三、区域房地产市场发展现状
新区自开发建设以来，省内外及合资性质的房地产公司，相继进入郑东新区进行房地产项目的开发建设。截至2005年6月，郑东新区累计引进项目158个，开工项目83个，完成固定资产投资152.8亿元。到10月，郑东新区房屋建设面积已达888.69万平方米，其中房地产开发面积398.8万平方米，批准预售面积183.78万平方米。
分析2005年郑东新区的房地产市场可以用“惊人”形容。在宏观调控的背景下，2005年1月到11月，郑东新区的商品房总成交套数4325套，占全市的9.67%；商品房总成交面积63.9万平方米，占全市的12.04%；销售额23.04亿，占全市的13.49%；商品房均价3435元/㎡，明显高于全市2934的平均水平。
1、住宅市场
u 市场热度明显高于其它区域
郑东新区住宅市场的热度可以从市场开发、交易量、价格表现出来。
2004年，郑东新区房价曾经创造了半年内每平方米上涨600元的郑州房地产市场记录。而截止2005年3月，郑东新区房产开发面积超过600万平方米，纯住宅建设面积超过120万平方米。2005年1至11月，郑东新区住宅销售面积39.06万平方米，占全市的9.1%，住宅均价高于全市近1000元。
较高的市场热度主要源于区域住宅市场的高端形象。
u 高标准、完善的区域配套
郑东新区的建设配套完全是按照高标准“造城”的标准规划的。高标准的完善配套无疑为住宅销售增加了砝码。
在市政、生活设施配套方面，高标准的道路交通、水电暖等已经基本到位；教育配套方面，有47中学、省实验小学、北大附中外国语小学等新建中小学；医疗配套，有新郑州医院、同仁医疗中心等；商业配套方面，社区商业、大型独体商业和商业步行街将陆续进入招商阶段；商务娱乐方面，郑州国际会议展览中心、河南省艺术中心、五星级的新郑州饭店、广电大厦等已相继建设。
u 高知名度的产品品牌
在政府的积极推动下，进入郑东新区的房地产开发企业不仅有本地开发商，还包括外地进入品牌。2004年，进军郑州市房地产市场的外地知名品牌如绿城、绿地、顺驰等，无一不进入郑东新区。这些具有较高知名度的房地产品牌一定程度上提升了郑东新区住宅市场的高端形象。
u 高舒适度、高质量的产品
按照新区规划，区内住宅主要为多层。这就保证了产品的高舒适度、低建筑密度的基本特征。同时，全国知名的地产品牌口碑对产品自身质量也是一种保障。
区域住宅个案
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项目名称 |
位置 |
总建筑面积（平方米） |
容积率 |
主力户型 |
销售均价 |
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顺驰中央特区 |
中央大道&七里河 |
70万㎡，
1期22万㎡ |
1.96 |
三房134-177㎡ |
3400 |
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鑫苑中央花园 |
金水东路&老107 |
37万，
1期15万 |
2.64 |
114-145㎡3房；145-155㎡4房175-207㎡复式 |
高层3200，多层3000 |
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绿地老街
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东风东路&第四城市中心轴线 |
45万 |
1.46 |
88-134㎡3房、4房； |
3500 | 2、写字楼市场
郑东新区庞大的建筑规模加上不断进入郑东新区市场的开发企业，写字楼的市场投放量超乎想象。2004年年初，CBD每亩地最高售价90万元；后升至每亩128万元；半年后，CBD内环最后一块土地达到每亩265万元，通过地价的飙升足以看出郑东写字楼市场的火热程度和投资者对其的信心。
u 总体市场投放量巨大
按照区域规划，CBD内外环计划修建60栋高层建筑，写字楼和商住楼占主流。截至2005年9月，CBD地区已入驻项目51个，其中39个开工建设。
郑东新区核心CBD区内环路两侧汇集了顺驰第一国际、绿地世纪峰会、蓝
码地王大厦、联合中心、新澳世贸大厦、龙湖大厦等众多项目。除纯商务楼外，还有大量含有办公用途性质的商住楼。两者合并的保守市场投放量在40万平方米以上。目前，CBD外环规划的写字楼项目也有少数动工。
u 与市内其它区域市场竞争激烈
面对巨大的市场供给，郑东写字楼市场的竞争可以想见。
郑州市2003年之前的写字楼成交量不到7万平方米；2004年全年，郑州市写字楼供应量50万平方米，销售12.5万平方米。以同样的增长速度78.6%估算，2005年可能达到22万平方米。
郑州市写字楼市场2005年的供应情况是，仅郑东以外的国际企业中心、天一大厦、金成国际广场、注协大厦3者的建筑面积就达到24万平方米。
郑东新区写字楼要在郑州市第三产业尚不发达、商务气氛不够、郑东新区人气不足的前提下，要寻找较大市场空间，必将面对经三路、农业路成熟环境中的写字楼的激烈竞争。
