| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:46:32 来源: 浏览量: |
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5、房屋质量不合格；
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任（具体参阅本节第四项退房纠纷的处理），其它房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。
6、未按期办理产权过户手续
按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（现行为日万分之二点一）。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。
案例
杜先生购买了一套跃层的三居室，与开发商签订了示范文本的《商品房买卖合同》，就产权证的办理，合同约定如下：
“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：
买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。”
半年后房屋交付使用，房屋交付时，杜先生向开发商缴纳了契税、公共维修基金、产权登记费、证件印花税，但一年过去了，杜先生的房屋所有权证却未办下来。
律师评析：按双方在《商品房买卖合同》中的约定，产权证办理中出卖人（即开发商）的义务是，于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外因开发商向杜先生代收了契税、产权登记费、证件印花税，所以开发商除负有合同中约定的按期备案义务外，同时负有代杜先生办理产权证的义务。
按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于产权证的办理期限，因双方未在合同中约定，依据上述规定杜先生取得房屋产权证的期限应为房屋交付使用后90日内。现房屋交付使用已经一年，而杜先生仍未取得产权证，所以就产权证的取得已构成逾期。依据最高人民法院的上述规定，如开发商未履行按期备案和及时办理产权证的义务，开发商应承担相应的违约责任，。按合同约定的违约处理方式：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。按上述合同约定，杜先生可向开发商提出退房要求，并可要求开发商退还已支付的购房款及已支付购房款2%的违约金。违约责任从房屋交付使用后90日起计至杜先生实际取得产权证之日止按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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