入证明（工作单位为合资或外资企业时需要）送交市开发办审核。购房者凭审核通过的核定表到经济适用住房开发建设单位购房，并作为办理交易过户和权属登记的证明文件。
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