第一制造·服务３６０

房屋出租  房东困惑

□熊维维               

    近期，服务３６０°为很多进行租房交易的读者提供很多必要的知识、信息。同时，也接到了很多读者的电话咨询，他们讲述了自己面临的一些问题，现笔者将这些问题进行整理，本期挑出房东们的困惑，并给出可供参考的答案。
   

 租房人能擅自安装空调吗？
    有出租人反映，在自己不知情的情况下，承租人擅自对承租的房屋进行拆改，安装了空调等附属物。这种行为是一种严重违反房屋租赁合同、侵犯出租人房屋所有权的行为。当发生这种情况时，作为出租人有权终止合同，并收回房屋。
    据有关规定：承租人对所承租的房屋及附属设施应当爱护并合理使用，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
    对于擅自拆改、扩建或增添附属物发生的费用，原则上房主是可以不予补偿的，承租人应将增添的附属物拆走，拆除时给原房造成损害的，应负责向房主赔偿损失。
    但是，如果承租人在拆改、扩建或增添附属物时经过出租人的同意，并且双方对财产有约定的，应按约定处理；没有约定的，房屋产权仍属出租人所有，对拆改、扩建或增添附属物的费用，应由出租人折价偿付。
   

房客拖欠房租 房东有权处理房客私人物品吗？
    有房客拖欠房租半年多，房东可以对房客租住房内的家具等私人物品行使留置权吗？这个问题被很多房东遇到，笔者专程咨询了律师，律师给出了这样的解释：    留置权属担保权范畴，是指债权人按照合同约定占有债务人的财产，债务人不按照合同约定的期限履行债务，债权人对占有财产有权留置，并以该财产的折价款或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《担保法》规定，债权人可以行使留置权的合同有：保管合同、运输合同、加工承揽合同、仓储合同、拖航合同等。
    房屋租赁合同关系中，房客在租住屋内的私人财产不能根据出租房合同约定由房东占有。如果房客违反租房合同，拖欠房租拒不支付，房东可以通过诉讼程序请求人民法院对房客在出租房内的私人财物采取保全措施。
   

承租人不缴纳水费、电费等怎么办？
    出租人可以用承租人的“押金”抵扣。但是，可能会面临的问题是，押金抵扣完了该如何办？因此，在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。如果经出租人通知后一定时间内未补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。
    出租人一直迟迟拖延维修相关设施、设备的情况，也一直是让承租人头疼的问题。对此，承租人可以在合同中约定，如果出租人拒不维修的，承租人可以代为维修，但费用由出租人承担，并有权从应付租金中等额扣除。

聊宅网友-涟漪薇薇

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