| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:46:32 来源: 浏览量: |
 |
|
买卖双方同意买受人以按揭方式支付购房款。首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由买受人向×××银行申请贷款支付，但买受人需于合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到贷款。
合同签订后，张先生依约支付了首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。一个月很快过去了，但张先生的贷款却始终未放下来，后经过多方打听，方知因张先生的身份证号码与他人的身份证号码相同，所以银行拒绝发放贷款。得知这些消息，张先生随即到了派出所进行查询，结论是张先生的身份证号码是正确的。张先生持派出所开具的证明，又到了×××银行，银行看了证明仍是拒绝发放贷款。因贷款未获批准，张先生无力支付剩余购房款，于是张先生向开发商提出退房。
律师评析：按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，因张先生意志外的原因，致贷款未获批准，合同双方均无过错，故张先生有权解除合同，并可要求开发商返还已支付的购房款及利息。
三、开发商违约纠纷
合同当事人未按合同约定履行义务，就构成违约。对购房合同而言，购房者的主要义务是按期支付房款，而购房者在购房时，往往是按自己的承受能力选择付款方式，所以因逾期付款造成的违约在实践中极为少见。购房合同中的违约多数由开发商引起。下面主要说明开发商的违约责任。
开发商的违约责任主要包括：
1）逾期交房；
2）面积出现误差；
3）设备、装修不符合合同约定；
4）变更规划、设计；
5）房屋质量不合格；
6）未按期办理产权过户手续。
出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：
1、逾期交房
合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
2、面积出现误差
合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：
1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
3、设备、装修不符合合同约定
出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，并视出卖人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房，发现出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定，购房者可要求出卖人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任，赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。
4、变更规划、设计；
按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
|
|
免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点或证实其内容的真实性 |
|
|
|
|
