| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:46:32 来源: 浏览量: |
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四、退房纠纷
按照法律规定和合同约定出现下列情况时，购房者可要求退房：
1）实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%；
2）开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；
3）开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的；
4）开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）；
5）开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；
6）不能或不能按期办理产权过户的；
7）购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的；
8）合同中约定的其它退房条件出现时。
出现上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因上述1）、2）、3）、4）、5）、6）项原因致购房者退房，即因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费（参阅购房过程中应纳税费章节）等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。因上述第7）项原因致退房的，开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。
需注意的是，购房者退房时应同时通知银行，解除借款合同，以免造成更大的利息损失。
案例
宗先生一家五口人，父母、儿子、自己两口，由于家里人口多，原单位分配住房面积虽很大，但因只有一个卫生间，总是不太方便，尤其上班时，情况更糟，于是宗先生决定购买一套新房。经多方比较，宗先生看中一套位于西四环的房屋，屋内有二个卫生间，一个在客厅，另一个在主卧室内。随后，宗先生与开发商签订了《商品房买卖合同》（示范文本），合同附有房屋平面图（二个卫生间），并在合同中约定：
“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”
7个月后，开发商向宗先生签发入住通知书。宗先生到现场看房时发现，主卧内的卫生间没有了，宗先生立即向开发商提出了质疑。开发商称原设计存在一定的问题，设计单位要求变更设计，我单位并无责任。
律师评析：按《商品房销售管理办法》第24条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
本案中，开发商变更房屋设计（减少卫生间），却未通知房屋买受人－宗先生，按照法律相关规定和合同约定，宗先生有权退房，并可要求开发商承担赔偿责任。
五、开发商欺诈纠纷
合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实，以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为，是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿责任，在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为，应适用合同法，而不适用消费者权益保护法；另少数人认为购房也是一种消费行为，应适用消费者权益保护法的规定。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房地产开发企业在销售时存在下列情形的，购房者可要求解除合同，并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。
1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
最高人民法院的上述规定，虽未明确房地产开发企业存在欺诈行为时的法律适用，但从双倍赔偿原则的适用情形看，上述规定已从原则上肯定了购房者作为消费者的问题，在司法实践上具有历史性的意义。但现实生活中因购售双方在信息上的不对等，商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形，所以万望有识之士再接再厉，为争取购房者作为消费者的地位而努力，以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是，因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种，所以购房者在购房时仍不可大意，在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查，以免上当受骗后，无法进行索赔。
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