三、区域房地产历史成交分析
成交数据选择标准：2001年-2005年辖区内成交量相对较大的项目，包括三十余个住宅项目（含社区商业）以及个别写字楼项目，合计成交18480套。北区是市场牵引形成的居住区，住宅项目占90%以上，可谓名副其实的“居住后花园”。
1. 住宅市场
l 总体市场

2001年—2004年的北区住宅市场每年成交面积稳步上扬，大面积的土地开发及项目经营使整个区域的商品房成交出现勃勃生机。2005年是房地产市场的宏观调控年，北区的商品房成交也受到明显影响，成交量明显下降，另一方面因为诸如“中方圆小区”、“省会高校住宅小区”、“文化绿城”等大型社区不断被消化也在一定程度上影响着成交情况。

从各物业来看，多层住宅是市场主流产品，占到70%，区域内经济适用房项目占到10%左右，目前高层（小高层）项目占比较少，但随着“四月天”、“大河春天”、“森林半岛”等项目的后续开发，该区域内的高层（小高层）物业也会成上涨趋势。从历史数据中可以看出区2005年该区域出现别墅项目，其中“思念果岭山水”是2005年郑州市场备受欢迎的中高档别墅项目，自开盘以来销售稳定。“普罗旺世”也是北区今年新凸现的大型社区，前期以连排别墅面世。“森林半岛”一期别墅更是凭借绝佳的地理位置推动该区别墅物业的成交量。
2001-2005年北区各物业的成交均价总体平稳，截至2005年底各物业价格都和全市市场趋于一致。经济适用房均佳稳步前进，2005年涨至1600元/㎡，多层住宅达到2600元/㎡，高层住宅突破3000元/㎡。
l 各户型成交情况

从各户型来看，三室二厅户型是市场主流，其次二室二厅、一室一厅、复式（含别墅）成交量也很大；从动态发展来看，区域内各种户型在2001-2004年都成明显上涨趋势。2005年总体成交量的下降造成各个户型的成交都有所减少。
l 各面积段成交情况
 

从成交面积来看，各面积段成交量与户型成交量趋于一致，120-150㎡的三房历年成交量都是最多。
l 各总价段成交情况
 

从成交总价来看，集中分布在10-50万之间，北区市场的商品房多层物业加多，单价相对较低，因而总价段相对全市水平略低一些。05年该区域市场出现别墅项目，总价在60万元以上的商品房成交有所增加。
l 客户特征分析
 

从客户户籍来看，虽然市内客户占比最大，但省外客户、地市客户占比同样较大，两者合计占比高达51%，北区的住宅项目房价相对中心市区偏低，一些外来人口（在郑州经营的个体私营业主）对其青睐有加；年龄分布上，集中在25-45岁之间，合计占比高达近80%，其中25-35岁占一半以上，客户的年轻化趋势值得关注。
2.非住宅市场
2002-2005年，区域非住宅市场每年分别成交8821.9㎡、19810.1㎡、25756.6㎡、17610.2㎡；成交均价依次为4988元/㎡、4104元/㎡、3947元/㎡、4786元/㎡；各物业具体成交数据，详见下表：