| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:44:38 来源: 浏览量: |
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购买新建房屋应纳税费
（摘自《律师教你买房》第一章第五节）
作者：张永魁
一、签约阶段应缴纳的税费<
1．印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，签订产权转移合同应按合同所载金额的万分之五缴纳印花税。依据上述规定，对购房合同而言，房屋买卖双方均应缴纳印花税，税率为合同约定购房款的万分之五，于购房合同办理预售登记时缴纳。
2．贷款费用
办理贷款应交纳的费用参阅《律师教你买房》贷款章节。
二、房屋交付阶段应缴纳的税费
1．契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，转移土地、房屋权属，承受人应按规定缴纳契税。根据《北京市契税管理规定》和《北京市人民政府关于修改〈北京市契税管理规定〉的决定》（2002年市政府令100号）的规定，从2002年7月1日起，北京市契税税率按成交价的3%征收。其中个人购买普通住宅，在3％税率基础上减半征收契税，即按1.5%的税率征收契税；购买非普通住宅，即购买别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格（4716元）一倍以上的高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策。上面提到的普通住宅是指每建筑平方米销售单价低于两倍的上年度住房平均价格的住宅房屋（别墅、度假村除外）。在此需提醒的是，普通住宅与非普通住宅是以每建筑平方米的销售单价为标准进行区分的，对于按套内建筑面积计价的商品房，应将套内建筑面积单价转换为建筑面积单价后区分房屋性质。
按相应契税减免规定，个人购买房屋遇下列情况时免征契税：
1）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。
2）凡1999年7月13日之后因土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，被拆迁人在政府发布拆迁公示或拆迁许可证后，重新签订购买土地、房屋权属合同的，其购买价格没有超过货币补偿额的部分，免征契税，超过部分，按规定纳税。
3）城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，超过的部分，仍应按照规定缴纳契税。因原住房未达到本市规定标准面积而重新购买公有住房的，视为第一次购房。
4）另根据税务部门的规定，购买空置商品房，可减免契税（别墅、度假村等高消费性的空置商品房除外）。空置商品房是指1998年8月30日前建成尚未售出的商品房。
5）出售已购公有住房后购买商品房的，已购公有住房售价内部分免征契税。
另按北京市财政局和北京市地方税务局发布的《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》的规定，个人随同住宅购买的车库，适用与住宅相同的契税政策。即随同普通住宅购买的车库，减半征收契税；随同非普通住宅购买的车库，不适用减半征收契税的政策。
契税由房屋交易部门代收。
2．公共维修基金
公共维修基金是指住户交纳的专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造费用。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。公共维修基金由售房单位代为收取，但属全体业主共同共有，交纳比例为购房款的2%。
3．综合地价款
根据《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》的规定，购房者购买经济适用住房时，超过家庭最高购房总价的部分，按经济适用住房价的10%交纳综合地价款。家庭最高购房总价按购房当年本市经济适用住房基准价格乘以职工购房补贴建筑面积标准（科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米）计算，现本市的经济适用住房基准价格为4000元/每建筑平方米。综合地价款应在办理立契过户手续前，到房地产管理部门交纳。交纳综合地价款的房屋面积仍按经济适用住房产权处理，但应在产权证上标明，在房屋再次上市交易时，免缴此部分的土地出让金。
4．交易手续费
从2002年1月1日起，北京地区房屋交易免收交易手续费。
三、产权办理阶段应缴纳的税费
1．产权登记费
根据《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》的规定，从2002年5月1日起，产权登记费按套计收，每套80元。
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