| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:43:14 来源: 浏览量: |
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如何签订《商品房买卖合同》之二
（摘自《律师教你买房》第一章第二节）
作者：张永魁律师
（上接如何签订《商品房买卖合同》之一）
第九条出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿种方式处理：
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过＿＿＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
说明：本条是对房地产开发企业逾期交房应承担的违约责任的约定。按照对等原则，开发商逾期交房的违约责任应比照购房者逾期支付购房款应承担的违约责任，如房地产开发企业逾期交付房屋的违约金比例与购房者逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约期限相同等。需特殊说明的是，构成根本违约购房者要求退房时的损失计算，不但应包括房地产开发企业逾期交房期间给购房者造成的利息损失，还应包括购房者支付购房款后至约定交房日期间的利息损失，具体计算方法为：
损失＝已付购房款×万分之二点一×付款天数
付款天数按付款日期与约定交房日期之间的天数加上构成根本违约的天数计算，约定的违约金不应低于按上述方法计算的违约数额。
第十条规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
说明：本条是对规划、设计变更处理方式的约定。购房者决定购买该套房屋，除了价格，也许还有其它因素，户型、社区环境等等。如果房地产开发企业变更规划、设计，可能导致上述优势不复存在，从而影响购房者对房屋的购买决定。依据本条约定，如存在规划、设计变更，购房者有权选择退房。在本条购房者可对房屋看重的方面进行罗列，如遇到变更，可重新选择是否购买此套房屋，也可约定对所有的规划、设计变更都具有选择权。
规划、设计变更将在下列方面对所购房屋产生影响：
结构形式、户型、空间尺寸、朝向、门窗位置、电梯的有无、容积率、停车场的有无及位置、绿化、功能建筑的有无、环境、供暖方式等。
购房者依据本条选择退房时的利息支付，可按从购房者支付购房款之日起至开发商实际退款之日止，按日计算利息（如日万分之二点一），也可约定固定数额的利息。
律师提醒：合同履行中，出卖人通知规划或设计变更时，应及时做出判断：是否退房，并应及时回复，否则将因不及时行使退房权，而导致丧失权利。本新闻共 6页,当前在第 1页 1 2 3 4 5 6
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