一、郑州市别墅市场发展概述
郑州市的别墅作为商品房的开发大体可分三个阶段，即探索阶段（1992－1998年）；调整阶段（1999－2000）；发展阶段（2001至今）

    第一阶段：探索阶段（1992――1998年）
1992年，全国范围内的别墅禁开，郑州市出现首批别墅商品房，具有代表性的项目为“英协花园”、“龙湖新城”、“帝苑别墅”等，这个阶段的项目主要是模仿其他城市的项目，属于“比葫芦画瓢”型。在环境绿化上模仿的差强人意，然而整体规划、户型设计及建筑风格上都过于陈旧老套。

    第二阶段（1999－2000年）调整阶段
《关于进一步深化城填住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行货币分房的新政策，集团购买转变为个人购房，银行实行全面按揭个人贷款，都极大地刺激了住宅建设的发展，同时也激活了郑州的别墅市场。 此阶段代表项目为“”金桂苑、“格林度假山庄”等，这些别墅项目开始重视整体规划，在销售中重点突出景观及配套，户型设计及建筑立面形式都有很大提高。

    第三阶段――发展阶段（2001－至今）
随着社会经济的持续发展，郑州明确提出拉大城市框架，扩大城市规模，北扩东移，尤其郑东新区启动步入实质性阶段的到来，城市基础设施得到很大改善，环城快速通道的形成改变了人们的时空概念，车房组合，人居文化进步，消费观念转变，确有一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境，郑州市别墅市场开始不断活跃。“大河龙城”、“东方金典”、“鹿港小镇”应运而生，近来以“极少数人的领袖别墅”叫响的“九郡．弘”，以居住环境傲视同侪的“思念．果岭山水”等项目都成了别墅市场上的明星。

 二、别墅市场历史数据分析
  
    1.总体供需对比      
            

    从统计数据来看，别墅的投放量在2001年骤然增加，2002年的销售也成倍增长。 2002年至2005年10月别墅的销售平稳，其中2003年的投放量并不大，主要是消化以前的别墅供应。

    2、各面积区间别墅销售情况

    面积在200-250平方米的别墅在市场上销售最好，但2005年该面积区间的户型销售有所下降，2003年别墅市场不同面积区间的户型都有不错的销售业绩。150平方米以下的别墅销售量几年来稳步上升，2004年-2005年300平方米以上的较大面积别墅销量增幅较大。

    3、各总价区间别墅销售情况

    总价区间在40-100万元的别墅在市场上的接受度最高，近两年随着大面积别墅的不断推出，200万元以上的别墅销量不断上升。郑州市现在市场的别墅呈现两种不同的局面，一种是经济型别墅不断增长，另外豪华别墅也不甘示弱地攀升。

三、别墅市场区域分布及产品特征

    从分布图上看，目前在售的别墅项目分布较散，相对集中于桥南新区、中心区域和东开发区

    桥南新区别墅

    桥南新区别墅主要指的是郑州市北环以北，东到原107国道，西到南阳路，北至黄河沿岸的广大区域，这里优美的自然环境，便利的交通，加上黄河水的滋养，使其成为了建造别墅的理想场所。因此，该区域别墅的开发也是郑州最多的，从最北面紧靠黄河岸的迎宾花园到“九郡.弘”、“思念.果岭山水”、“家和万世”、“大河龙城”、“水映唐庄”、“鹿港小镇”等一系列的别墅楼盘成了北区一道亮丽的风景线。

    代表楼盘列表：

    小结：

    此区域位于大北郊，交通便利，土地资源充足，片区内项目的容积率较低，一般为0.6以下；绿化率较高，一般在50%以上，因而环境较好。本区域提供独栋、联排、叠加、双拼多种类型产品，项目大都定位为享受型甚至是奢侈型物业，价格集中在3400元/平方米左右，“九郡弘”项目定位为“极少数人的领袖别墅”均价较高。
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    东开发区别墅
郑州市东开发区主要所指的就是郑州的东南板块，即原107国道以东、郑汴路以南的区域。该区域位于城市的上风口且临近机场，广阔的绿地设施、极佳的投资前景，这一切都吸引着开发商和消费者的目光。“颐丰家园”、“东方今典”、“青青美庐”、“格林度假山庄”是这里居住的高级升级版本的代表。