截至9月份，2005年郑州全市共销售二手住房102.46万㎡，合计11792套；同期，一手住房共成交327.18万㎡，合计24693套，一、二手住房成交面积之比由2001年的12.8：1下降至3.2：1。在交易量攀升的同时，二手住房的价格也由2001年的988元/㎡上涨至2005年9月的2167元/㎡，涨幅达119.3%。
上述数据表明，随着一手住房市场的快速发展和二手房交易规则的逐步完善 ，郑州二手房市场正在步入一个快速发展的上升期，一个梯度消费、良性互动的住房市场结构正在初步形成。下面我们将对郑州市二手房市场的发展历史进行一次简单的梳理，并在此基础上深入分析一下它的发展现状，以期能对未来几年郑州市二手房市场的发展走向，以及一、二手住房市场的互动关系有一个相对清晰的知识和把握。
一、政策演化过程
长期以来，郑州房地产一手住房市场一枝独秀，二手住房市场却毫无生气。为了搞活二手房市场，促进全市房地产市场的良性循环，政府分别于1999年、2002年、2004年、2005年先后出台了一系列政策法规，有力的推动了郑州市二手房市场的健康、快速发展。
 1999年11月，《郑州市市区已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》正式出台，二手房交易步入了法制化轨道：
第三条 （已购公有住房和经济适用住房，以下简称为房改房）房改房上市交易实行准入制度：（一）上市交易的房改房必须是取得合法房屋所有权证书、权属清晰的全部产权住房；（二）部分产权住房向全部产权住房过渡，换取新的房屋所有权证后可上市交易
　　第五条 房改房上市交易后，原产权人及其配偶不得再向政府和单位申请租住、购买公有住房或购买经济适用住房（安居房）和解困房等具有政策性质的住房；不得参加单位组织的职工集资合作建房。
　　第六条 房改房上市交易免征营业税；减半征收契税；缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
　　第八条 鼓励职工家庭为改善居住条件，将房改房上市出售换购住房；上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买商品住房，可视同房屋产权互换，等额部分免收税费，超额部分按规定缴纳。
 2002年1月，为了活跃二手房市场，市政府出台了《郑州市住房二级市场管理办法》，规定只要是具备合法房屋所有权证的住房均可上市交易，大大降低了交易门槛，正式拉开了激活住房二级市场的序幕：
　　第二条 本办法所称住房二级市场是指已取得房屋所有权证的私有房改房、经济适用住房、安居工程住房、自建住房、商品住房等私有住房上市进行再交易的市场。
　　第六条 降低住房二级市场房产交易税、费标准，房产交易契税税率按1％计征，土地收益金按现行标准减半征收。
第七条 凡是属于卖旧买新、卖小买大和产权互换的住房进行交易时，其价款对等部分免交契税，面积对等部分免交土地收益金；超面积、超价款部分的契税和土地收益金执行本办法第六条标准。
第八条 市区内除特困企业可以利用自有土地为本单位住房困难职工建设经济适用住房外，其它单位停止自建住房和职工集资建房。
 2002年12月，《河南省省直已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》出台，省直公房开始上市交易，大大充实了郑州市的二手房房源（省直系统内总计约12万套房改房）：
办法规定，省直房改房上市交易实行准入制度：首先，上市交易的房改房必须是取得合法房屋所有权证书、权属清晰的全部产权住房；其次，部分产权住房必须在向全部产权住房过渡，即按现行房改房价格补交不足房价款并换取过新的房屋所有权证后方可上市交易。
为鼓励租住或购买公有住房面积不达标和没有房子的省直职工家庭改善居住条件，将房改房卖旧买新、卖小买大，《办法》规定凡省直房改房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买商品住房或经济适用住房，可视同房屋产权互换，等额部分免收税费。
 2004年1月，为了进一步活跃二手房市场，市政府颁发了《郑州市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》：
　　进一步简化已购公房上市手续：对于取得全部产权且符合条件的已购公有住房取消上市审批，鼓励居民卖小买大，卖旧买新，形成梯度消费，促进住房二级市场发育。对按照房改政策取得全部产权的公有住房上市交易，除法律、法规另有规定外，任何部门和单位不得擅自设置限制条件。
　　加强房屋租赁管理，促进租赁市场发展：要支持和鼓励居民和房地产开发企业依法出租自有闲置房屋和空置商品房。承租方愿意购买用于出租的商品房，承租期限满1年的，可享受二手房的有关优惠政策，开发商可享受国家有关处置空置商品住房的优惠政策。
 2005年7月，为了落实中央政府的调控精神和税收新政，市政府公布了新的房地产征税标准，提高了二手房的交易成本：
郑州市财政局7月18日发布通告，宣布市政府决定停止执行2001年出台的《郑州市住房二级市场管理办法》和2003年出台的《郑州郑东新区优惠政策》所规定的关于二手房交易契税征收的优惠政策。
从7月20日起，郑州市二手普通住宅和非普通住宅的契税税率分别由原来的1％和2％提高至2％和4％，与新房交易的契税税率持平。
另外，根据5月份出台的房产新政，从6月1日起个人购买住宅不足两年转手交易的，销售时要按照全部收入征收5％的营业税和0.5％的附加税；购买普通住宅超过两年销售的，免征营业税；购买非普通住宅超过两年销售的，按售出价与买入价的差额征税。