u 远景良好，短期内商务气氛有待培养
郑东CBD核心区的硬件设施在郑州是顶级的，远期来看，必然是郑州市写
字楼升级换代的首选。
但是，受目前郑州市自身发展程度限制，主导产业以物流及相关产业为主，吸引的高端客户群有限，形成的商务氛围不够浓厚。
写字楼作为高回报率的投资品，缺乏商务气氛的直接后果是短期内出租率低，年度投资回报率低，延长投资回收期，继而影响到投资者信心和提高投资门槛，影响销售速度。
u 市场销售周期长，开发要求高
市场投放量大必然影响物业销售周期。写字楼市场消化速度有限直接延长了东区写字楼的销售周期。而较长的销售周期直接形成对房地产企业财力资源的考验，对企业的资金整合能力要求很高。
u 产品以国际化标准高端产品为主
按照新区规划，CBD内环建筑高度80m，外环建筑高度120m。建筑高度也代表着一定的项目高度。新区内建设的写字楼的硬件设施基本都是以满足中端以上客户需求配备的，智能化和高端设施、豪华大厅装修、著名物业管理是这些喜字楼的一般特征。
区域写字楼个案
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项目名称 |
总建筑面积 |
面积分布 |
设施软硬件 |
销售价格 |
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绿地世纪峰会 |
28层，4万㎡ |
60-100㎡，
110以上整层 |
楼顶停机坪，每层独立空调，套内卫生间，上海圣维仕物业 |
4500-5500 |
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国泰财富中心 |
30层，6万㎡ |
最大600-1200㎡整层 |
板式建筑，空中花园，商务配套 |
均价4000 |
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蓝码地王大厦 |
30层，5.6万㎡ |
1520㎡整层 |
第一太平戴维斯物业 |
均价7000 |
u 经营方式不利于高端形象
为利于投资、达到快速回收资金的目的，目前写字楼的经营方式大多是通
过分割面积分散出售。这种分散产权的经营方式不利于写字楼后期的物业管理、商务软环境和项目高端形象的建立。
因此，对于资金充足的企业来说，以租代售的方式便于管理。可能通过引入较大面积的高端项目带来相关企业进驻，从而建立高端形象，带动项目的整体销售。同时，物业持续经营也有利于企业长期发展。
3、商业房地产市场
对于商业地产来说，郑东新区为商业地产提供的充足开发用地和一系列招商引资优惠政策是其发展的良好机遇。在郑东在建项目中，商业面积达到113.3万平方米。
u 高标准、高起点建设
在郑州市政府制定了《郑州市零售商业网点建设发展规划纲要》中，龙湖商业中心是市级商业中心建设的重点，将与二七商业中心、碧沙商业中心共同形成新的“三大商圈”。
按规划，龙湖商业中心的建设将严格按照郑东新区总体规划，以高起点、高标准，以建设中国一流商业区为目标，塑造现代商业形象。中心内鼓励设置现代化大型购物中心、大型展览展示中心、百货店、专业店、餐饮娱乐网点等；适度设置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场和其它一般性商业网点。
u 发展前景极优
作为郑东新区一期工程的郑州CBD项目于2005年底将初具规模，市政配套设施也已快速跟进，CBD以东占地22平方公里的龙子湖高校区建设正全面展开。
根据2005年郑东新区管委会发布的数字，到2005年年底前，新区将入住8万人，其中购买能力较强的高校师生、住户、商户、项目单位人员约4.5万人。而按照西方国家的惯例，衡量一个城市商业面积是否合理有一个数据，就是人均商业面积比。郑东要达到郑州目前0.7的较低水平，需要商业面积约3.2万平方米。
同时，从规划档次和消费水平看，核心CBD区将成为郑州市未来的商务中心和省级政府机关聚集区，住宅区将成为郑州高端居住水平的代表区域，容纳郑州市购买力最强的人群。因此，在龙湖商圈的辐射范围内，商业地产发展潜力巨大。
u 目前缺乏人气
对于以人气为生存根本的商业物业来说，尽管区位价值极高、潜力巨大，但人流量少、人气不足是郑东新区商业地产目前面临的最大问题。商业物业似乎与人流入住形成了互相等待的状况。
目前区域内商业物业的形式以社区商业配套、底层商业为主，有个别大体量商业单体，这些项目多数仍处于认购或建设阶段。
u 区域重点商业地产个案：宝龙·城市广场
该物业位于郑东新区龙湖南区，南侧是郑东新区的核心CBD，西侧是郑州规划建设中的行政区，东侧是新规划的龙湖居住区。项目占地面积275.67亩，总建筑面积255055平方米，商业地上3层，地下1层，酒店式公寓6层，建筑风格为现代欧式风格。
宝龙·城市广场是一个集购物、旅游、餐饮、娱乐、文化、休闲、酒店式公寓于一体的大型商业地产项目，将引进世界500强零售企业、五星级影城、500强餐饮企业、大型百货、国内知名家电连锁企业、国际国内流行品牌等，成为郑东新区商业中心。该项目的竞争优势在于：
