| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:45:44 来源: 浏览量: |
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如何收房
（摘自《律师教你买房》第一章第六节）
作者：张永魁
经过漫长的等待，房屋终于建成了，交付的房屋是否符合合同的约定，质量是否合格，在收房时需认真甄别，以免今后出现纠纷。下面对收房过程中应注意的事项逐一说明。
一、检查开发商是否提供了一表两书
1、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》
根据《城市房地产开发经营条例》第17条规定，房屋经竣工验收合格后，方可交付使用。房屋的竣工验收，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，建设工程完工后，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等单位对房屋进行联合验收。竣工验收合格的，建设单位应于竣工验收合格之日起15日内向建设行政主管部门办理竣工验收备案。《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是建设工程通过竣工验收的法律文件，也是房屋质量合格的证明文件。开发商在交付房屋时应向购房者出示《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，开发商在交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是开发商对交付的房屋应承担的质量责任的法律文件，是购房合同的补充约定，应包括下列内容：
1）工程质量监督部门核验的质量等级；
2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期限；
根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条规定，开发商承诺的保修期限应不低于下述期限：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其它部位、部件的保修期，由开发商与购房者自行约定。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。同时根据《商品房销售管理办法》第33条规定，开发商承诺的保修期限不得低于施工单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
4）用户报修的单位、答复和处理的时限。
《住宅使用说明书》是开发商对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出的说明，一般包含以下内容：
1）开发单位、设计单位、施工单位及监理单位；
2）结构类型；
3）装修、装饰注意事项；
4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施的说明；
5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6）门、窗类型，使用注意事项；
7）配电负荷；
8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9）住宅中配置的设施、设备的使用说明。
上述一表两书是开发商交付房屋时应同时提供的文件。如果开发商未提供上述文件，可拒绝接收房屋。
二、要求开发商提供《商品房面积实测技术报告书》
对预售房屋，房屋实测面积的大小不但是房价款结算的依据，也决定着购房者退房权利的行使。根据《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应当在商品房交付使用前委托有资质的房产测绘单位对项目进行测绘。另根据《北京市城市房地产转让管理办法》第50条规定，房地产开发企业在交付预售房屋时应向买受人出示建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书及合同约定的其它交付条件。依据上述规定，购房者在接收房屋时，应要求出卖人出具《商品房面积实测技术报告书》。购房者在查看《商品房面积实测技术报告书》时，不但应查看测绘结果，还应依合同约定核查共有建筑公摊部位及公摊面积计算方法，查验公摊面积中是否存在不应计入公摊的建筑面积。
三、要求开发商提供室内环境检测报告
众所周知，室内环境的污染程度直接影响着居住人员的健康，所以交付使用的房屋室内空气质量必须符合国家规定的标准。根据北京市建委“关于贯彻建设部《关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见》的通知”的规定， 2002年1月1日以后开工的新建、改建和扩建工程和2002年7月1日以后开工的所有民用建筑工程完工后，建设单位必须组织对室内环境进行验收，并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构对建筑工程室内环境进行检测，依据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》检测不合格的，不得竣工验收。依据上述规定，对2002年7月1日以后开工的项目，开发商在交付使用时必须提供室内环境检测报告。对2002年7月1日前开工的项目，如购房者与开发商在购房合同中约定了以室内环境检测合格为房屋交付条件的，购房者也应要求开发商提供室内环境检测报告。
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