在政策频出的同时，郑州市房地产管理部门也推出了一系列便利举措，如简化办证手续(只需要7个工作日)、组织二手房买卖及信息发布、举办二手房交易会等，有力的配合和促进了上述政策的落实，共同推动和规范着郑州二手房市场的健康、快速发展。
二、市场发展现状
 纵向对比
二手住房市场

 截至9月份，2005年郑州全市共销售二手住房102.46万㎡（合计11792套），同比增加18.8%，而同期的一手住房成交面积同比下跌了0.2%；
 在经济规律的作用下，一、二手住房成交面积同比增幅均呈现出明显的下降态势；但是，二手住房的增幅基本高于同期一手住房增幅20个百分点以上，显示了二手住房强劲的增长趋势，同时也表明二手住房与一手住房成交量上的差距正在快速缩小；
 在交易量快速增加的同时，二手住房的成交价格也在稳步上升，已由2001年的988元/㎡上涨至2005年9月的2167元/㎡，涨幅达119.3%。

 2005年，在国家宏观调控的打击下，一手住房市场出现了疲软，加之新的税收政策大大提高了二手住房的交易成本，使得整个二手住房市场也出现了明显的疲软，自5月份以来成交面积逐月下滑，9月份首次止跌回升，成交面积比8月份增加了16%；
 在一手住房价格稳步上涨的带动下，二手住房的价格在成交量下滑的同时依然保持了稳步上涨的态势，9月份每平方米比上月上涨了140元。
一、二手住房市场的互动

 01年-04年，郑州的一手住房市场和二手住房市场均呈现出强劲的发展态势，成交面积逐年快速上升；05年，在宏观调控的打击下，一手住房市场出现了疲软，1-9月成交面积同比下跌0.2%，而同期的二手住房市场依然表现出了强劲的增长态势，成交面积同比增长18.8%；
 在整个郑州房地产市场快速发展的同时，一手住房与二手住房成交面积的比值呈现出了快速缩小的趋势，已由2001年的12.8：1下降至2005年1-9月的3.2：1，显示了郑州二手住房强劲的发展态势。
 横向对比
2004年郑州及几个主要城市一、二手住房成交面积对比

 发达国家和发达城市的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一、二手市场共同发展、良性互动的市场；随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手市场的活跃应该是一个必然的发展趋势；
 从2004年的统计结果来看，上海一手市场与二手市场成交面积的比值已经跨过1：1的门槛，达0.9：1，同期广州、深圳的这一比值也分别达到1.3：1、1.4：1；对比同期的4.0：1以及2005年1-9月的3.2：1，郑州的二手房市场显然还有着庞大的发展潜力和市场空间。
三、市场前景预测
住宅梯级消费观念要求住房者要根据自身经济收入的变化，来逐步改善自己的居住品质，由租赁市场、二手房市场到新房市场，从“安置型”、“适用型”到“舒适型”，从而形成一个完整的住宅梯级消费链。
具体到三线城市的郑州，在未来几年，随着城市化进程的加快和经济规模的膨胀，将会有大量的农村与外市人口以及高校毕业生进入市区（根据“十一五”发展规划，到2010年郑州市人口将达到800万，中心城区人口将达到350万），这构成了郑州二手房庞大的消费基础；而近3000万㎡的存量市场（截至2005年一季度）和年均400万㎡以上的增量市场，共同构成了郑州二手房庞大的供应基础，所有这些无疑为未来郑州二手房市场的强劲发展构筑了坚实的基石。
虽然2005年7月20日开始执行的税收新政以及10月7日国家税务总局强制征收二手房交易个人所得税（20%）的通知都大大提升了二手房的交易成本，但从长期来看，不会对郑州二手房市场的繁荣构成实质性威胁。随着一手住房价格的非理性攀升，随着消费者梯度消费观念的日渐形成和成熟（有房者的居住升级、无房者的梯度购房），未来几年郑州二手房市场必将迎来一个高速发展的黄金时期。