更加注重配套，功能更加完善。购物面积只占总建筑面积的58%，其它为娱乐、餐饮等经营内容；
宝龙集团具备这些行业的丰富经营管理经验和能力，具有良好产业基础；
注重景观设计，是一个多功能的建筑载体，更是城市的一道景观和旅游热点。
四、郑东新区房地产市场历年成交数据分析
通过分析04年以来郑东新区房地产市场每季度的销售数据，可以看出该区域的部分市场特征和趋向。
1、总体市场特征
2004-2005年商品房总销售量：迅速增长
2004-2005年11月，郑东新区累计销售商品房5421套，销售面积80.25万平方米。郑东新区商品房在2004第三季度后开始稳步放量。05年与04年相比，销售面积增加近3倍。可见，市场表现出对郑东新区房地产市场的高认可度。
商品房价格：稳步上升
2004年到2005年11月，郑东新区商品房均价平均每季度的涨幅为10.9%，明显高于全市7.9%的水平。在2004年郑东房地产市场起步时，由于商业物业较少，价格低于全市；2005年，价格快速增长至3435元/㎡，超出全市2934元/㎡的平均水平。
不同物业价格趋势：商业物业价格上升最快
由于销售备案时间的影响，郑东新区各类物业价格走势起伏大、不稳定。同时，各类物业价格的价差不够明显。
从价格走势来看，随郑东新区人气聚集，商业物业的价格上升速度较快。其次是写字楼办公物业。相比之下，住宅经历了2004年猛涨之后，价格已处于高位，上涨速度进入平稳期。
2、住宅市场特征
不同户型销售套数：三房最多，二房、四房次之
不同户型套均面积：明显大于全市水平，且有增大趋势
对比2004-2005郑东新区与全市住宅不同户型的套均面积，可以明显看出，郑东新区住宅各户型的套均面积都大于全市平均水平。其中，一房套均面积达到85㎡，二房达到101㎡，三房达到146㎡。
同时，对比郑东新区2004年与2005年不同户型面积，也可以看出，2005年户均面积也不同程度增大。这正表明郑东新区住宅的大户型、舒适特征。
住宅建筑类型：多层与高层占绝对主体
由于规划原因，郑东新区住宅以多层为主，在多层住宅产品相对稀缺的市场中，这提高了区域住宅市场竞争力。高层住宅的形式主要是商住型。同时，别墅在郑东销售比例中仅0.1%左右。
成交单价分布：3000-3400元/㎡最多
郑东新区住宅主要分布在2800-3600元/㎡，其中价格在3000-3400元/㎡为最多。2200元/㎡以下的主要是经济适用房。
成交总价：集中在30-50万，以40-45万为最多
3、购房客户特征
购房者户籍：市内、省内市外客户占主体
购房者年龄：集中在30-45岁，有年轻化趋势
购房者付款方式：一次性付款比例较高
郑东新区购房者付款方式也以按揭和一次性付款为主。其中，一次性付款比例略高于全市。
五、区域综合分析及发展预测
1、区域SWOT分析
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Strengths优势 |
Weakness劣势 |
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Ø 明确的区域定位有利于快速发展；
Ø 高标准整体规划建设，有利于高端形象的建立；
Ø 可开发土地资源充足，发展空间充足。 |
Ø 整体区域人气仍然不足；
Ø 水域规划有一定实施难度。 |
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Opportunities机会 |
Threats威胁 |
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Ø 政府政策的强力扶持；
Ø 区位条件具备发展基础。 |
Ø 地方经济、产业发展规模可能滞后于区域发展定位，短时期内对其的支撑有限。 |
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2、未来发展预测
总的来说，郑东新区房地产市场发展的资源约束很少。
新区近期、远期规划面积为区域房地产发展提供了巨大空间，基本不存在土地资源约束。
郑东政策资源政府政策支持是郑东新区发展的首要推动力。自2002年郑东新区进入实际规划建设以来，“三年出形象，五年成规模”，为实现这一目标，政府在投资支持、财税优惠、土地供应等方面对区域发展起到了决定性的推动作用。可以预见，在郑东新区近两年进一步发展的过程中，政府仍将扮演重要的“推动者”角色。
在政府政策支持下，郑东新区房地产市场仍然将保持较好的发展状态。在开发区域上，随郑州物流业发展，郑东商住物流区会得到持续发展；将随市政配套的进一步完善和郑东新区人流增加，住宅开发在目前的基础上仍将集中在CBD外围环路区域，继续向新107方向开发的可能性有限。
尽管资源优势众多，但是，今年，郑州新的铁路客运站已经选址在新107国道一侧，将规划的龙子湖高校区与中央商务区分割开来。铁路对区域发展的负面影响还是较大的，因此，在新的房地产开发中应该考虑在内。
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