| http://news.liaoing.com 2006-3-21 17:46:32 来源: 浏览量: |
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案例
王先生于2002年4月21日与北京市×××房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买一间办公用房，面积为176平方米，合同同时约定出卖人（即开发商）于合同生效后30日内，至北京市国土资源和房屋管理局办理登记备案手续。30天过去了，王先生却未收到备案的《商品房买卖合同》正本，经电话催促，开发商说：“太忙，还未办理”。法律意识很强的王先生，觉得此事可能存在问题，于是王先生委托一律师对此事进行调查，结果发现开发商为了申办贷款，将包括王先生购买的房屋在内的二层在建房屋抵押予银行。
律师评析：按《中华人民共和国担保法》的规定，抵押人转让抵押物应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的事实。本案中开发商在出售房屋时并未告知房屋购买人王先生，开发商的行为属合同欺诈行为，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，王先生可解除合同，并可要求开发商双倍返还已支付的购房款。
六、先交费后入住纠纷
部分开发商在交付房屋时，要求购房者以先行支付物业费、水电气开通费、契税、公共维修基金等作为入住条件。开发商的上述要求是没有法律根据的。物业费是物业管理公司基于物业管理合同向业主收取的管理费用，应由物业管理公司向业主收取，而不应由开发商收取。水电气的建设费用及开通费，由相应机构（自来水公司、供电公司、燃气集团）向开发商收取，开发商在销售房屋时已将上述费用计算在销售价格中，所以开发商不应再向购房者收取上述费用。契税是在办理房屋交易时由购房者向税务部门交纳的税金，除购房者委托开发商办理房屋过户手续外，契税不应由开发商收取。公共维修基金是指住户交纳的专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造费用，归全体业主所有。公共维修基金一般由开发商代收，交至房地产主管部门代为管理，但开发商不得将收取公共维修基金作为房屋交付条件。
开发商以交纳上述费用作为房屋交付前提条件，致逾期交付房屋的，应由开发商承担相应逾期交房的违约责任。
案例
李先生于2002年10月购买了一套一居室，房屋建筑面积为51平方米，房屋总价款为人民币306000元。2003年4月15日李先生收到了开发商签发的入住通知书，通知要求李先生于收到入住通知书后7日内，携带身份证、购房发票及费用结算单中所列费用办理房屋交接手续，入住通知书后附了一张费用结算单，费用结算单内容如下：
| 业主 |
李先生 |
合同编号 |
450080 |
楼号 |
H |
户型 |
一居 |
房号 |
601 |
| 销售面积 |
51米² |
合同单价 |
6000元 |
预售房款 |
306000元
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| 实测面积 |
52米² |
最终房款 |
312000元 |
| 房款结算 |
预售房款 |
首付款
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306000元 |
| 银行按揭款 |
――---- |
小计
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306000元 |
最终房款
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面积差价款 |
＋6000元 |
最终应交款
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312000元 |
| 补交或退还房款 |
补交6000元 |
| 代收代缴费用 |
契税 |
1.50% |
4680元 |
| 公共维修基金 |
2% |
6250元 |
测量费
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0.3/米²
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15.6元
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| 产权登记费 |
80元/套 |
80元 |
| 物业管理费 |
3/米²·月 |
468元（三个月） |
| 代办服务费 |
500元/套 |
500元 |
合计
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11993.6元
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李先生见物业管理费为人民币3元/平方米×月，要求开发商降低物业管理费，开发商称不交纳物业管理费，不能办理入住手续。
律师评析：按《商品房买卖合同》的约定，开发商作为房屋出卖人负有按期交付房屋的义务。依据合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定,除合同中约定以购房者支付相应费用（包括：契税、公共维修基金、产权登记费、物业管理费、证件印花税、测量费、水电开通费，其中开发商收取测量费、水电气开通费为非法收费）作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先行支付相应费用作为房屋交付条件。本案中，李先生虽有物业费缴纳义务，但权利人应为物业管理公司，而非开发商，也就是说李先生对开发商并不负物业费交纳义务，开发商以此作为房屋交付条件，属违约行为，如因此造成逾期交房，开发商应承担逾期交房的违约责任。
七、广告、样板间纠纷
根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商销售房屋时设置样板间的，除合同中明示交付的房屋与样板间不一致，否则，实际交付的房屋应与样板间一致。依据上述规定，开发商未在合同中明示交付的房屋与样板间是否一致，交付的房屋与样板间不一致的，购房者可按样板间的装修设备标准及合同约定的装修、设备不符合合同约定时的处理办法要求赔偿。
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